Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 11 mai 2026 — n° 25/05445

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort : Infirme partiellement l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de résiliation du bail commercial conclu le 1er octobre 2010 entre, d'une part, Mme [D] [E], Mme [P] [E] et M. [Z] [E], et, d'autre part, L'EURL AJC+, Statuant à nouveau dans cette limite, Constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 08 février 2025, Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus, Y ajoutant, Condamne in solidum Mmes [D] et [P] [E] et M. [E] aux dépens d'appel, Condamne in solidum Mmes [D] et [P] [E] et M. [E] à payer à la société AJC + la somme de 2 000 euros à la société AJC + sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

EXPOSE DU LITIGE 1. Par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, M. [L] [E] et son épouse, Mme [S], usufruitiers, ainsi que leurs enfants, Mmes [P] et [D] et M. [Z] [E], nus-propriétaires, ont donné à bail commercial à l'EURL AJC+ un local situé à [Localité 2], pour l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de cuisines en qualité de franchisé de la société Ixina France. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2010, et s'est renouvelé par tacite reconduction le 15 septembre 2019. Au cours du bail, des travaux ont été effectués au cours desquels des débris et de la poussière sont tombés dans le local. La société AJC + a mandaté le cabinet APG, qui a rendu son rapport d'expertise amiable le 12 août 2021, concluant que l'ensemble des plafonds et faux-plafonds contenaient de l'amiante. La société AJC + a par suite sollicité des bailleurs le désamiantage sans délai de l'ensemble des bâtiments par une entreprise spécialisée. 2. La société AJC+ a sollicité une mesure d'expertise judiciaire auprès du président du tribunal judiciaire de Périgueux statuant en matière de référé, lequel a désigné M. [W] en qualité d'expert par ordonnance du 7 avril 2022. Dans une note aux parties n°6, l'expert a constaté la présence d'amiante dans le bâtiment et préconisé comme solution technique, soit la fermeture temporaire des lieux, soit le déménagement de la société AJC +. M. [L] [E] et Mme [S] sont décédés respectivement en septembre et en octobre 2022, de sorte que le bail s'est poursuivi avec Mmes [P] et [D] et M. [Z] [E] (ci-après désignés les consorts [E]). Après divers échanges avec la société Ixina France, concernant le contrat de franchise qui lie celle-ci à la société AJC +, cette dernière a fait le choix de signer un nouveau bail commercial le 07 juin 2024 pour un local commercial proche de celui qu'elle occupait précédemment. Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2024, la société AJC+ a fait délivrer aux consorts [E] un congé à effet au 14 septembre 2025. 3. Parallèlement, par exploit du 19 novembre 2024, la société AJC+ a assigné à jour fixe les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins de voir ordonner la suspension de l'obligation de payer les loyers et sa quote-part de taxe foncière jusqu'à la fin du bail. L'expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 23 novembre 2024. 4. Se prévalant de l'absence de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2024, les consorts [E] ont, par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, fait délivrer à la société AJC+ un commandement de payer la somme de 32 094,45 euros visant la clause résolutoire. 5. Ce commandement étant demeuré infructueux, les consorts [E] ont, par exploit du 18 février 2025, fait assigner la société AJC+ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Périgueux pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement de la somme de 56 186,79 euros au titre des loyers et charges du bail, ainsi qu'à une indemnité d'occupation à compter du 8 février 2025 et jusqu'à la libération du local. 6. À la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, la société AJC+ a, par actes extrajudiciaires des 28 février et 3 mars 2025, fait assigner les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Périgueux pour faire valoir ses préjudices au titre de l'absence de jouissance paisible des locaux. 7. Par ordonnance du 17 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Périgueux a sursis à statuer dans le cadre de l'action engagée par les consorts [E], dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire de Périgueux relative à la procédure à jour fixe engagée par la société AJC+. 8.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire Moyens des parties 13. Les consorts [E] soutiennent que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 07 janvier 2025 est demeuré infructueux, de sorte que le bail est résilié de plein droit depuis le 08 février 2025 en application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. 14. La société AJC + sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail commercial, faisant valoir que le bail a pris fin le 14 septembre 2025 à la suite du congé par elle donné. Réponse de la cour 15. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. 16. En l'espèce, le bail signé le 1er octobre 2010 prévoit à son article 25 une clause résolutoire libellée comme suit : ' Il est expressément stipulé au profit du bailleur qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.' 17. Par acte du 07 janvier 2025, les consorts [E] ont fait délivrer à la société AJC + un commandement de payer la somme de 32 094,45 euros au titre du loyer impayé du 4ème trimestre 2024 et de la taxe foncière 2024. Il est constant que ce commandement est demeuré infructueux, de sorte qu'en application des dispositions précitées, le bail a été résilié de plein droit à compter du 08 février 2025, peu important que la société AJC + ait, par acte du 14 novembre 2024, délivré un congé à effet du 14 septembre 2025. 18. Il convient par conséquent de constater l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 08 février 2025. 19. L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef. Sur la demande de provision Moyens des parties 20. Les consorts [E] sollicitent la condamnation de la société AJC + à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 56 186,79 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la période du 08 février 2025 jusqu'à la libération des lieux le 15 septembre 2025. Ils soutiennent que les contestations opposées par la partie adverse ne sont pas sérieuses, faisant valoir que dès lors que le bail a été résolu de plein droit le 08 février 2025, il importe peu que le tribunal judiciaire de Périgueux ait, par jugement du 03 juin 2025, suspendu l'obligation de payer les loyers. Ils estiment également indifférent le fait que la société AJC + les ait assignés au fond pour défaut de jouissance paisible et font valoir, s'agissant de l'expertise du 23 novembre 2024 relative à la présence d'amiante dans les locaux, que celle-ci était connue des preneurs et n'empêchait en rien d'utiliser les locaux. Subsidiairement, ils demandent à la cour de sursoir à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans le cadre de la procédure d'appel diligentée à l'encontre du jugement du 03 juin 2025. 21. La société AJC + font valoir que la demande de provision se heurtent à des contestations sérieuses. Réponse de la cour 22. Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. 23. En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la demande de provision formée par les consorts [E] se heurtait à des contestations sérieuses liées à l'impossibilité d'utiliser les locaux loués en raison de la présence d'amiante et à ce que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 3 juin 2025, exécutoire malgré la décision à intervenir par la cour d'appel de Bordeaux, a, au vu des conclusions de l'expert judiciaire, fait droit la demande de la société AJC + de suspension de ses obligations de paiement des loyers et de la quote part de taxe foncière, étant ajouté que par acte des 28 février et 03 mars 2025, la société AJC + a fait assigner les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Périgueux en paiement de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation de jouissance paisible des locaux loués, cette procédure étant actuellement pendante. 24. Dans ces conditions, et sans qu'il y ait lieu de sursoir à statuer dans l'attente de la décision à venir sur appel du jugement rendu le 3 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Périgueux, il convient de rejeter la demande de provision des consorts [E], l'ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef. Sur les autres demandes 25. Succombant principalement en leur recours, les consorts [E] supporteront les dépens d'appel et seront équitablement condamnés à payer in solidum la somme de 2 000 euros à la société AJC + sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.