Cour d'appel, chambre civile, 12 mai 2026 — n° 25/01278

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions critiquées ; Y ajoutant': CONDAMNE in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] aux entiers dépens d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M. [Z] [S] et Mme [X] [T] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [H] [Q] et Mme [U] [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE Le 16 avril 2018, M. [Z] [S] et Mme [X] [T] ont acquis de M. [H] [Q] et Mme [U] [O] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] (37) au prix de 235 000 euros. M. [H] [Q] et Mme [U] [O] avaient eux-mêmes acquis le bien immobilier le 18 juillet 2011 auprès de M. [J] [E]. Ce bien était équipé d'une chaudière à granulés ayant l'apparence d'un poêle à granulés, installée en 2008. Le 26 février 2019, l'entreprise Touraine Ramonage est intervenue pour effectuer le ramonage du conduit de cheminée et a relevé des non-conformités liées à l'absence d'arrivée d'air, la présence d'un conduit horizontal, l'accumulation de suie et un 'placo non MO'. Le 3 octobre 2019, M. [Z] [S] et Mme [X] [T] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours afin qu'il ordonne l'audition de M. [F] [B], gérant de la société Touraine Ramonage. La déclaration sous serment de M. [F] [B] a été recueillie le 3 mars 2020 par le président du tribunal judiciaire de Tours. Par actes d'huissier des 12 et 13 août 2020, M. [Z] [S] et Mme [X] [T] ont ensuite fait assigner Mme [U] [O] et M. [H] [Q] afin d'obtenir la réduction du prix de vente du bien immobilier et l'indemnisation de leurs préjudices. Par ordonnance du 21 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire. Le rapport d'expertise a été rendu le 7 mars 2023. Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Tours a : - Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M. [Z] [S] et Mme [X] [T] les sommes de : - 14 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ; - 2 995,43 euros au titre du préjudice financier ; - 800 euros au titre du préjudice moral ; - Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M. [Z] [S] et Mme [X] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire ; - Ecarté l'exécution provisoire de droit. M. [H] [Q] et Mme [U] [O] ont interjeté appel de la décision le 6 février 2025 et ont rectifié leur déclaration d'appel le 28 avril 2025. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2025, M. [H] [Q] et Mme [U] [O] demandent à la cour de': - Déclarer recevable et bien fondé leur appel ; - Ordonner la jonction de la procédure inscrite au rôle sous le numéro 25/01278 avec celle inscrite au rôle sous le numéro 25/00657 ; - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 21 janvier 2025 en ce qu'il a : ' Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M. [Z] [S] et à Mme [X] [T] les sommes de : - 14 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, - 2 995,43 euros au titre du préjudice financier, - 800 euros au titre du préjudice moral ; ' Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M. [Z] [S] et à Mme [X] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Condamné in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O], épouse [Q] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ; Et statuant à nouveau : - Débouter Mme [T] et M. [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [Q] et Mme [O] ; - Condamner solidairement Mme [T] et M. [S] à payer à M. [Q] et Mme [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens au titre de la première instance et de l'instance d'appel. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, M. [Z] [S] et Mme [X] [T] demandent à la cour de': - Débouter M. [H] [Q] et Mme [U] [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - Confirmer le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamner in solidum M. [H] [Q] et Mme [U] [O] à payer à M.

MOTIFS I- Sur la garantie des vices cachés : Moyens des parties : M. [Q] et Mme [O] ne remettent pas en cause l'existence de vices affectant la chaudière à granulés. Ils font cependant valoir que la chaudière à granulés a été installée en 2008, soit trois ans avant leur acquisition du bien ; qu'elle n'a ni été déplacée, ni n'a fait l'objet de travaux de leur part ; que les non-conformités graves existaient déjà lorsqu'ils ont acquis la maison ; que l'expert judiciaire n'établit nullement un lien de causalité direct et certain entre les travaux de rénovation qu'ils ont effectués et une aggravation des non-conformités de la chaudière à granulés ; et qu'aucune pièce probante ne permet de dire qu'ils en étaient informés avant la vente du bien aux consorts [D], ni ne vient confirmer les affirmations contraires de M. [B]. Ils ajoutent qu'ils n'ont pas la qualité de vendeurs professionnels ; qu'ils n'avaient pas connaissance d'un quelconque vice affectant le poêle à granulés ; et qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 16 avril 2018. M. [S] et Mme [T] répliquent que la clause exonératoire de garantie contenue dans l'acte de vente doit être écartée aux motifs de la qualité de vendeurs professionnels de Mme [O] et M. [Q] et de leur connaissance des non-conformités affectant le poêle à granulés ; que le témoignage sous serment de M. [B] sur cette connaissance est fiable et non contredit par l'attestation de Mme [L] produite par les vendeurs ; que le rapport d'expertise judiciaire révèle que les vendeurs ne pouvaient ignorer que l'installation était affectée de défauts, un ramoneur ne pouvant passer à côté des graves non-conformités constatées ; que les encrassements réguliers du conduit de raccordement des fumées par les cendres et poussières de bois brûlé étaient de nature à alerter M. [Q] et Mme [O] sur les défauts de l'installation ; et que les vendeurs n'en ont pas informé les acquéreurs, leur silence étant nécessairement intentionnel au regard de cette connaissance des défauts de l'appareil. Réponse de la cour : L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1643 précise qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Selon l'article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Enfin, l'article 1645 du code civil prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que la chaudière à granulés, présente dans le bien vendu le 16 avril 2018, est atteinte de non-conformités existant antérieurement à la vente. Ansi, dans son rapport du 7 mars 2023, l'expert judiciaire relève que la chaudière à granulés de type Termo Max et de marque Wanders, qui permet de chauffer un réservoir d'eau de chauffage et se comporte également comme un poêle, est atteinte de non-conformités aux règles de l'art tenant notamment au non-respect de sa distance avec la cloison située à l'arrière, cette cloison étant en outre en plaque de plâtre standard et combustible, à l'absence de protection du sol stratifié sur lequel elle se trouve, au coffrage du tuyau de raccordement alors que celui-ci devrait être visible et accessible, à l'absence de fixation du conduit de raccordement et du tubage, à l'absence d'entrée d'air et au non-respect de l'angle du té de raccordement situé en pied de chaudière. Il retient que l'installation est dangereuse pour les biens et les personnes. Il estime que les non-conformités existaient lors de la vente, qu'une grande partie était présente avec certitude lors de vente précédente de 2011 et que, la chaudière à granulés étant le système de chauffage principal de l'immeuble et étant impropre à sa destination, cette impropriété peut être de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination. C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que les défauts affectant l'installation de chauffage équipant le bien immobilier étaient antérieurs à la vente du bien aux consorts [D] et rendaient l'immeuble impropre à sa destination. L'acte de vente du 16 avril 2018 contient toutefois une clause selon laquelle 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.' - Sur la qualité de professionnel des vendeurs : Il est admis que le vendeur d'un immeuble s'étant comporté en maître d'oeuvre, ayant acheté les matériaux, conçu et en partie réalisé l'installation de chauffage avec poêle à bois à l'origine de l'incendie ayant détruit la toiture et la charpente, doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice de la chose vendue (3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n°09-71.498). En l'espèce, il est acquis que M. [Q] et Mme [O] n'ont pas pour activité principale de gérer, acquérir ou vendre des immeubles. Mme [O] ne peut en outre pas être assimilée à une technicienne de la construction au motif qu'elle est salariée depuis l'année 2016 de l'EURL SNEV, entreprise de plâtrerie, revêtements de sols, carrelages et peinture dont le gérant est son père, alors qu'elle est employée comme assistante administrative. S'agissant du moyen relatif au fait que, sans être technicienne du bâtiment, Mme [O] a participé à la réalisation de travaux litigieux à l'origine des vices de l'immeuble, l'expert judiciaire relève tout d'abord qu'une grande partie des non-conformités qu'il a pu lister existait déjà lors de l'achat du bien en 2011 par les consorts [C], la chaudière à granulés ayant été installée en 2008 par le précédent propriétaire et la chaudière litigieuse se trouvant au même emplacement avant la rénovation réalisée par M. [Q] et Mme [O]. L'expert ne liste en outre pas les non-conformités apparues postérieurement aux travaux de rénovation. Il se limite à indiquer qu'il n'est pas à exclure que ces travaux aient aggravés les non-conformités constatées, à rapporter que le coffrage du conduit de raccordement s'est fait dans le cadre de ces travaux et, à la suite d'un dire relatif à l'absence de suppression d'une arrivée d'air lors des travaux, à répondre qu'il n'a pas d'élément pour le vérifier. Enfin, il n'est pas établi que lors de ces travaux réalisés par l'entreprise dont son père est le gérant, Mme [O] se soit techniquement impliquée et ait dirigé leur conception et leur réalisation, la qualité de maître de l'ouvrage ne pouvant se confondre avec celle de maître d'oeuvre. Les premiers juges ont ainsi à juste titre conclu que Mme [O] ne pouvait pas être qualifiée de professionnel de la construction et donc de vendeur professionnel. - Sur la connaissance par les vendeurs des non-conformités au moment de la vente :