Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 12 mai 2026 — n° 25/02483

PAR CES MOTIFS , la cour, statuant contradictoirement, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Rejette la demande d'indemnité d'éviction formulée par la société Hoche ; Fixe au passif de la société Hoche la créance privilégiée de la société Le Charvet de 3 204,05 euros au titre des loyers et charges échus entre le 1er novembre 2022 et le 30 septembre 2023 ; Fixe les dépens d'appel au passif de la société Hoche, avec distraction au profit de Mme Dumeau, avocat au barreau de Versailles ; Fixe au passif de la société Hoche une créance de la société Le Charvet de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Le 1er juillet 2021, la société civile immobilière Le Charvet (le bailleur) est devenue propriétaire d'un local sis [Adresse 1], à [Localité 1], donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Hoche (le preneur). Le 27 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur sommation d'avoir à justifier dans un délai d'un mois du garnissement des locaux et de leur exploitation effective. Le même jour, il lui a fait délivrer congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction avec effet au 30 septembre 2023. Le 6 novembre 2023, le bailleur a assigné le preneur devant le tribunal judiciaire de Versailles. Le 7 mars 2025, par jugement réputé contradictoire, ce tribunal a : - validé le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 27 mars 2023 à la société Hoche ; - dit que le bail commercial a en conséquence pris fin le 30 septembre 2023 à 24 heures et que la société Hoche est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux ; - ordonné la société Hoche de libérer les locaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société Hoche ainsi que tous occupants de son chef, pourra être expulsée à la requête de la SCI Charvet ; - condamné la société Hoche à payer à la société Charvet une indemnité d'occupation de 2 345 euros, majorée des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 1er octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné la société Hoche au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Dumeau substituant Me Ricard ; - condamné la société Hoche à payer à la société Charvet la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le 16 avril 2025, le preneur a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition. Le 27 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Versailles a placé ce dernier en redressement judiciaire et désigné la société Mars en qualité de mandataire judiciaire. Le 25 juin 2025, ce tribunal lui a désigné la société AJRS en qualité d'administrateur judiciaire. Le 27 août 2025, l'affaire a été redistribuée de la chambre 1-6 de la cour à sa chambre 3-2. Par dernières conclusions du 16 janvier 2026, la société Hoche et les sociétés Mars et AJRS demandent à la cour de : A titre principal, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - condamner la société Le Charvet à payer à la SARL une indemnité d'éviction d'un montant de 300 000 euros à parfaire ; En tout état de cause, - condamner la société Le Charvet au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société le Charvet aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 12 février 2026, la société Le Charvet demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ; Y ajoutant, compte tenu de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Hoche : - fixer la créance au passif de la société Hoche : - à titre privilégié pour un montant de 9 529, 59 euros ; - à titre chirographaire pour un montant de 4 161 euros ; - condamner la société Hoche au paiement de la somme de 23 040, 65 euros correspondant à l'indemnité d'occupation et charges fixée par le tribunal et dues sur la période du 27 mai 2025 au 28 février 2026, sauf à parfaire ; A titre subsidiaire, pour le cas où la cour considèrerait que les conditions de l'article L. 145-8 du code de commerce ne sont pas remplies ; - constater que la société Hoche n'a pas déféré à la sommation délivrée le 28 mars 2023, et qu'il n'a pas été démontré que les locaux aient été garnis ou exploités dans le délai d'un mois de la sommation prévu par l'article L. 145-17 du code de commerce,

MOTIFS Sur la validité du congé avec refus de renouvellement au regard de l'exploitation effective du fonds de commerce L'appelante soutient qu'elle a effectivement exploité le fonds de commerce entre le 30 septembre 2020 et le 30 septembre 2023 ; qu'un protocole transactionnel du 23 décembre 2021 couvre en tout cas tout manquement antérieur ; qu'elle n'a fermé boutique que de manière ponctuelle, en raison de la crise sanitaire et de travaux de réaménagement ; qu'elle n'a donc aucunement violé l'article L. 145-8, de sorte que le congé qui lui a été délivré sur le fondement de ce texte ne peut être validé. Le bailleur prétend que la situation d'inexploitation du local commercial est ancienne et établie par de multiples constats d'huissier, l'absence de factures démontrant un réel approvisionnement de la boutique, étant précisé que le preneur exploite une autre supérette dans la même rue, au [Adresse 6], l'absence de comptabilité, l'absence d'avis de consommateurs sur Google ; elle observe que les factures d'électricité produites sont au nom de M. [L], qui vit dans les lieux avec sa famille, non au nom de la société, et que la consommation qui y figure n'est pas celle d'un commerce ; que les factures de réaménagement produites sont dépourvues de valeur probante ; que l'avenant n°1 du 23 décembre 2021 n'a valeur de transaction que sur le défaut de paiement des loyers, non sur l'exploitation du fonds de commerce ; qu'en toute hypothèse, le défaut d'exploitation des années 2022, 2023 et 2024 lui est postérieur. Réponse de la cour L'article L. 145-8 du code de commerce dispose : Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds (') doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9. L'exploitation effective du fonds de commerce au sens de ce texte s'entend de son exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail. La charge de la preuve de cette exploitation effective incombe au preneur (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708, publié ; 3e Civ., 11 déc. 1979, bulletin n° 220 ; 3e Civ., 6 juin 1972, bulletin n° 362). Le bail commercial en cause a été consenti le 21 mars 2000 par M. [M] à une société Alimentation d'Antan pour y exploiter à effet du 1er avril 1996, selon l'article 3 du contrat, un fonds de commerce d' « alimentation, vins, épicerie ». Le 26 février 2014, ce bail a été renouvelé aux mêmes conditions à compter du 1er avril 2014 au profit de la société Hoche. Ce bail est arrivé à expiration le 30 septembre 2023. Mixte, il porte sur un local commercial situé [Adresse 1], à [Localité 1], et sur un appartement à usage d'habitation situé dans le même immeuble, que M. [L], gérant de la société Hoche, occupe avec sa famille. Le 27 mars 2023, le bailleur a délivré à la société Hoche un congé avec refus de renouvellement notamment motivé par l'absence d'exploitation du fonds. Il convient donc de rechercher si le preneur établit qu'au cours de la période de trois années allant du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2023, il a effectivement exploité un fonds de commerce dans les locaux. Il est constant que la société Hoche est propriétaire de deux fonds de commerce, dont celui prétendument exploité dans les locaux en cause situé [Adresse 1], à [Localité 1], l'autre étant situé dans la même rue, pratiquement en face, au numéro 18.. Il résulte : - d'un constat d'huissier du 10 mars 2021 qu'à cette date, le local du [Adresse 1] était manifestement inexploité ; - d'un constat dressé le mardi 27 juillet 2021 à 14h00 qu'à cette date, le commerce était fermé, un rideau intérieur dans la vitrine et une bâche plastique mise en place derrière la porte d'entrée empêchant depuis l'extérieur de déterminer si les lieux étaient garnis de mobilier et de marchandises ; - d'un constat dressé les lundi 6 décembre 2021 à 14h10, mardi 7 décembre 2021 à 14h45 et mercredi 8 décembre 2021 à 15h50 qu'à ces dates, la boutique était fermée, le rideau intérieur dans la vitrine abaissé et la porte d'accès au commerce protégée par une grille métallique fermée ; - d'un constat dressé le mercredi 16 novembre 2022 qu'à cette date, de la même manière, la boutique était fermée, rideau intérieur abaissé et grille métallique fermée, le local n'étant pas garni de mobilier ni de marchandise ; - d'un constat dressé le mardi 21 mars 2023 à 11h00 et à 16h00 qu'à ces heures, la boutique était fermée, le local n'étant pas garni. Ni la crise sanitaire ni les motifs avancés par le preneur, qui prétend en substance que tous ces constats ont été dressés des jours où, pour différentes raisons personnelles et familiales, le magasin n'avait pu être ouvert, ne peuvent expliquer le constat d'une absence d'activité commerciale à ces dates et heures ouvrables. Le constat du jeudi 16 septembre 2021 produit par le preneur montre des étagères en partie seulement garnies par des fruits et légumes soigneusement disposés, comme si aucun client ne s'était servi, alors qu'il a été dressé à 19h00, c'est-à-dire en fin de journée. Ce constat procède ainsi d'une mise en scène. Les factures d'électricité produites par le preneur et correspondant à un abonnement souscrit pour le [Adresse 1], sont établies au nom personnel de M. [L], non au nom de l'entreprise ; elles ne portent au reste que sur les années 2023 à 2025, à l'exclusion des années 2020, 2021 et 2022. Il n'est justifié d'aucun abonnement d'électricité pour le commerce en cause. L'appelante produit diverses factures attestant de l'achat de produits d'alimentation auprès de fournisseurs tel que Metro, émises au cours des années 2020 à 2025. Si elles sont libellées au nom de la société Hoche, à l'adresse de son siège social, situé [Adresse 1], rien n'établit que les produits ainsi achetés aient été vendus dans le magasin situé à la même adresse. La société Hoche s'abstient en effet de produire la comptabilité afférente au fonctionnement du fonds de commerce en cause, qui seule permettrait de déterminer si ces marchandises y ont réellement été écoulées. Un avenant au bail conclu entre les parties le 23 décembre 2021 comporte une transaction par laquelle le bailleur renonce à une action alors pendante devant la cour d'appel de Versailles en constat de la résiliation du bail du fait du non-paiement de loyers. Contrairement à ce que soutient le preneur, elle ne le dispense aucunement d'exploiter le fonds de commerce conformément à la destination des lieux prévue au bail. Les quatre factures émises en 2020 produites par l'appelante et présentées comme de « conception d'aménagement » du local, pour un montant total de quelque 2600 euros, ne prouvent aucune exploitation dans le local. De l'ensemble de ces éléments d'appréciation, il résulte amplement qu'au cours des trois années ayant précédé le 30 septembre 2023, le fonds de commerce en cause n'a pas été exploité de manière effective et que le preneur ne justifie d'aucun motif légitime de non-exploitation. Plusieurs éléments postérieurs corroborent cette conclusion, notamment un constat dressé le mardi 3 octobre 2023 à 16h00, date à laquelle la boutique était encore fermée, le local n'étant pas garni de mobilier ni de marchandises, la boîte aux lettres étant pleine de courriers non relevés. Le jugement entrepris ne peut dans ces conditions qu'être approuvé en ce qu'il a retenu l'absence d'exploitation du fonds de commerce et confirmé en ce que, pour cette raison, il a validé le congé litigieux et constaté la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2023. Sur le droit du preneur à une indemnité d'éviction