Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 22/04813

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE 1. Le 19 mars 2012, les consorts [N] ont vendu à Mme [P] [Z] une maison et son jardin cadastrés AD [Cadastre 1], après division d'un ensemble de plusieurs parcelles leur appartenant à [Localité 9]. 2. Le 18 juillet 2016, les consorts [N] ont vendu à la SAS By City d'autres parcelles entourant les biens immobiliers vendus à Mme [Z], cadastrées AD [Cadastre 2], AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 6]. 3. Or, la SAS By City a commencé à construire deux maisons adossées au mur nord de la maison de Mme [Z] sur la parcelle AD [Cadastre 2], notamment contre une fenêtre de salle de bains et une sortie d'aération de chaudière. 4. Mme [Z] a alors intenté une action en référé devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de contraindre notamment la SAS By City à cesser ses travaux et de la contraindre à démolir les murs élevés contre sa fenêtre. 5. Par ordonnance du 4 avril 2017, le juge des référés a constaté le désistement de Mme [Z] de sa demande de démolition du fait de la démolition par la SAS By City des murs litigieux, a relevé l'existence de contestations sérieuses sur les autres demandes, et a dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes. 6. Par acte d'huissier du 18 juillet 2017, Mme [Z] a fait assigner la SAS By City devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sur le fondement des articles 544, 678, 679, 710-1 et 1240 du code civil aux fins de : - voir constater l'existence d'une servitude de vue à son profit et en conséquence, - enjoindre à la SAS By City de suspendre immédiatement toute opération de construction des maisons constituant les lots n° 1, n° 2 et n° 3 de son programme immobilier en cours sur les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 2], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4] et n° [Cadastre 5] et ce sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée, - condamner la SAS By City à démolir jusqu'à la dalle du rez-de-chaussée les murs de parpaings des maisons constituant ces lots et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter 'de l'ordonnance à intervenir', - la dire propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7]. 7. Par actes d'huissier séparés des 5 et 14 février 2019, Mme [Z] a fait assigner M. [H] [L] et Mme [K] [W] épouse [L] (les époux [L]), ainsi que M. [G] [Y] aux fins de : - voir ordonner la jonction de l'instance avec la première procédure, - constater l'existence d'une servitude de vue à son profit, - constater en conséquence l'existence d'une zone non aedificandi, - condamner les époux [L] et M. [Y] à démolir jusqu'à la dalle du rez-de-chaussée, les murs de parpaings des maisons constituant les lots 1 et 2 ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter 'de l'ordonnance à intervenir', - la dire propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 7], - condamner in solidum les époux [L] et M. [Y] à lui verser la somme de 8.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - condamner les mêmes à lui verser la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - subsidiairement, - condamner la SAS By City à lui verser la somme de 1.500 € en remboursement des frais de déblaiement, - condamner la SAS By City à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 8. Par ordonnance du 11 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances. 9. Par ordonnance du 16 décembre 2019, le juge de la mise en état a dit la SAS By City irrecevable en sa demande sur incident tendant à voir dire que Mme [Z] est dépourvue d'intérêt à agir contre elle du fait de la vente des parcelles adjacentes. 10. Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal a : - débouté Mme [Z] de ses demandes relatives à la parcelle AD [Cadastre 7] et aux travaux réalisés à ses frais sur cette parcelle,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la parcelle AD [Cadastre 7] 18. Mme [Z] expose que, postérieurement à l'achat de sa maison, elle a acquis des consorts [N] la partie ouest de la parcelle AD [Cadastre 5] aujourd'hui cadastrée [Cadastre 7], bien que l'acte notarié n'ait pas été régularisé et que cette parcelle ait été vendue une seconde fois. Elle mentionne pour preuve que le prix d'un euro symbolique a été payé au notaire, que le projet de transaction entre elle et la SAS By City mentionne cette vente et qu'elle produit désormais l'acte sous seing privé du 31 juillet 2012. Elle indique également qu'elle a dû payer les frais de déblaiement de la parcelle en 2016, ce qui démontre qu'elle en est propriétaire. Dès lors, selon elle, la seconde vente de cette parcelle à la SAS By City serait nulle. À titre subsidiaire, elle demande le remboursement des frais de déblaiement. 19. La SAS By City réplique que Mme [Z], qui n'a jamais été propriétaire de la parcelle aujourd'hui cadastrée AD [Cadastre 7], s'est appropriée cette parcelle pour la transformer en potager. L'acte sous seing privé qu'elle dit avoir conclu avec les consorts [N] n'a pas été régularisé, alors que l'acte qu'elle a elle-même conclu avec ces derniers mentionne la parcelle AD [Cadastre 5] qui inclut la parcelle aujourd'hui cadastrée AD [Cadastre 7]. Si un projet de protocole d'accord a été un temps envisagé comprenant la cession de la parcelle à Mme [Z] moyennant le désistement de ses demandes, il n'a finalement jamais été signé. La SAS By City ne conclut pas sur la demande subsidiaire de Mme [Z] en remboursement des frais de déblaiement. Réponse de la cour 1 - la propriété de la parcelle : 20. L'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose dans son premier alinéa que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.' 21. La Cour de cassation juge que la preuve de la propriété immobilière est libre (Civ. 3ème, 20 juillet 1988 n°87-10.998). 22. Il en résulte que c'est à celui qui revendique la propriété d'un immeuble de prouver sa qualité de propriétaire, preuve qu'il peut apporter par tout moyen. 23. Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'. 24. En l'espèce, Mme [Z] estime qu'elle est devenue propriétaire de la parcelle aujourd'hui cadastrée AD [Cadastre 7] avant la SAS By City, en vertu d'un acte sous seing privé passé avec les consorts [N]. 25. Toutefois, contrairement à ce qu'elle écrit dans ses conclusions, elle ne produit pas l'acte sous seing privé du 31 juillet 2012 dont elle fait état (qui aurait consacré un accord du 19 mars 2012 sur la vente de la parcelle anciennement AD [Cadastre 5] moyennant le versement d'une somme d'un euro symbolique, c'est-à-dire au moment de la vente de la parcelle AD [Cadastre 1] par les consorts [N] à Mme [Z]), ce qui ne permet pas à la cour d'apprécier si la cession de la parcelle en est restée au stade des pourparlers ou si la elle a véritablement été conclue. 26. La cour observe qu'en toute hypothèse, la parcelle anciennement cadastrée AD [Cadastre 5] correspond en réalité aux actuelles parcelles AD [Cadastre 7] à [Cadastre 10], ainsi qu'elle le reconnaît elle-même, la SAS By City ayant divisé la parcelle après achat auprès des consorts [N]. Ce ne serait donc qu'une partie de l'ancienne parcelle AD [Cadastre 5] qu'elle aurait achetée. 27. Mme [Z] verse aussi aux débats un plan parcellaire daté du 4 novembre 2011 sur lequel figurent notamment une partie de la parcelle anciennement cadastrée AD [Cadastre 11] correspondant à la parcelle AD [Cadastre 1] qui lui a été vendue par les consorts [N] le 19 mars 2012 et la parcelle adjacente AD [Cadastre 5] p. 28. Elle produit également le même plan parcellaire qui lui a été transmis par le géomètre [I] le 8 mars 2012, en vue de son acquisition d'une partie de la propriété des consorts [N]. Ce plan figure, parmi d'autres parcelles, la parcelle AD [Cadastre 12] qui deviendra la parcelle AD [Cadastre 7]. 29. Elle produit enfin un plan de bornage et topographique de la parcelle AD [Cadastre 1], émanant du même géomètre, annexé à un courrier du 31 juillet 2012, dans lequel celui-ci lui demande de retourner le plan signé en vue de la cession d'une partie de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 5]. Ce plan figure encore, parmi d'autres parcelles, la parcelle AD [Cadastre 12] qui deviendra la parcelle AD [Cadastre 7]. 30. Toutefois, si ces éléments constituent des indices qu'une cession de la parcelle litigieuse a été envisagée, ils ne permettent pas de démontrer qu'elle a abouti. 31. De son côté, la SAS By City produit un acte authentique du 18 juillet 2016 par lequel elle a acquis des consorts [N] plusieurs parcelles dont la parcelle AD [Cadastre 5] qui a par la suite été divisée et qui inclut la parcelle aujourd'hui dénommée AD [Cadastre 7]. 32. Si Mme [Z] affirme avoir payé le montant de la cession de la parcelle le 15 septembre 2016, elle produit en tout et pour tout, comme en première instance, un ticket de carte bancaire de 1 euro à l'adresse de l'étude de Me [O], daté du 15 septembre 2016, agrafé à une copie du même plan parcellaire que celui annexé dans l'acte de vente notarié du 19 mars 2012 1: À ce sujet, le tribunal évoque à tort un 'relevé bancaire' . 33. En tout état de cause, ce paiement, qui n'est donc pas concomitant à l'accord qui aurait été passé le 19 mars 2012, est postérieur à la cession intervenue au profit de la SAS By City le 18 juillet 2016 et ne permet donc pas de se convaincre qu'une cession antérieure à cette date aurait eu lieu à son profit. D'ailleurs, ce paiement s'inscrit en réalité dans les pourparlers de cession de la parcelle AD [Cadastre 7] un temps entrepris entre la SAS By City et Mme [Z] afin que cette dernière cesse ses recours, pourparlers matérialisés dans un mail de la SAS By City à l'adresse du notaire Me [O] en date du 6 avril 2017, dans lequel est évoquée la rédaction d' 'un protocole d'accord afin qu'elle n'attaque pas le PC modificatif, une fois purgé et non recours obtenu nous passerons comme convenu la vente du terrain', mais aussi dans un projet d'acte (non signé) daté de 2017 (sans plus de précision) indiquant entre autres que 'la SAS By City vendra à Mme [Z] en même temps que la parcelle AD [Cadastre 7] (anciennement promise par les consorts [N]) une parcelle au droit de ladite fenêtre, figurant sous teinte bleue au plan ci-annexé, moyennant le prix de 1 €'. 34. En outre, Mme [Z] ne peut se prévaloir de ce que le projet de transaction avec la SAS By City démontrerait sa propriété sur la parcelle. Au contraire, le projet transactionnel mentionnait la vente de cette parcelle par la SAS By City à Mme [Z], ce qui suppose que la SAS By City se considère propriétaire de ladite parcelle. 35. Dans tous les cas, un protocole d'accord a pour objet de mettre fin à un litige par des concessions réciproques, ce qui implique pour les parties de renoncer à certains droits dont elles se prévalaient et ne peut donc être considéré, sauf mention contraire, comme une reconnaissance de droit. 36. Or, Mme [Z] produit, non pas un protocole d'accord récognitif de ses droits, mais un projet d'acte de 2017 évoqué plus haut (finalement non signé) dans lequel il est rappelé une promesse des consorts [N] de lui vendre 'une surface d'environ 30 m² à provenir de la parcelle enclavée cadastrée section AD n° [Cadastre 5]', suivant document d'arpentage à venir aux frais du vendeur, ainsi que le fait que la parcelle AD [Cadastre 5] a finalement été vendue le 18 juillet 2016 à la SAS By City, qui devait consentir à une rétrocession sous condition. Il ne peut valoir reconnaissance à Mme [Z] par la SAS By City de sa qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse. 37.