Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 22/04593

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE 1. Suivant acte reçu le 8 août 2019 par maître [R] [Y], notaire à [Localité 6], M. [O] [M] et Mme [X] [Q] épouse [M] ont vendu à Mme [F] [G] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un prix de 180.000 €. 2. En octobre 2019, Mme [G] s'est plainte d'un taux d'humidité anormal et de l'apparition de fissures dans le garage dont le toit avait été aménagé par les vendeurs en toiture-terrasse et jardin artificiel composé de bassins et de grandes jardinières. 3. Son assureur a établi un rapport le 29 octobre 2019 faisant état d'une altération structurelle du plancher béton du toit- terrasse du garage résultant d'un phénomène d'infiltration lente et progressive, lié à un défaut d'étanchéité. 4. Mme [G] a également fait intervenir un huissier de justice dont le procès-verbal de constat du 26 juin 2020 mentionne que le toit-terrasse du garage est soutenu par des étais, que les murs en moellons apparents présentent des traces visibles d'infiltration et que les poutrelles en béton sont dégradées, l'oxydation de l'armature en fer ayant fait éclater le béton. 5. Mme [G] a sollicité en référé, l'organisation d'une mesure d'expertise, suivant assignation du 20 septembre 2020. 6. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 4 novembre 2020. L'expert (M. [K]) a déposé son rapport le 6 juillet 2021. 7. Par acte d'huissier du 31 mars 2021, Mme [G] a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Quimper afin d'être indemnisée de ses préjudices. 8. Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a : - débouté Mme [G] de ses demandes présentées tant sur le fondement de la garantie décennale que sur le fondement de la garantie des vices cachés, tendant à la condamnation de M. et Mme [M] à lui verser les sommes de : * 49.451 € HT majoré de la TVA, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2020, au titre des travaux de reprise des désordres constatés, * 2.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi, * 3.000 € au titre du préjudice et préjudice de jouissance lié à la perte d'aménagement de la terrasse une fois que les travaux de reprise seront réalisés, * 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [G] à verser à M. et Mme [M] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, - rejeté toute autre demande, - condamné Mme [G] aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire. 9. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que : - faute d'ancrage constitutif d'une incorporation au toit-terrasse et caractérisant l'existence d'une extension du bâtiment existant, la terrasse aménagée par les époux [M] ne saurait être qualifiée d'ouvrage de sorte que ces derniers, n'étant pas constructeurs, ne peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du code civil, - faute pour Mme [G] de prouver que le phénomène d'humidité et d'infiltrations constaté par l'expert judiciaire existait antérieurement à la vente d'une part et qu'il n'était pas apparent de sorte qu'elle n'a pu se convaincre de l'existence de ce vice lors de ses visites, d'autre part, la responsabilité des vendeurs ne saurait davantage être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. 10. Par déclaration du 9 juillet 2022, Mme [G] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES 11. Mme [G] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la partie motivation), aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 23 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé. 12. Elle demande à la cour de : - juger que M. et Mme [M] sont vendeurs après achèvement, - juger qu'ils sont responsables sur le fondement de la garantie de vendeur après achèvement,

MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur les désordres 15. Le rapport assurantiel non contradictoire du 29 octobre 2019 fait état d'une altération structurelle du plancher béton du toit-terrasse du garage. Il indique que : les poutrelles du plancher sont fortement oxydées avec éclatement du béton d'enrobage. Cela traduit un phénomène d'infiltration lente et progressive bien antérieure à la prise d'effet du contrat d'assurance souscrit par Mme [G] le 8 août 2019. La stabilité du plancher est compromise. Ces désordres résultent d'un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse. Il est observé que les potelets des gardes-corps sont directement fixés au sol sans traitement de l'étanchéité de l'interface. 16. L'expertise judiciaire a confirmé les désordres tenant à : - un taux d'humidité anormal en sous-face de toiture à l'aplomb de la jardinière de la terrasse et des plantations de bambous ainsi qu'au niveau des poteaux du garde-corps. Les infiltrations ont entraîné une oxydation des fers des poutrelles avec éclatement du béton et déchaussement des hourdis, - la saturation en eaux des murs en moellons et en blocs de béton, sans constatation d'apparition de fissures récentes. 17. L'expert a mis en exergue six vecteurs principaux expliquant l'origine des entrées d'eau excessives dans le garage, qui ont rendu la dalle précaire : 1) L'absence de complexe d'étanchéité et le défaut d'entretien Sur ce point, l'expert note que la conception initiale de l'étanchéité de la dalle béton formant la toiture était basiquement assurée par un enduit ciment. Les époux [M] ont mis en oeuvre un polyane sur dalle après un ragréage de l'enduit existant. Il conclut que ces travaux ne sauraient être assimilés à une solution d'étanchéité. Il ajoute que cette toiture n'a fait l'objet d'aucune réfection depuis l'origine de la construction dans les années 1965-1966, qu'elle a été peu entretenue et qu'elle est usée. 2) Des plantations de végétaux invasifs L'expert relève notamment que les bambous provoquent la destruction des éléments constructifs et favorisent à terme les entrées d'eau et la destruction du bâti. 3) La fragilisation du réseau EP L'expert note que pour alimenter en eau leurs bacs à poissons, les vendeurs ont effectué un piquage sur le réseau EP existant en coupant horizontalement le tuyau pour y glisser une coupelle destinée à réduire le diamètre du tuyau (alors même que celui-ci était déjà en-deçà des normes actuelles). Il précise que lors des événements pluvieux, ce système reçoit une quantité d'eau qui déchausse la coupelle et laisse l'eau couler le long de la façade qui s'infiltre par la dalle dans le garage. 4) L'apport de surcharge sur la toiture L'expert relève que le toit terrasse n'était pas originellement muni d'un complexe d'étanchéité pour pouvoir être qualifié d'accessible et qu'il a reçu en outre, avec les travaux de M. et Mme [M], une surcharge de l'ordre de 2,5 fois celle qu'il supportait depuis des décennies. Cet excès de poids a fragilisé le béton et les structures, ce qui a accentué les fissures et favorisé les infiltrations d'eau plus importantes. Il s'en est suivi une carbonatation des bétons suivie d'une oxydation des armatures acier puis leur gonflement qui a fait éclater le béton. 5) La mauvaise gestion des ventilations L'expert note que pour pallier la forte humidité du garage, plusieurs prises d'air ont été créées avant l'acquisition en 2006 par M. et Mme [M] , lesquels en ont rajouté lors des travaux réalisés en 2013. Il ajoute cependant qu'avant la vente en 2019, ils ont neutralisé des percements et supprimé une ventilation ou du moins réduit son efficacité et ils ont changé une porte de garage sans la munir, comme précédemment, d'une entrée d'air, pour une porte plus étanche. Il estime que ces actions ont augmenté la saturation en humidité dans le volume du garage. 6) Une porosité des murs liée à l'absence d'entretien. 18. En conclusion, l'expert indique que les époux [M] 'ont tenté des remèdes sans jamais prendre l'avis de professionnels'. Il y a eu un manque d'entretien de la maison et 'les solutions apportées n'ont pas été les bonnes'. Il précise que 'les époux [M] ont une responsabilité partagée avec les précédents propriétaires dans cet entretien'. 19. L'expert conclut également que 'l'ensemble de ces conditions sans traitement efficace depuis trop longtemps a entamé la solidité des ouvrages qui ne sont plus à même de supporter une terrasse' (...) 'Les dégradations des structures principales (poutres) et secondaires (poutrelles) entraînent un affaissement ponctuel des hourdis. Ces observations mettent en cause la pérennité de la toiture béton. La mise sous étais de celle-ci est justifiée'. (...)Le garage est totalement inutilisable et il est vivement conseillé de ne rien y entreposer.' 20. A partir des devis produits, l'expert a chiffré les travaux réparatoires à hauteur de 49.451 € HT. 2°/ Sur la responsabilité des époux [M] 21. Mme [G] recherche la responsabilité de M. et Mme [M] à titre principal sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs et à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés. 22. M. et Mme [M] conteste toute responsabilité tant au titre de la garantie décennale (faute d'ouvrage) que sur le fondement de la garantie des vices cachés (faute de preuve de l'antériorité du vice et qu'ils en avaient connaissance, de sorte que la clause d'exonération de garantie figurant dans l'acte de vente doit s'appliquer). Réponse de la cour : a. Sur la responsabilité de plein droit des constructeurs 23. En droit, l'article 1792 du code civil pose le principe d'une obligation de garantie décennale résultant d'une présomption de responsabilité des constructeurs ou assimilés envers le maître de l'ouvrage. Le constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. 24. En application de l'article 1792-1 du code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est présumée constructeur. 25. Dans cette hypothèse, le vendeur, qui est responsable de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne peut invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n° 09-11.282). 26. Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage (Civ. 3ème, 9 décembre 1992, n° 91-12.097). 27. Le vendeur-constructeur est par ailleurs tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (Civ. 3ème, 4 novembre 2010, n° 09.12-988). 28. Il s'en évince que la garantie décennale des constructeurs tout comme la théorie des désordres intermédiaires ne peuvent être mobilisées que s'il existe un acte de construction, c'est à dire, que les travaux effectués par le vendeur puissent être qualifiés d'ouvrages. 29. En principe, les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent pas de la garantie décennale, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, à moins qu'ils constituent en eux-mêmes et de manière autonome, un ouvrage. 30.