Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 25/05316

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE 1. M. [F] [U] et Mme [S] [K] épouse [U] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 7]. 2. Ils ont pour voisins M. [H] [Q] et Mme [X] [D] épouse [Q], propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 3] [Localité 8]. 3. Au cours de l'année 2022, M. et Mme [U] ont obtenu l'autorisation de faire construire un garage en limite de propriété avec celle de M. et Mme [Q]. 4. A l'automne 2023, M. et Mme [U] ont déploré d'importantes infiltrations dans le garage, qu'ils ont imputées aux eaux de pluie en provenance de la propriété de M. et Mme [Q]. 5. Toutefois, un rapport d'expertise amiable et contradictoire a précisé que les infiltrations responsables des dommages constatés dans le garage de M. et Mme [U] résultaient d'un défaut d'étanchéité des façades enterrées du garage et que la responsabilité de M. et Mme [Q] n'était pas engagée. 6. Par courriers des 21 octobre 2023, 23 novembre 2023 et 18 décembre 2023, M. et Mme [U] ont sollicité la permission de M. et Mme [Q] d'accéder à leur terrain pour faire réaliser l'étanchéité du mur de leur garage situé en limite de propriété, ce que ces derniers ont refusé, en invoquant un déficit d'informations et de garanties quant à la nature et aux conséquences pour leur fonds des travaux envisagés. 7. Une expertise amiable et contradictoire a été effectuée le 3 juillet 2024 par la société Bretagne Expertise Bâtiment en présence du cabinet polyexpert pour M. et Mme [Q] et a conclu au fait que la seule solution pour réaliser les travaux adéquats était de pouvoir pénétrer temporairement sur le terrain de ceux-ci. 8. Deux tentatives de conciliation se sont soldées par un échec. 9. Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d'être autorisés ainsi que la Sarl [I] [A] à accéder au fonds des défendeurs en vue de réaliser les travaux d'étanchéité du mur de leur garage. 10. Par ordonnance du 16 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - débouté M. et Mme [Q] de leurs prétentions, - autorisé M. et Mme [U] ainsi que la société [I] [A] à accéder au fonds des défendeurs afin de réaliser les travaux d'étanchéité du mur de leur garage sis [Adresse 2] à [Localité 8] selon les devis présenté par la société [I] [A], - autorisé la société [I] [A] à déplacer ou enlever, le temps et pour les besoins de la réalisation de ces travaux, le cabanon de jardin et à démolir une partie du muret actuel appartenant à M. et Mme [Q], - constaté que M. et Mme [U] s'engageaient à faire replacer le cabanon à son emplacement initial et à faire reconstituer à l'identique le muret séparatif de propriété, - accordé à M. et Mme [U] un délai de 6 mois pour réaliser lesdits travaux qui ne pourront excéder, sauf cas de force majeure, une durée de 3 jours, - dit que M. et Mme [U] devaient prévenir leurs voisins au moins 7 jours avant le début des travaux, - débouté M. et Mme [U] de leur demande d'astreinte, - condamné in solidum M. et Mme [Q] à verser à M. et Mme [U] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [Q] aux dépens. 11. Par déclaration du 26 septembre 2025, M. et Mme [Q] ont interjeté appel de cette ordonnance exceptée en sa disposition ayant débouté M. et Mme [U] de leur demande d'astreinte. 12. Par acte du 10 octobre 2025, M. et Mme [Q] ont saisi le premier président de la cour d'appel aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire. Par ordonnance du 25 novembre 2025, leur demande a été rejetée et ils ont été condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PRÉTENTIONS DES PARTIES 13. M.

MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur la demande de tour d'échelle 17. L'article 834 du code civil dispose que 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' 18. Le tour d'échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d'accès temporaire et limité d'un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il lui est impossible d'effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d'une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d'en assurer la finition (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915). 19. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d'une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d'autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin. 20. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives : - la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée, - il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d'un coût plus onéreux, - les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation. 21. Le propriétaire du fonds voisin, qu'il ait autorisé l'accès ou qu'il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant d'une part la réparation des dégâts matériels causés par le passage et, d'autre part, celle du trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée. 22. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d'une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux. 23. En l'espèce, à titre liminaire, il convient de souligner que M. et Mme [U] ont édifié leur garage en limite de propriété comme le leur imposait le permis de construire qui leur a été délivré le 17 septembre 2020 par la commune de [Localité 8] en application du Plan Local d'Urbanisme. Il ne peut donc leur être reproché de s'être mis en situation de ne pas pouvoir réaliser leurs travaux sans avoir à passer par le fonds voisin. 24. Il convient d'examiner si les conditions du tour d'échelle sont ici réunies. 25. En premier lieu, s'agissant du caractère indispensable des travaux, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er septembre 2023 que le garage édifié par M. et Mme [U] subit de fortes infiltrations d'eau avec apparition de moisissures au niveau des murs, ce qui est de nature à porter progressivement atteinte à la structure de l'immeuble et empêche son utilisation puisque tout stockage d'objets ou de meubles y est impossible. 26. L'expertise amiable et contradictoire effectuée par le cabinet Polyexpert le 23 novembre 2023 a mis en évidence que ces infiltrations ont pour origine un défaut d'étanchéité des murs enterrés du garage ainsi qu'un trou dans la maçonnerie non terminée. 27. Des travaux visant à assurer l'étanchéité de la partie enterrée des murs du garage sont donc indispensables pour garantir la pérennité de l'ouvrage, sa salubrité et en permettre une utilisation conforme à sa destination. 28. En second lieu, s'agissant de la nécessité de passer sur le fonds voisin pour réaliser les travaux d'étanchéité, il résulte de la configuration des lieux qu'il n'est pas envisageable de procéder aux travaux d'étanchéité du mur du garage implanté en limite de propriété autrement qu'en y accédant par la propriété de M. et Mme [Q]. 29. C'est ce qu'atteste la Sarl [I] dans son courrier du 23 mai 2025 : 'Les travaux ne peuvent se faire qu'en ayant l'accès temporaire au mur du garage de M. et Mme [U] par le jardin de leurs voisins M. et Mme [Q], la configuration des terrains ne laissant pas d'autre choix.' 30. Cette nécessité a également été constatée contradictoirement lors de la seconde expertise amiable réalisée par le cabinet Bretagne Expertise Bâtiment du 3 juillet 2024, dont le rapport mentionne : 'Il semble que le tour d'échelle soit impossible par le refus des voisins M. et Mme [Q] qui refusent un accès temporaire à l'entreprise de maçonnerie chargée d'étancher le mur du garage, seule solution pour ces travaux.' 31. Le caractère indispensable du tour d'échelle pour la réalisation des travaux est donc avéré et n'est d'ailleurs pas contesté par M. et Mme [Q]. 32. En dernier lieu, sur l'absence d'atteinte disproportionnée et les modalités du tour d'échelle, il résulte des échanges entre les parties, du devis de la Sarl [I] du 23 février 2024, du courrier établi par cette même société le 23 mai 2025 (précisant les travaux envisagés) et du courrier adressé par la protection juridique de M. et Mme [U] à M. et Mme [Q] du 22 mars 2023 (proposant un constat contradictoire de l'état du jardin avant et après les travaux), qu'avant même l'engagement de la procédure judiciaire, M. et Mme [U] et leur entrepreneur s'étaient engagés à : * ne pas occuper leur terrain pendant une durée, sauf intempéries, de plus de 3 jours, en semaine du lundi au vendredi, sur une amplitude horaire de 8h-18h, * faire réaliser un état des lieux préalable, * déplacer le cabanon et le replacer sur son emplacement initial après les travaux, * détruire le mur actuel puis à le reconstruire à l'identique, * remettre en place de la terre, * nettoyer le chantier, * prendre toutes les précautions pour protéger les haies côté mitoyenneté, * dédommager de 10 euros par jour, * prendre toutes précautions afin d'éviter que quelque dégradation que ce soit vienne à être occasionnée à la propriété de M. et Mme [Q] durant la réalisation de ces travaux, * s'il devait néanmoins être constaté que des dégradations ont été causées à la propriété de M. et Mme [Q], à assumer leur réparation, ceci dès la fin des travaux précités. 33. Enfin, la cour constate que M. et Mme [U] ont sollicité à de multiples reprises l'autorisation d'accéder provisoirement à la propriété voisine pour pouvoir exécuter leurs travaux (courriers des 21 octobre 2023, 23 novembre 2023 et 18 décembre 2023), que pour rassurer M. et Mme [Q], deux expertises amiables contradictoires ont été réalisées et, enfin, que deux conciliateurs de justice ont été saisis, en vain. Il en résulte que des démarches amiables ont été accomplies. 34. C'est donc à tort que M. et Mme [Q] prétendent qu'ils ne disposent pas de suffisamment d'informations, ni de garantie quant à la protection de leurs fonds. 35. C'est notamment de mauvaise foi que ceux-ci exigent : - de connaître la longueur de la portion du mur qui sera détruite alors que s'agissant de travaux strictement nécessaires, la longueur du mur à détruire sera égale à celle du mur du garage à traiter, - de se voir préciser si l'entreprise aura recours à une échelle ou à un échafaudage alors que d'après le devis, aucun de ces dispositifs ne sera nécessaire puisqu'il s'agit de traiter l'étanchéité de la partie enterrée des murs du garage, - de se voir préciser le sort du matériel entreposé dans le cabanon alors qu'il leur appartient de faire leur affaire de cette question, ce qui, sur trois jours et avec le délai de prévenance prévu, ne saurait constituer une suggestion disproportionnée aux obligations normales de voisinage,