Cour d'appel, chambre civile 1-2, 12 mai 2026 — n° 25/01083

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'arriéré locatif au regard de l'actualisation de la demande à ce titre en cause d'appel, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne solidairement M. [N] [H] et Mme [P] [C], épouse [H], à verser à la société [Adresse 4] la somme de 33 864,67 euros, échéance d'août 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, déduction étant faite des frais de justice d'un montant total de 1 175,81 euros, Y ajoutant, Déboute M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [N] [H] et Mme [P] [C], épouse [H], à verser à la société HLM Erilia, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [N] [H] et Mme [P] [C], épouse [H], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2023 prenant effet le même jour, la SA d'HLM Erilia a donné à bail à M. [N] [H] et à Mme [P] [H] née [C], un appartement à usage d'habitation ainsi qu'un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 992,82 euros, outre 269,06 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM Erilia a, le 28 septembre 2023, fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par actes de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2024, la société d'HLM Erilia a assigné M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H], - constater la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties, - ordonner l'expulsion de M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] et celle de toutes personnes de leur fait des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] outre l'emplacement de stationnement, et ce, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, s'il y a lieu, - ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux loués par M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] à lui payer la somme de 9 219,07 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 22 janvier 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer initial, sauf à parfaire en actualisation de la dette, - fixer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculée telle que si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer du logement litigieux majoré des charges calculée telle que si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 28 novembre 2023 et jusqu'à libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés, - condamner solidairement M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure. Par jugement contradictoire du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : - déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par la société d'HLM Erilia, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 janvier 2023 portant sur le local à usage d'habitation ainsi que sur l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies au 29 novembre 2023, - ordonné l'expulsion de M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués à savoir un local à usage d'habitation ainsi qu'un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'appel de M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H]. - Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de leur appel, M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] exposent avoir rencontré des difficultés personnelles les ayant contraints à vivre séparément, M. [H] ayant fixé sa résidence à [Localité 6], Mme [H] ayant connu, durant deux années, des problèmes de santé ayant entraîné plusieurs hospitalisations, difficultés ayant été accentuées par la perte de son emploi le 27 novembre 2024. Ils reprochent au premier juge de leur avoir refusé des délais de paiement sans vérifier si la reprise du paiement du loyer courant était intervenue. Mme [P] [H] prétend justifier avoir repris, à compter de janvier 2025, le paiement intégral du loyer courant, ce qui atteste de sa bonne foi et de sa volonté de résorber la dette locative. La société [Adresse 4], qui s'oppose à la demande de M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H], réplique que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 28 novembre 2023 avec toutes conséquences de droit. Elle fait valoir que M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] ne peuvent sérieusement reprocher au premier juge de n'avoir pas vérifié précisément si la reprise du loyer courant était intervenue, alors qu'aux termes de son jugement, il mentionne expressément que les locataires ne justifient pas d'une reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La société bailleresse ajoute que les locataires n'ont réglé que deux loyers courants à la suite de la déclaration d'appel, en mars et avril 2025, puis ont à nouveau cessé de régler tout loyer de sorte que la dette locative ne cesse d'augmenter. Sur ce, L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire sur le fondement de laquelle un commandement de payer la somme de 3 897,12 euros au titre des loyers impayés, a été délivré à M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2023. M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] n'ont pas réglé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois de sa délivrance, ni saisi le tribunal aux fins de solliciter des délais de paiement, ni saisi le Fonds de solidarité logement ainsi que le permet l'article 6 alinéa 1er de la loi du 31 mai 1990. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 novembre 2023. Le jugement est donc confirmé sur ce point. Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 sont applicables aux contrats en cours, 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi [...]. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] sollicitent des délais de paiement sur le fondement de ces dispositions, au motif qu'ils ont repris le paiement intégral de leurs loyers courants. Mme [P] [H] maintient avoir rencontré des difficultés personnelles liées à sa santé fragile et à la perte de son emploi en novembre 2024, avoir entrepris des démarches pour retrouver un emploi qui a malheureusement pris fin à l'issue de la période d'essai, que la séparation avec son époux intervenue en janvier a accentué l'instabilité familiale, sans pour autant être suivie d'une réorganisation administrative des obligations locatives. Pour autant, il ressort du décompte locatif que la dette locative est loin d'être soldée, que d'un montant de 3 897,12 euros lors de la délivrance du commandement de payer le 28 septembre 2023, elle n'a cessé de progresser pour s'élever à la somme de 23 733,29 euroslors de l'audience devant le premier juge et à la somme de 35 040,48 euros au 8 août 2025, échéance d'août 2025 incluse. Enfin, M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H], qui se bornent à solliciter des délais, sans formuler de proposition précise d'apurement de leur dette, n'expliquent pas comment ils pourraient s'en libérer dans un délai raisonnable, alors même qu'il est constant qu'ils n'ont pas repris le règlement de leur loyer courant. En conséquence, M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] ne peuvent qu'être déboutés comme mal fondés en leur demande de délais de paiement. Le jugement déféré est, par suite, confirmé en toutes ses dispositions. Sur la demande d'actualisation de sa créance locative parla société HLM Erilia. De l'examen du décompte actualisé au 8 août 2025 produit aux débats par la société [Adresse 4], il ressort que M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] lui restent redevables de la somme de 33 864,67 euros, échéance d'août 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, (déduction étant faite des frais de justice d'un montant total de 1 175,81 euros), au paiement de laquelle ils doivent être solidairement condamnés. Sur les mesures accessoires. M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société HLM Erilia au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. [N] [H] et Mme [P] [C] épouse [H] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.