Cour d'appel, 1ère chambre civile, 12 mai 2026 — n° 21/00105

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale des constructeurs ; Infirme le jugement querellé sur les dépens et les frais irrépétibles ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive ; Condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [D] [V] aux dépens de l'instance de référé, de première instance au fond et en cause d'appel, dont les frais des expertises judiciaires ; Ordonne la distraction des dépens au profit de la Selarl Lexavoue [Localité 7] ; Condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [D] [V] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [P] [W] et M. [O] [F] au titre de leurs frais irrépétibles ; Déboute M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles. LE CADRE- GREFFIER LA PRESIDENTE

PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 avril 2025, M. [B] et Mme [V] demandent à la cour de : - infirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes d'annulation de la vente de la maison sise [Adresse 6] à Saint-Aubin-en-Bray pour vice caché et subsidiairement de leurs demandes en réparation du préjudice lié au pourrissement des bois de charpente, ainsi que de celles fondées sur la garantie décennale due par les vendeurs pour les travaux effectués en 2009 sur la toiture de la maison, - confirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2020 par le même tribunal en ce qu'il a écarté l'exception de nullité du rapport d'expertise judiciaire, Statuant à nouveau, - rejeter l'exception de nullité du rapport d'expertise judiciaire de M. [H] du 4 janvier 2018, - juger que l'immeuble est affecté d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, le rendant impropre à sa destination, - reconnaître que les vendeurs savaient au jour de la vente que les bois de charpente étaient atteints d'un désordre affectant leur solidité car pourris, rendant la maison vendue inhabitable à défaut de travaux de remplacement des bois de charpente, et qu'ils se sont abstenus de les en aviser, - écarter l'application de la clause d'exonération de garantie de vice caché prévue à l'acte de vente puisque les vendeurs connaissaient le vice caché préexistant à la vente, en raison des travaux effectués sur la toiture en 2009, date où les bois de charpente étaient déjà atteints par la pourriture qu'ils ne pouvaient ignorer, eux ou leurs amis présentés comme ayant réalisé les travaux, les bois étant devenus friables, - prononcer la résolution de la vente de l'immeuble intervenue le 1er avril 2015, - condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur rembourser le prix acquitté pour 135 000 euros, - ordonner qu'il soit, une fois le prix de vente remboursé, restitué par eux l'immeuble en son état actuel, sans possibilité pour les vendeurs de solliciter quelconque indemnisation au titre de l'occupation pendant la durée de la vente, et ce à titre de dédommagement pour le préjudice ressenti du fait du vice caché, - ordonner la publication de la résolution de la vente auprès des services de publicité foncière, - débouter Mme [W] et M. [F] de leur demande en réduction de remboursement du prix de vente, celle-ci n'apparaissant ni recevable ni fondée, la demande en annulation de la vente étant la conséquence du vice caché, Y ajoutant, Condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur payer les sommes suivantes : remboursement des droits de mutation pour 7 839 euros, coût du remboursement anticipé du crédit immobilier : mémoire dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et trouble de jouissance : 15 000 euros, Subsidiairement et dans l'hypothèse où la cour rejetterait l'action en annulation de la vente pour les vices cachés, - les recevoir en leur action estimatoire fondée sur le vice caché, - condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur payer le coût de la réfection des désordres affectant la charpente et les plâtreries de la maison, chiffré à la somme de 76 5332 euros TTC, suivant coût arbitré à dire d'expert, outre les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et troubles de jouissance pour 15 000 euros, - décider n'y avoir lieu à réduction du coût de la réparation, celle-ci étant arbitrée contradictoirement par l'expert judiciaire, Plus subsidiairement, si la cour concluait à l'absence de garantie des vices cachés, - juger que Mme [W] et M. [F] sont responsables au titre de leur garantie décennale pour les désordres de nature décennale affectant l'immeuble vendu, en leur qualité de constructeur vendeur, au sens de l'article 1792-1 du code civil,

MOTIFS A titre préliminaire, il convient d'indiquer qu'il ne sera pas répondu à la prétention de M. [B] et Mme [V] tendant à débouter Mme [W] et M. [F] de toutes prétentions contraires comme étant irrecevables, faute d'avoir développé le moindre moyen à son appui, en application de l'article 954 du code de procédure civile. Dès lors, il ne sera pas répondu à la prétention de Mme [W] et M. [F] aux fins de dire et juger qu'ils sont recevables dans l'ensemble de leurs demandes. Par ailleurs, il n'y a lieu de répondre dans le dispositif du présent arrêt qu'aux véritables prétentions des parties et non aux rappels déguisés des moyens juridiques qu'elles ont préalablement développés. De même, il n'y a pas lieu de répondre à la demande de M. [B] et Mme [V] tendant au rejet de l'exception de nullité du rapport d'expertise judiciaire de M. [H] du 4 janvier 2018, dans la mesure où ce chef n'est plus dévolu à la cour. 1. Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés M. [B] et Mme [V] considèrent que la garantie des vices cachés est acquise sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, en ce que la clause d'exonération prévue dans l'acte authentique ne peut trouver à s'appliquer puisque d'une part, il résulte des conclusions de l'expert Mme [J] que les pourritures sur les bois de charpente étaient déjà présentes lors des travaux en 2009 puis lorsque la maison a été vendue, d'autre part les vendeurs en avaient parfaitement connaissance. Ils forment à titre principal sur ce fondement une action rédhibitoire et à titre subsidiaire estimatoire. Ils expliquent que le seul critère contesté de la garantie des vices cachés est la connaissance par les vendeurs de leur existence au moment de la vente. Or ils rappellent que M. [Q], expert amiable, conclut que les bois qui constituent la charpente étaient affectés par la pourriture avant la vente, les travaux d'isolation n'ayant fait qu'aggraver la teneur en humidité du bois et l'aménagement de l'étage à l'aide de plaques de plâtre ayant provoqué une traction complémentaire sur les bois de la charpente, induisant une déformation et un état limite de rupture, de sorte qu'il s'en déduit que les travaux des vendeurs n'ont pas été effectués de manière conforme puisqu'ils ont accéléré le processus de pourrissement. Ils ajoutent que tant l'expert amiable que les deux experts judiciaires ont conclu que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'état de la charpente. Ils indiquent en ce sens que Mme [J] a conclu sans équivoque que la pourriture du bois était apparue il y a de nombreuses années, la maison étant à l'origine une grange avec une charpente apparente et ventilée, l'aménagement en maison d'habitation ayant enfermé la charpente dans un milieu plus sombre, plus humide et moins ventilé, provoquant l'apparition d'une condensation propice au développement d'insectes et de champignons xylophages, à l'origine de la pourriture des bois. Elle confirme par ailleurs que lors de la pose des velux, la constitution de la couverture et l'état de la charpente étaient visibles au moins sur ces trois localisations par les vendeurs, de sorte qu'ils ne pouvaient l'ignorer. La connaissance du vice caché par ces derniers est donc certaine, nonobstant les deux témoignages d'amis intervenus gracieusement sur la toiture qu'ils versent aux débats. Mme [W] et M. [F] soutiennent ne pas avoir connu le vice caché affectant la charpente et demandent l'application de la clause exonératoire de la garantie présente dans l'acte de vente, estimant que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des textes applicables en la matière. Ils rappellent que M. [F] a effectué les travaux de pose des velux avec des amis, MM. [Z] et [T] qui étaient tous deux couvreurs et qui ont attesté que les bois de la charpente étaient alors en très bon état pour l'un et n'étaient pas en mauvais état pour l'autre, ces attestations étant parfaitement valables et ne pouvant être écartées des débats. Ils indiquent qu'il ne leur a jamais été précisé qu'il existait une quelconque difficulté à ce titre. Reprenant les constatations de Mme [J], ils font valoir que les travaux entrepris en 2009 ont permis de ralentir la dégradation de la charpente, par un apport de lumière et de ventilation ponctuelle, ce qui confirme qu'ils ne pouvaient constater le vice. Ils affirment que la datation exacte de l'apparition de la dégradation est impossible, et que si la charpente était visible lors des travaux de 2009, son état alarmant n'était pas à cette époque établi. Ils déplorent l'état lamentable et le délabrement dans lesquels se trouvait déjà la maison lors du premier accedit en 2017, celle-ci étant abandonnée, vide et non entretenue qu'il s'agisse de l'intérieur ou de l'extérieur, ce qui a pu accélérer l'état de dégradation de la charpente en l'absence de chauffage et de ventilation. Ils estiment que la demande en nullité de la vente se heurte au principe de proportionnalité alors que le vice ne concerne que la charpente et que la maison est en état d'abandon. Ils ajoutent que l'action estimatoire, demande subsidiaire nouvelle, est inopérante et démontre le peu de crédit à donner aux demandes changeantes des appelants. Sur ce, Il résulte de l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Par application de l'article 1644 du même code, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Aux termes des articles 1645 et 1646, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. L'acte de vente régularisé entre les parties le 1er avril 2015 comprend une clause exonératoire de la garantie des vices cachés au bénéfice des vendeurs, laquelle ne s'applique pas si ces derniers ont la qualité de professionnels de l'immobilier ou de la construction, ou s'ils sont réputés ou se sont comporté comme tels, ou encore s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs. En l'espèce, à la suite d'une chute de tuiles, Mme [V] a sollicité l'intervention amiable de M. [U] [Q], ingénieur-expert, afin d'examiner l'état de la charpente. Après s'être déplacé sur les lieux le 19 juin 2017, M. [Q] a indiqué dans son rapport du 15 juillet 2017 que la charpente menaçait de s'effondrer. Il a précisé que la couverture présentait « des mouvements importants de défaut de planimétrie, ainsi que le faîtage ». Il a constaté également l'existence de châssis de toit récents, insérés dans la couverture existante de l'immeuble. Il a relevé que les chevrons constituant la charpente étaient pourris et vermoulus, ceux-ci n'ayant plus aucune résistance mécanique et se cassant dans les mains, sans aucun outil et sans effort. Il a estimé que la cause du sinistre résidait dans l'état de la charpente dont les chevrons étaient pourris et ne présentaient plus aucune résistance, et précisé que les réparations effectuées ponctuellement avaient été réalisées en dépit de tout bon sens. Il a considéré que la charpente n'était plus pérenne et était très dangereuse, sa solidité étant compromise. En cas de tempête ou de neige, la charpente risquait de s'effondrer à tout moment. Il a préconisé la réfection de la totalité de la charpente.