Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 13 mai 2026 — n° 24/02047

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu'il a débouté la société GD Invest et la société Ô Habitat du surplus de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non respect des normes thermiques et d'isolation; Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant, Condamne la société ML Immo à payer à la société GD Invest et à la société Ô Habitat la somme de 714 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de la surconsommation électrique; Condamne la société ML Immo aux dépens d'appel; Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE Dans le cadre de son activité commerciale, la société à responsabilité limitée (Sarl) ML Immo a fait construire un bâtiment à usage artisanal de 18 lots selon permis de construire du 20 novembre 2014. La société ML Immo a passé une annonce sur internet par laquelle elle proposait à la vente des locaux d'activité neufs de 100 à 300 m2 : - soit bruts de décoffrage pour la somme de 90.000 euros HT, - soit équipé d'un bureau, de sanitaires et d'une installation électrique, pour la somme de 98.000 euros HT. Par acte sous seing privé du 4 avril 2017, la société ML Immo d'une part, et M.[Q] [X] et Mme [T] [A] d'autre part, ont signé un compromis de vente portant sur le lot n°11 du bâtiment, faisant partie du lotissement "parc d'activité [Localité 5]" situé [Adresse 1] à [Localité 6] (31). Par acte sous seing privé du 23 juin 2017, les parties ont substitué le lot n°12 au lot n° 11, objet du compromis. La société civile immobilière (Sci) GD Invest s'est substituée aux consorts [W] en qualité d'acquéreur du lot n°12, dont la vente a été régularisée par acte notarié du 1er septembre 2017. Par acte sous seing privé du 31 août 2017, la société GD Invest a conclu un bail professionnel avec la Sas Ô Habitat, présidée par M.[Q] [X] et ayant pour activité la rénovations énergétique des habitations, laquelle a installé son siège social dans les locaux loués. Par courrier en date du 6 novembre 2018, le conseil de la Sci GD Invest a mis en demeure la Sarl ML Immo de procéder à la mise en conformité du bien vendu à la réglementation thermique 2012. La Sarl ML Immo n'ayant pas déféré à cette mise en demeure, les sociétés GD Invest et Ô Habitat ont, par acte d'huissier du 6 août 2019, saisi le juge des référés pour que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 19 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M.[V] [P] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise a été déposé le 23 avril 2021. Par acte d'huissier du 13 janvier 2022, la Sci GD Invest et la Sas Ô Habitat ont assigné la Sarl ML Immo devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir indemnisation de leurs préjudices. Par ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir opposée par la Sarl ML Immo à la Sas Ô Habitat, rejeté les demandes d'indemnité pour frais irrépétibles formées par les parties et réservé les dépens. Par jugement du 30 avril 2024, le tribunal judicaire de Toulouse a : - condamné la Sarl ML Immo à payer à la Sci GD Invest et à la Sas Ô Habitat la somme de 13.689,60 euros toutes taxes comprises à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non respect des normes thermiques et d'isolation, - débouté la Sci GD Invest et la Sas Ô Habitat du surplus de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non respect des normes thermiques et d'isolation, - débouté la Sci GD Invest et la Sas Ô Habitat de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non respect de l'obligation d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, - débouté la Sci GD Invest et la Sas Ô Habitat de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - condamné la Sarl ML Immo aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l'instance en référé, - condamné la Sarl ML Immo à payer à la Sci GD Invest et à la Sas Ô Habitat la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la Sarl ML Immo de sa propre demande sur ce fondement. Le tribunal a considéré que le bien vendu est un local à usage mixte d'activité artisanale et de bureau, et que la règlementation thermique 2012 ne lui est pas applicable, l'arrêté du 11 décembre 2014 excluant du champ d'app Iication de la RT 2012 les ouvrages ou parties d'ouvrage d'une surface inférieure à 50 m2.

MOTIFS * Sur le non respect des normes thermiques et d'isolation L'acte authentique de vente du 1er septembre 2017 désigne le bien vendu comme 'un local' d'une surface de 95,26 m² constituant le lot n°12 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] [Localité 6] comprenant un bâtiment unique et le terrain attenant, au sein du lotissement dénommé Parc d'activités [Localité 5]. La société ML Immo fait valoir qu'elle a obtenu le 20 novembre 2014 un permis de construire 'un bâtiment artisanal comprenant des box'. L'acte sous seing privé souscrit par la société ML Immo et M.[X] et Mme [A] le 23 juin 2017 désigne toutefois le bien finalement acquis par la société GD Invest comme 'un local portant le numéro 12 sur les plans du bâtiment (...) Étant ici précisé que ce local sera aménagé au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique avec un bureau de 25 m² environ, équipements sanitaires, installations électrique et téléphonique'. Les constatations de l'expert judiciaire confirment l'existence d'un bureau d'une surface de 22,8 m² situé en mezzanine du box à usage de stockage, l'accès au bureau se faisant par un escalier depuis l'intérieur du box. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que le bien vendu consistait en un local à usage mixte d'activité artisanale et de bureau. La société ML Immo, vendeur professionnel qui a fait construire l'ouvrage neuf qu'elle a vendu à la société GD Invest, ne conteste pas son obligation de délivrer un local répondant aux normes thermiques et d'isolation en vigueur, mais soutient que ni la réglementation thermique de 2012, ni la réglementation issue de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, dite RT 2007 existants, ne sont applicables en l'espèce. Elle fait valoir la RT 2012 n'est pas applicable au bureau qui constitue un accessoire du local à usage de stockage, dès lors que depuis le 1er janvier 2015, la RT 2012 ne s'applique pas pour les bâtiments dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Elle soutient également, à l'appui de son appel principal, que l'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants n'est pas applicable au bâtiment litigieux, ainsi que cela résulte de l'article R 131-25 du code de la construction et de l'habitation, alors qu'elle a vendu un box entrant dans l'une des catégories d'exceptions à l'obligation d'établir un diagnostic de performance énergétique prévues par l'article R 134-1 du code de la construction et de l'habitation, comme le rappelle l'acte authentique. La société GD Invest, acquéreur, appelant à titre principal, soutient que la RT 2012 est applicable, dès lors que l'exception résultant de l'arrêté du 11 décembre 2014, selon laquelle la RT 2012 n'est pas applicable aux opérations de constructions neuves d'une surface de moins de 50 m², doit être écartée puisque cet arrêté est entré en vigueur le 1er janvier 2015, alors que le permis de construire a été déposé par la société ML Immo le 11 juillet 2014. C'est à juste titre que le tribunal a retenu que seul l'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, dit RT 2007 existants, est applicable au local vendu, comportant en mezzanine un bureau de 22,8 m². La RT 2012, applicable depuis le 1er janvier 2013, s'applique aux bâtiments définis par l'article 1er du l'arrêté du 26 octobre 2010, à l'exclusion des bâtiments ayant une température inférieure à 12°C. Elle a donc vocation à s'appliquer à des locaux à usage, même accessoire, de bureau. Toutefois, l'arrêté du 11 décembre 2014, applicable depuis le 1er janvier 2015, exclut du domaine de la RT 2012 les opérations de construction portant sur une surface SRT (surface RT) inférieure à 50 m². Cet arrêté du 11 décembre 2014 s'applique au bureau dont l'expert a retenu qu'il avait été construit en 2017, soit postérieurement au 1er janvier 2015, ce que confirme la mention de l'acte du 23 juin 2017 indiquant que 'ce local sera aménagé au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique avec un bureau de 25 m² environ, équipements sanitaires, installations électrique et téléphonique'. Avant la construction de ce bureau, la RT 2012 n'avait pas vocation à s'appliquer à un local à usage de stockage, ayant une température inférieure à 12°C, ayant fait l'objet de la demande de permis de construire. La RT 2012 n'est donc pas applicable au bureau en mezzanine d'une superficie dite RT de 22,8 m², construit en 2017, comme l'a retenu l'expert judiciaire. Conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, le bureau doit malgré tout répondre aux prescriptions de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, applicable à toute construction où la température est maintenue à plus de 12°C. La société ML Immo ne peut utilement se prévaloir de l'article R 131-25 du code de la construction et de l'habitation, qui dispose que: 'Les dispositions de la présente section s'appliquent aux bâtiments ou parties de bâtiments existants, à l'exception des catégories suivantes de bâtiments : a) Les bâtiments et parties de bâtiments dans lesquels il n'est pas utilisé d'énergie pour réguler la température intérieure ; b) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ; c) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 m² ; d) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ; e) Les bâtiments servant de lieux de culte ; f) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine, lorsque l'application des dispositions de la présente section aurait pour effet de modifier leur caractère ou leur apparence de manière inacceptable'. En effet, si des box à usage de stockage ne sont pas des bâtiments chauffés, il en va autrement d'un bureau, qui est soumis à la réglementation issue de l'arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, dite RT 2007 existants. L'absence d'obligation d'établir un diagnostic de performance énergétique, en application des articles L 134-1 et R 134-1 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version applicable en la cause, n'a pas d'incidence sur ce point, la RT 2007 existants étant applicable à toute construction où la température est maintenue à plus de 12°C. C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné la société ML Immo à payer la société GD Invest la somme de 13.689,60 euros TTC correspondant au coût retenu par l'expert pour les travaux de reprise de l'isolation nécessaires pour assurer la conformité du local à la réglementation thermique applicable. L'expert a en revanche expressément écarté les prestations complémentaires comprises dans le devis de la société Viareno dont se prévaut la société GD Invest. Ajoutant au jugement, la cour condamne également la société ML Immo à payer à la société GD Invest et la société Ô Habitat la somme de 595 euros HT, soit 714 euros TTC, au titre de la surconsommation électrique. * Sur l'absence de ventilation et de climatisation Le tribunal a écarté les demandes de la société GD Invest formées au titre de la pose d'une VMC et d'une installation de climatisation.