Cour d'appel, 2ème chambre, 12 mai 2026 — n° 23/02696

PAR CES MOTIFS La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne l'Eurl [P] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [B] épouse [F], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ; Déboute l'Eurl [P] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne l'Eurl [P] aux entiers dépens d'appel ; La Greffière La Présidente .

Faits et procédure Suivant acte authentique du 2 mai 2018, [H] [B] épouse [F] et [W] [F] ont donné à bail commercial à l'Eurl [P] un local commercial situé à [Localité 3] pour y exploiter une activité de boulangerie, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros outre les charges mensuelles de 40 euros. Il était convenu entre les parties que le bailleur laisse au preneur à titre gracieux la jouissance de matériel. Le 16 septembre 2020 l'Eurl [P] a notifié aux époux [F] la résiliation du bail à compter du 31 mars 2021. Le 31 mars 2021 l'état des lieux a été effectué en présence des deux parties. Considérant que le local avait été dégradé et que du matériel était manquant, les époux [F] ont mis en demeure l'Eurl [P] d'avoir à prendre à sa charge le montant des réparations, du remplacement du matériel manquant et de régler les loyers des mois de mars et avril 2021. L'Eurl [P] n'a pas répondu. Par acte du 24 juin 2021 les époux [F] ont assigné l'Eurl [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes correspondants aux montants des travaux de remise en état, de remplacement du matériel manquant et aux montants des loyers de mars et avril 2021. Par jugement du 1er juin 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a : - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35 euros au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 14 969 euros au titre de l'indemnisation du matériel prêté non restitué ou détérioré ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 2 480 euros au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 ; - débouté [H] et [W] [F] du surplus de leurs demandes en paiement ; - débouté l'Eurl [P] de ses demandes au titre de l'achat du matériel de remplacement et des travaux ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné l'Eurl [P] aux entiers dépens ; - débouté [H] et [W] [F] de leur demande en remboursement des honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article A444-32 du code de commerce. Par déclaration du 27 juillet 2023 l'Eurl [P] a relevé appel des chefs du jugement qui ont : - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35 euros au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 14 969 euros au titre de l'indemnisation du matériel prêté non restitué ou détérioré ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 2 480 euros au titre des loyers et charges des mois de mars et avril 2021 ; - débouté l'Eurl [P] de ses demandes au titre de l'achat du matériel de remplacement des travaux ; - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné l'Eurl [P] aux entiers dépens. Le 8 septembre 2023 une proposition de médiation a été adressée aux parties. Par courriers des 15 et 20 septembre 2023 les conseils respectifs des parties ont répondu que ces dernières ne souhaitaient pas avoir recours à une médiation. La clôture est intervenue le 19 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 17 février 2026. Prétentions et moyens Vu les conclusions d'appelant III responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 11 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de l'Eurl [P] demandant de : - recevoir l'Eurl [P] en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions ; Y faisant droit, - infirmer le Jugement en ce qu'il a : - condamné l'Eurl [P] à payer à [H] et [W] [F] la somme de 6 926,35€ au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local ;

MOTIFS La cour est saisie des demandes des bailleurs tendant à obtenir le paiement des réparations des locaux après le départ du preneur, le remboursement du matériel prêté dans le cadre du bail et non restitué ou endommagé, ainsi que le paiement des loyers et charges pour deux mois. Le preneur sollicite quant à lui le paiement de travaux qu'il affirme avoir était contraint d'effectuer à son arrivée en raison d'une délivrance non conforme des locaux. Il ressort des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Sur la demande au titre des travaux de réparation des dégradations dans le local Les bailleurs, qui se fondent sur une comparaison de l'état des lieux d'entrée, et du procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortie, sollicitent l'indemnisation des dommages constatés sur un volet roulant motorisé dont la remontée est défectueuse et qui présente un soulèvement du cache de protection moteur, ainsi que sur des portes vitrées dont le mécanisme de fermeture est endommagé et sur la porte de service dont la partie basse est fortement dégradée. Le preneur conteste cette demande indemnitaire, en relevant que l'état des lieux d'entrée est particulièrement sommaire ; il affirme apporter la preuve que ces équipements étaient déjà dégradés lors de son entrée dans les locaux en produisant des photographies antérieures et l'attestation du courtier qui l'avait accompagné lors d'une visite des locaux. Il ajoute que les locaux ont été reloués à peine quelques mois après son départ. Le bail du 2 mai 2018 liant les parties, prévoit en page 7, au titre de l'entretien et des réparations, que : « Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. » Il est précisé en page 13 que lors de la restitution des locaux, le preneur « devra rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. » Ainsi, il n'est pas contestable que le preneur s'est contractuellement engagé à entretenir et réparer les éléments d'équipement visés dans la demande indemnitaire du bailleur. Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1732 de ce même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. La société [P] conteste la valeur probante de l'état des lieux d'entrée, en affirmant qu'il était particulièrement sommaire. La cour constate que cet état des lieux est directement visé au contrat de bail et y est annexé ; il est rédigé de manière manuscrite et porte trois signatures, qui sont identiques à celles apposées sur le contrat de bail au nom de Monsieur et Madame [F], et de Madame [L] représentant l'Eurl [P]. Il est constant qu'un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire. (Civ. 3, 23 mai 2002, no 00-13.144). Dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l'entrée du locataire, les locaux n'ont fait l'objet d'aucune observation, le locataire doit les restituer dans un état n'appelant pas davantage d'observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté. (Civ. 3, 28 févr. 1990, no 88-14.334) Ainsi, le caractère sommaire de l'état des lieux d'entrée ne suffit pas en soi à lui ôter toute valeur probante. Il y est indiqué au titre des portes et volets roulants : « Porte vitrée avec clef Bon Etat 7 Rideaux électriques qui fonctionnent 1 Rideau manquant (') ». Aucune autre observation s'agissant de l'état des portes et rideaux électriques n'a été formée par les parties ; il appartenait donc au preneur de restituer les locaux dans un état n'appelant pas plus d'observations. Si en cause d'appel le preneur affirme que les portes et volets étaient déjà dégradées, il ne peut qu'être relevé que les éléments produits ne permettent pas de remettre en cause cet état des lieux contradictoire. L'Eurl [P] a sollicité un commissaire de justice afin de constater l'horodatage électronique des photographies versées aux débats sur l'état des locaux lors de la prise à bail ; par procès-verbal de constat du 28 juin 2023, il est relevé que les photographies sur lesquelles apparaissent la porte de service et le volet roulant concernés par la demande indemnitaire ont été prises entre le 8 décembre 2017 et le 31 mars 2018. Ces photographies sont donc antérieures à la prise d'effet du bail, contractuellement fixée au 1er mai 2018 (page 3 du bail), et à la rédaction de l'état des lieux contradictoire du 2 mai 2018 ; aucun élément ne permet de démontrer que les constats photographiques étaient encore valables au jour de la prise d'effet du bail. Par ailleurs, elles ont été prises de manière non contradictoire et sans constat des conditions de leur réalisation, ne permettant pas de s'assurer de la réalité des désordres constatés notamment s'agissant de l'absence de fermeture totale du volet roulant dont il n'est pas établi si elle résulte d'une volonté ou d'une impossibilité. La photographie de la porte de service ne permet en outre que de constater un état de saleté, sans dégradation visible. La cour constatera par ailleurs une certaine incohérence dans les explications du preneur, qui affirme tantôt que ces dégradations portant sur le volet roulant existaient avant l'entrée dans les locaux, tantôt qu'elles résultent d'une effraction à propos de laquelle il produit un dépôt de plainte. De la même manière, l'attestation de Monsieur [O] qui affirme avoir visité les locaux avec la représentante de la société preneuse fin octobre 2017 n'est pas probante en ce qu'elle est antérieure de 6 mois à la prise de possession des locaux, et qu'elle n'évoque pas les désordres dont il est demandé réparation. Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. (Civ. 3, 27 juin 2024, n° 22-24.502) L'Eurl [P] affirme dans ses conclusions que les locaux objet du litige ont été très rapidement reloués par les bailleurs invoquant l'installation d'une société Expresso, ayant pour activité celle de boulangerie dès le 9 avril 2021, puis d'une société Le Nem exploitant un restaurant de sushi, dès le 15 juillet 2021. Au soutien de cette affirmation, elle produit des extraits Pappers, Kbis et Status comportant l'adresse des locaux, à savoir [Adresse 3] à [Localité 3]. La cour ne peut toutefois que constater que les locaux appartenant aux époux [F] sont intégrés dans un centre commercial [Adresse 4], qui ne comporte pas que les lots donnés à bail à l'Eurl [P].