Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 24/01840

PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort CONFIRME le jugement entrepris Y ajoutant : DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes CONDAMNE la sas [C] à payer à M. [J] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la sas [C] à payer aux sociétés Tobagoe Group, [L] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la sas [C] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Marion Le Lain LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 avril 2002, M. [J] a consenti un contrat de bail commercial à la sarl optique V, ci après dénommée [Adresse 5] pour un local à usage commercial sis [Adresse 6] à [Localité 1] pour une durée de 9 ans. Le contrat de bail comporte (en page 6) un pacte de préférence aux termes duquel M. [J] concède au 'preneur' qui accepte un droit de préférence pour l'acquisition de l'immeuble ou des locaux objet du contrat. Le contrat indique que le droit de préférence présentement concédé est personnel au 'preneur'. Le 1er mai 2012, le bail a été reconduit tacitement. Le 3 octobre 2012, la sarl Optique V a demandé le renouvellement du bail. Par acte d'huissier de justice délivré le 21 décembre 2012, M. [J] a signifié son accord sur le renouvellement, mais demandé l'augmentation du loyer du bail renouvelé 'et que toutes les autres clauses et conditions du bail précédent demeurent inchangées et soient reportées dans le bail renouvelé'. Selon acte du 30 avril 2021, la sarl Optique V a cédé à la sas [C] le fonds de commerce moyennant le prix de 350 000 euros. Le bailleur était invité à la signature de l'acte de cession. Au nombre des annexes figurait une copie du bail commercial. M. [J] a mis son immeuble en vente. Le 23 janvier 2022, le notaire de la sas [C] indiquait au notaire de M. [J] qu'il lui apparaissait que le droit de préférence avait vocation à s'appliquer à la vente envisagée par M. [J]. Selon acte authentique du 30 juin 2022, M. [J] a vendu l'ensemble immobilier aux sarl Tobagoe Group et [L]. L'acte précise que 'les lots n°2,6,7,9,10 sont actuellement loués au profit de la société [C] SAS suite à la cession de droit au bail établie suivant acte sous signatures privées du 30 avril 2021 dont une copie est annexée avec l'annexe du bail d'origine. Cette cession de droit au bail portait sur un bail commercial consenti à l'origine à la sarl Optique V pour une durée de neuf années consécutives ayant commencé à courir le 1er mai 2022. Le vendeur déclare qu'une demande de renouvellement lui a été signifiée par le précédent preneur le 3 octobre 2012, qu'il a répondu à la demande le 21 décembre 2012, consenti au principe du renouvellement pour un loyer mensuel de 2500 euros HT, que le loyer du renouvellement a finalement été fixé à 1500 euros HT.' Par actes des 17 et 24 novembre 2022, la sas [C] a assigné M. [J], la sarl [L], l'eurl Tobagoe Group devant le tribunal judiciaire de la Roche sur Yon. Par acte du 27 décembre 2022, les sociétés Tobagoe Group et [L] ont revendu l'immeuble à la SCI Peya. Par acte du 13 février 2023, la sas [C] a assigné la SCI Peya en intervention forcée. La société [C] a demandé au tribunal de dire qu'elle bénéficie d'un droit de préférence sur la vente de l'immeuble, d'ordonner sa substitution aux acquéreurs, la caducité de la vente du 27 décembre 2022, la délivrance de l'immeuble à son profit, la condamnation des défenderesses à lui restituer les loyers perçus, à lui payer des dommages et intérêts pour abus de droit et au titre des frais engagés. M. [J] a conclu au débouté. Les sarl Tobagoe Group, [L] et la SCI Peya ont conclu au débouté, à titre subsidiaire, à la condamnation de M. [J] à leur payer la somme de 1100000 euros au titre de la restitution du prix de vente, à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre. Par jugement en date du 7 juin 2024, le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a débouté la société [C] de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et à payer des indemnités de procédure aux défenderesses. Le premier juge a notamment retenu que : M. [J] considère qu'il était libre de choisir son acquéreur. Il s'agit de déterminer si le pacte de préférence est une clause du bail ou une convention distincte du bail commercial. Il est constant que le pacte de préférence et le contrat de bail commercial sont deux conventions distinctes.

MOTIVATION L'article 1123 du code civil dispose que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Le pacte de préférence implique l'obligation pour le promettant de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien. La société [C], cessionnaire du fonds de commerce incluant le bail soutient que le bail renouvelé était assorti comme le bail initial d'un pacte de préférence, que ce pacte a été méconnu tant par le vendeur que par les acquéreurs qui avaient été informés avant la vente de sa volonté d'exercer son droit de préférence. M. [J] soutient que le pacte de préférence a pris fin avec le bail initial, analyse retenue par les premiers juges, et en outre qu'il était personnel au preneur initial. *** Il est de jurisprudence confirmée que si le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, un pacte de préférence inséré dans un bail commercial pour la durée du bail et portant sur l'immeuble à usage commercial constitue une convention distincte du bail et devient caduc à l'expiration de la location. Dans la mesure où le bail renouvelé est un nouveau contrat, le sort, la survie de la clause de préférence, créance de nature personnelle, varie selon les situations. En cas d'offre de renouvellement, le pacte de préférence stipulé pour la durée du bail disparaît par caducité à l'expiration du bail à défaut d'accord contraire des parties. La réitération d'un pacte de préférence dans le bail renouvelé doit donc faire l'objet d'un accord des parties. L'ancien article 1162 du code civil dispose : Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il appartient donc à la sas [C] de démontrer que les parties au bail renouvelé ont voulu que le pacte de préférence le fût également, que la cession du fonds de commerce a porté sur un bail et un pacte de préférence. Elle se prévaut de l'accord exprimé le 21 décembre 2012 par le bailleur, accord portant sur le renouvellement à l'identique des autres clauses et conditions du bail à l'exception du montant du loyer. Elle estime que la convention initiale a prévu expressément l'indivisibilité du Pacte de Préférence et du Bail. Il résulte de la convention initiale que le bail a été conclu entre M. [J], 'ci-après dénommé le bailleur' et la société dénommée Optique V, 'ci-après dénommée le preneur '. Le paragraphe Pacte de Préférence précise que M. [J] 'concède au preneur qui accepte un droit de préférence pour l'acquisition de l'immeuble ou des locaux objet du présent bail sous les conditions suivantes : Pendant toute la durée du présent bail, M. [J] s'interdit de vendre l'immeuble ou les locaux dont il s'agit sans mettre préalablement le preneur à même de le ou les acquérir.' L'expression le preneur est employée à 12 reprises et il est ajouté : ' Le droit de préférence présentement concédé est personnel au preneur. ' Il résulte de la lecture du bail qu'il se réfère en permanence au présent bail, au 'preneur' sans qu'aucune de ses clauses n'évoque ses éventuels renouvellements, ni les preneurs successifs. La référence réitérée au présent bail, la désignation de la société Optique V comme preneur, la mention selon laquelle le droit présentement concédé est personnel au preneur démontrent comme le soutiennent les intimés que le Pacte de Préférence inséré dans le bail initial n'a été concédé qu'à la société Optique V et pour la durée du bail. Contrairement à ce que soutient l'appelante, la déclaration du bailleur en date du 21 décembre 2012 ne démontre pas une volonté commune des parties au renouvellement du Pacte de Préférence. La formulation retenue par l'huissier de justice est ambigue, équivoque, ne permet en rien de savoir si le renouvellement inclut ou non le Pacte de Préférence. Il n'est fait état par la sas [C] d' aucun élément extrinsèque à l'acte de renouvellement du bail permettant d'établir qu'au moment du renouvellement, les parties avaient également entendu renouveler le pacte pour la même période. La convention prévoit en page 7 (dernier paragraphe du Pacte de Préférence): Le Pacte de Préférence et le bail présentement consentis sont indivisibles, de sorte que l'annulation ou la résiliation du bail entraînera, de plein droit, la résolution du Pacte. M. [J] et les acquéreurs font observer à bon droit que cette phrase doit être lue intégralement, ne peut être tronquée, n'a pas le sens que lui prête l'appelante, l'indivisibilité n'étant évoquée que pour tirer les conséquences de l'annulation ou de résiliation du bail. M. [J] fait valoir à juste titre qu'à supposer que cette phrase ait besoin d'être interprétée, elle doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation, soit le bailleur. Elle ne saurait s'interpréter comme stipulant la prolongation automatique du pacte de préférence lors des renouvellements successifs du bail. S'agissant de la cession du Pacte de Préférence à la sas [F], à supposer que le pacte ait été renouvelé en même temps que le contrat de bail, elle est exclue par la mention selon laquelle le droit de préférence concédé est personnel au preneur ( Optique V). Le silence des parties lors du renouvellement du bail ne saurait faire présumer le renouvellement du pacte de préférence alors que ce dernier est une limitation pour le propriétaire de contracter librement, doit s'appliquer de manière stricte, que le paragraphe relative au pacte de préférence figurant dans le bail initial indique à plusieurs reprise que le pacte concerne le présent bail. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le pacte de préférence devait s'analyser comme une convention distincte, était devenu caduc à l'expiration du bail initial, n'avait pu être cédé lors de l'acte de cession du 30 avril 2021 au profit de l'appelante, en ce qu'il a débouté la sas [C] de l'intégralité de ses demandes. Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de la sas [C]. Il est équitable de condamner l'appelante à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.