Cour d'appel, 1ère chambre civile, 12 mai 2026 — n° 25/05038

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande de radiation de l'affaire, fondée sur les dispositions de l'article 524 du code de procédure civile, formée par M. [D] [L] ; Rejette la demande de nullité de l'ordonnance de référé déférée, formée par la SAS Tristan Frontignan ; Infirme l'ordonnance de référé déférée dans ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant, Dit que par l'effet du congé délivré le 27 août 2020, le bail liant les parties a pris fin le 31 décembre 2021 à minuit ; Constate que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction de M. [D] [L] est prescrite ; Déclare, par voie de conséquence, M. [D] [L] occupant sans droit, ni titre depuis le 1er janvier 2022 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux, dans les quinze jours de la signification du présent arrêt, l'expulsion de M. [D] [L] ou de tous occupants de son chef des locaux, situés au [Adresse 1] à [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois après la signification de l'arrêt, et ce pendant un délai d'un mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué ; Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [D] [L] à payer, à titre provisionnel, à la SAS Tristan Frontignan une indemnité d'occupation de 600 euros par mois HT à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la reprise effective des lieux loués ; Condamne M. [D] [L] à payer à la SAS Tristan Frontignan la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [D] [L] aux dépens de première instance et d'appel. le greffier la présidente

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique en date du 3 juin 2019, la SCI (devenue SAS) Tristan Frontignan a acquis auprès de la SCI le Logetout plusieurs immeubles, situés [Adresse 2] à Frontignan, dont un « local 120 m2», loué à « l'entreprise NK Pneu » par un bail (annexé) en date du 15 avril 2013 pour une durée d'un an renouvelé par tacite reconduction d'année en année, moyennant un loyer annuel hors taxe et charges de 7 200 euros, au titre d'une activité de mécanique et entretien de véhicules. Par lettre signifiée le 10 octobre 2019, la société Tristan Frontignan a donné congé à M. [D] [L], exerçant sous l'enseigne NK Pneu, pour le 14 avril 2020, se prévalant de ce bail dérogatoire daté du 15 avril 2013. En réponse par lettre datée du 7 avril 2020, réitérée le 17 août 2020, M. [L] a indiqué que la société NK Pneu n'existait pas, que le bail faisant l'objet du congé était un 'faux grossier', revendiquant un bail commercial précaire conclu le 1er janvier 2011, ayant donné lieu à un bail commercial à compter du 2 janvier 2013, et considérant le congé inopérant. Par acte en date du 27 août 2020, la société Tristan Frontignan a délivré congé à M. [L] sans offre de renouvellement avec paiement d'une indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2021, se prévalant d'un bail précaire conclu le 1er janvier 2011, ayant donné lieu à bail commercial à compter du 2 janvier 2013, devant se terminer le 31 décembre 2021. Par sommation d'exécuter en date du 12 octobre 2021, la société Tristan Frontignan a mis en demeure M. [L] de cesser son activité de commerce, stockage et de montage de tous pneumatiques dans les lieux loués, contraire aux stipulations du bail visant un usage limité d'activités d'entretien et mécanique auto. Par acte en date du 8 août 2022, la société Tristan Frontignan a fait assigner M. [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir constater la résiliation du bail, intervenue de plein droit un mois après la sommation visant la clause résolutoire, soit le 12 novembre 2021, déclarer en conséquence M. [L] occupant sans droit ni titre depuis cette date, ordonner son expulsion et de le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. Par ordonnance de référé en date du 23 février 2023, confirmée par un arrêt de cette cour en date du 16 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a dit n'y avoir lieu à statuer en référé, considérant eu égard aux contestations portant sur la nature même du contrat, la destination des locaux donnés à bail et le caractère connexe ou complémentaire de l'activité de montage ou de stockage de pneus exercée. Par lettre en date du 13 janvier 2024, réitérée le 5 février 2024, la société Tristan Frontignan, constatant que le délai imparti par le congé avec offre d'indemnité d'éviction délivré le 27 août 2020 était arrivé à son terme, a fait sommation à M. [L] de quitter les lieux. Par lettre en réponse datée du 21 février 2024, M. [L] a revendiqué l'application du seul bail dérogatoire en date du l5 avril 2013, considérant « nul d'ordre public » le congé délivré le 27 août 2020 pour non-respect des délais prévus aux articles 145-1 et suivants du code de commerce. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la société Tristan Frontignan a fait assigner M.

MOTIFS de la DECISION : 1- sur la radiation La demande de radiation fondée sur l'article 524 du code de procédure civile doit, en l'absence de conseiller de la mise en état dans la présente instance relevant, de droit, de la procédure à bref délai en application de l'article 906 de ce code, s'agissant de l'appel d'une ordonnance de référé, être portée devant le premier président de la cour, de sorte que cette demande est irrecevable devant la cour comme excédant ses pouvoirs, étant constaté, au surplus, que la société Tristan Frontignan justifie avoir exécuté la condamnation prononcée par l'ordonnance critiquée. 2- sur l'annulation de l'ordonnance de référé Il résulte des articles 455, alinéa 1er et 458 du code de procédure civile, que le jugement doit à peine de nullité exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date, et être motivé. Les erreurs de droit ne sont, en elles-mêmes, de nature qu'à justifier la réformation, et non, l'annulation d'un jugement, qui ne peut être prononcée que pour des motifs suffisamment graves tels que la violation du principe de la contradiction, un excès de pouvoir ou une absence totale de motifs. La société Tristan Frontignan considère que l'ordonnance critiquée a retenu un moyen non invoqué par M. [L] pour dire qu'il n'y avait pas lieu à référé. En l'occurrence, l'ordonnance de référé a fait application des dispositions du statut des baux commerciaux, applicable à la cause, au vu de la situation de fait décrite par les parties, le moyen tenant à l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction, qu'elle a retenu pour considérer qu'il existait une contestation sérieuse, étant dans les débats, de sorte qu'aucune atteinte au respect du principe de la contradiction n'est caractérisée. La demande d'annulation de l'ordonnance déférée sera rejetée 3- sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant qu'une occupation sans droit, ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite. L'article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 3.1 L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Selon l'article L. 145-14 de ce code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Selon l'article L. 145-28 suivant, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. (') Ainsi, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire, qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal compétent avant l'expiration du délai de deux ans, prévu par l'article L. 145-60 du même code, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Lorsque l'action du locataire en paiement d'une indemnité d'éviction est prescrite, il perd son droit au maintien dans les lieux, devenant occupant sans droit ni titre des locaux loués à compter de la date de prescription de cette action. Par l'effet du congé, délivré le 27 août 2020, le bail liant les parties a pris fin le 31 décembre 2021 à minuit et il est établi que M. [L] n'a formé aucune demande de paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux années, ayant couru à compter de cette dernière date. Aucun élément ayant suspendu ou interrompu ce délai biennal, ni aucune fraude ne sont soutenus, ni a fortiori rapportés. Il en résulte que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction de M. [L] est prescrite et qu'il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux, corollaire du droit à ladite indemnité, étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en prononçant son expulsion. 3.2 Selon l'article L. 145-28 cité ci-dessus, le preneur maintenu dans les lieux n'est plus tenu au paiement d'un loyer, mais d'une indemnité d'occupation déterminée comme l'aurait été le loyer en cas de renouvellement.