Cour d'appel, chambre civile 1-2, 12 mai 2026 — n° 24/00627

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour, à l'exception de celle ayant débouté M. [V] [W], dit aussi [U] [W] de sa demande de délai pour s'acquitter de sa dette ; Statuant à nouveau des chefs infirmés Déclare régulier le congé délivré à M. [V] [W], dit aussi [U] [W] par M. [G] [L] et Mme [R] [L] née [A] le 13 janvier 2022 à effet au 11 septembre 2022 et le déclare opposable à Mme [S] [P] [Z] épouse [W] ; Juge que M. [V] [W] et Mme [S] [P] [Z] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre du logement à usage d'habitation situé sis au [Adresse 6], à [Localité 7], au 1er étage, porte droite, depuis le 12 septembre 2022 ; Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [V] [W], dit aussi [U] [W] et Mme [S] [P] [Z] épouse [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 6], à [Localité 7], au 1er étage, porte droite, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est; Dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte ; Dit que par application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [V] [W], dit aussi [U] [W] et Mme [S] [P] [Z] épouse [W] à payer à M. [G] [L] et Mme [R] [L] née [A] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 570,40 euros, à compter du 12 septembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, les intérêts de droit étant dus à compter de la présente décision ; Déboute M. [G] [L] et Mme [R] [L] née [A] de leur demande de dommages et intérêts ; Condamne M. [V] [W], dit aussi [U] [W] et Mme [S] [P] [Z] épouse [W] à payer à M. [G] [L] et Mme [R] [L] née [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [W], dit aussi [U] [W] et Mme [S] [P] [Z] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SELARL Lexavoue [Localité 8]-[Localité 5] en application de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

************************* EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 12 septembre 1998, M. [G] [L] et Mme [R] [L] née [A], ont donné en location à M. [V] [W], dit aussi M. [U] [W], un appartement à usage d'habitation située [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer de 2 700 francs, outre 600 francs de charges. Le contrat de bail a été tacitement reconduit à plusieurs reprises et, pour la dernière fois, le 12 septembre 2019, le loyer actuel étant de 570 euros par mois, charges comprises. Par acte d'huissier du 13 janvier 2022, M. et Mme [L] ont adressé à M. [W] un congé pour reprise 'au bénéfice de Monsieur [I] [O], domicilié au [Adresse 4], le petit-fils des requérants'. La remise a été faite à personne et le délai imparti au locataire pour rendre les lieux était fixé au 11 septembre 2022. Par courrier en date du 7 septembre 2022, M. [W] a écrit au mandataire des bailleurs pour l'informer du fait qu'il ne pouvait pas quitter le logement, faute pour lui d'avoir trouvé une solution de relogement. Selon procès-verbal établi le 12 septembre 2022, un commissaire de justice s'est rendu sur place afin de procéder à l'état des lieux de sortie. Il a été indiqué que : 'sur place, nous rencontrons Monsieur [U] [W] ainsi déclaré à qui je décline mes nom, profession ainsi que l'objet de ma visite. Monsieur [W] refuse de nous laisser pénétrer dans l'appartement en indiquant ne pas être en mesure de quitter les lieux malgré le congé qui lui a été signifié 8 mois auparavant. Il n'a pas connaissance d'une date où il pourra restituer le logement à ses propriétaires. En conséquence, je me retire en dressant carence à l'encontre du locataire'. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 décembre 2022, M. et Mme [L] ont assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins d'obtenir la validation du congé délivré en date du 11 septembre 2022, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef et condamner le défendeur à lui payer les loyers chargés jusqu'à complète libération, ainsi qu'aux sommes de 3 500 euros et 1 500 euros au titre du préjudice moral et de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a : - débouté M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs prétentions afférentes à la validation du congé pour reprise qui a été signifié le 13 janvier 2023 à M. [W], - déclaré nul et de nul effet le congé signifié le 13 janvier 2023 à M. [W] portant sur un logement sis [Adresse 5], - dit en conséquence que le bail se trouvait renouvelé pour trois années depuis le 12 septembre 2022, - donné acte à M. [W] de ce qu'il convient de l'existence d'un arriéré locatif de 2 745,70 euros selon compte au 31 août 2023, - débouté M. [W] de sa demande d'un délai de grâce d'une année pour solder cet arriéré, - condamné M. et Mme [L] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, M. et Mme [L] ont relevé appel de ce jugement. Par exploit en date du 8 novembre 2024, M. et Mme [L] ont assigné en intervention forcée Mme [S] [P] [Z] épouse [W] devant la cour, exposant qu'ils ignoraient l'existence du lien matrimonial l'unissant à M. [W], pour n'avoir découvert ce lien qu'à l'occasion de la présente procédure. Aux termes de leurs conclusions en date du 16 avril 2024, M. et Mme [L], appelants, demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - juger que le congé pour reprise délivré à M. [W] le 13 janvier 2022 est parfaitement valide et a pris effet le 11 septembre 2022 et est opposable à son épouse Mme [S] [P] [Z], -juger que M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intervention de Mme [W] M. et Mme [L] ont assigné Mme [W] en intervention forcée, faisant valoir que l'absence de signification des actes de procédure - jusqu'à cette assignation en intervention forcée - ne leur était pas imputable puisqu'il appartenait à M. [W] de notifier son mariage à ses bailleurs. Ils poursuivent en exposant qu'ils n'ont découvert l'existence de Mme [W] qu'à l'occasion des conclusions adverses. M. et Mme [W] ne contestent pas l'assignation en intervention forcée de Mme [W], pas plus qu'ils ne remettent en cause la validité des actes de procédure en lien avec l'absence de signification de ces actes à Mme [W]. La cour prend acte du fait que Mme [W] fait désormais partie de la procédure. Sur la question de la validité du congé pour reprise Le premier juge a annulé le congé pour reprise du 12 septembre 2022 après l'avoir jugé irrégulier, 'tant en la forme (pas d'adresse du bénéficiaire), qu'au fond (pas de justification du caractère réel et sérieux)'. S'agissant de la forme, le juge des contentieux de la protection a relevé que ce n'était pas l'adresse du petit-fils de M. et Mme [L] - bénéficiaire du congé pour reprise - qui figurait dans le congé, mais celle de l'établissement universitaire dans lequel il ambitionnait de faire ses études et que, au cours de la procédure, M. et Mme [L] n'avaient pas régularisé ce manque. S'agissant du fond, le premier juge a reproché à M. et Mme [L] de ne pas décrire les caractéristiques du domicile de leur petit-fils, empêchant ainsi le juge d'apprécier le caractère réel et sérieux de la reprise annoncée, outre que la proximité du domicile familial de ce petit-fils avec son futur lieu d'étude soulevait 'un doute légitime sur l'intérêt de la reprise'. M. et Mme [L] reprochent tout d'abord au premier juge d'avoir ainsi annulé leur congé pour reprise alors que l'adresse de leur petit-fils figurait bien dans le congé. S'agissant du fond, les appelants font valoir qu'il résulte des textes, tels qu'interprétés par la Cour de cassation, que la justification du caractère réel et sérieux dans le congé n'est pas édictée à peine de nullité, outre que la haute Cour a déjà jugé qu'était justifié un congé pour reprise au bénéfice d'un descendant au seul motif que cela lui permettrait de quitter le domicile familial pour prendre son indépendance. De plus, M. et Mme [L] exposent que le congé mentionnait bien le caractère réel et sérieux de la reprise puisqu'il était précisé que leur petit-fils ne disposait 'pas d'un logement correspondant à ses besoins personnels et familiaux'. Les appelants font encore valoir que, si la loi n'exige pas du propriétaire qu'il justifie de l'état de nécessité dans lequel se trouverait le bénéficiaire du congé pour reprise, ils n'en versent pas moins aux débats plusieurs témoignages manifestant le fait que leur petit-fils vit dans un domicile familial occupé par 5 personnes et qu'il aspire à être indépendant. M. et Mme [W] sollicitent 'la confirmation du jugement, en ce qu'il a refusé de valider le congé pour reprise, signifié par les époux [L]. En effet, ils ne prouvent pas le lien de filiation qu'ils prétendent avoir avec M. [I] et ne fournissent aucun élément sur la situation réelle de celui-ci : justifications de son cursus universitaire, ni de ses conditions de logement'. Sur ce, L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que : 'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...)' S'agissant tout d'abord de la régularité formelle du congé pour reprise, la cour relève que c'est à juste titre que M. et Mme [L] font observer qu'ils ont bien fait figurer dans cet acte de commissaire de justice le domicile du bénéficiaire du congé. En effet, et contrairement à ce qu'a affirmé le premier juge, l'adresse indiquée du [Adresse 4] est bien celle du bénéficiaire du congé et non celle de 'l'établissement universitaire dont il relève', puisque l'université [Localité 8]-[Localité 9], IUT de [Localité 10], est sise au [Adresse 7] [Localité 10] et que, dans sa discussion, le juge des contentieux de la protection a bien noté que le [Adresse 8], à [Localité 11], correspondait au domicile personnel de M. [O] [I] (page 4 du jugement). En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les autres exigences formelles prescrites par la loi de 1989 avaient été respectées, puisque l'identité du bénéficiaire du congé - M. [I] - et son lien de filiation avec les bailleurs figuraient bien sur le congé, le premier juge notant par ailleurs dans sa décision qu'il 'a été justifié du lien de parenté entre Monsieur [O] [I] et les demandeurs, ses grands parents maternels (pièce 9 demandeurs)'. Dans leurs conclusions devant la cour, M. et Mme [W] continuent à reprocher aux appelants de ne pas prouver le lien de filiation, mais ils n'exposent pas en quoi la pièce n° 9 produite en première instance ne constituerait pas ce justificatif. En tout état de cause, les pièces n° 9 et 10 produites en cause d'appel démontrent cette filiation puisque le livret de famille de M. et Mme [L] démontre qu'ils ont eu une fille, du nom de [Y] [L], et que celle-ci a eu un fils du nom de [O] [I], ce qui fait de ce dernier le petit-fils des appelants. Enfin, la cour observe qu'un motif de reprise est bien indiqué dans le congé litigieux, puisqu'il y est précisé que M. [I] effectue ses études à l'IUT de [Localité 10] et qu'il ne 'dispose pas d'un logement correspondant à ses besoins personnels et familiaux'. Au plan formel, donc, et contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, le congé pour reprise est régulier. S'agissant à présent de la question de sa validité au fond, à savoir le caractère réel et sérieux de la reprise, la cour estime que le premier juge a improprement analysé les données qui lui avaient été fournies puisqu'il a reproché à M. et Mme [L] de ne pas donner de détail sur le logement occupé par leur petit-fils et qu'il a contesté l'utilité de la reprise alors que le domicile actuel de leur petit-fils serait géographiquement proche du lieu des études. Si, depuis la loi ALUR, il appartient au juge saisi d'une contestation concernant le caractère réel et sérieux d'un congé pour reprise, de procéder à ce contrôle, cela n'autorise pour autant pas le juge à se livrer à une appréciation en opportunité portant sur le point de savoir si la proximité géographique d'un logement par rapport à un autre présente un intérêt réel, ou si la configuration du logement actuel du bénéficiaire est meilleure ou moins bonne que la configuration du logement occupé par le locataire.