Cour d'appel, 1ère ch. civile, 13 mai 2026 — n° 24/04359

PAR CES MOTIFS La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen ; Y ajoutant Condamne la Sas Normandie Réalisations aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la Selarl Lemiegre, Fourdrin, Guney ; Condamne la Sas Normandie Réalisations à payer à Mme [X] [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la Sas Normandie Réalisations de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le cadre greffier, La présidente de chambre,

* * * FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte notarié du 13 décembre 2017, Mme [B] [H] et Mme [X] [H] sa fille ont consenti à la Sas Tertre immobilier, avec faculté de substitution, une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 5], comprenant un terrain, 29 garages et deux immeubles à usage d'habitation. Cet ensemble immobilier avait été le lieu de stockage du matériel et des véhicules de l'entreprise [H], entreprise de couverture de leur époux et père. Le terrain n'accueillait plus d'activités liées à l'activité de couverture depuis plus de 15 ans avant la vente. La Sas Qualiconsult immobilier a réalisé un diagnostic « amiante » préalable à la vente, diagnostic portant sur les garages avant démolition. Dans le rapport du 5 novembre 2018, il est noté la présence de matériaux amiantés dans les 29 garages. Suivant acte notarié du 30 août 2019, en vue de réaliser une opération de construction d'immeuble de logements, la Sas Normandie Réalisations, usant de la faculté de substitution, a acquis de Mme [B] [R] veuve [H] et Mme [X] [H] cet ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], cadastré section AM n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2], moyennant la somme de 337 000 euros. Après le début des travaux, a été mise au jour, et constatée par procès-verbal de commissaire de justice du 26 mai 2020 la présence de déchets d'amiante enfouis au niveau de la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1]. Par ordonnance de référé d'heure à heure du 30 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Rouen a désigné M. [O] [D] en qualité d'expert judiciaire. Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2021, la Sas Normandie Réalisations a fait assigner au fond Mme [B] [H] et Mme [X] [H] devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de ses préjudices. Mme [B] [H] est décédée le 30 octobre 2021. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 6 octobre 2022. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la Sas Normandie Réalisations a fait assigner Mme [X] [H], ès qualités d'héritière de [B] [H]. Par jugement contradictoire du 21 novembre 2024, le tribunal a : - rejeté l'ensemble des demandes formées par la Sas Normandie Réalisations, - condamné la Sas Normandie Réalisations aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, - condamné la Sas Normandie Réalisations à payer à Mme [X] [H] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration au greffe du 20 décembre 2024, la Sas Normandie Réalisations a formé appel du jugement. Mme [X] [H] a constitué avocat le 17 juin 2025. La clôture de l'instruction est intervenue le 14 janvier 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 4 février 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, la Sas Normandie Réalisations, au visa des articles 1602 et suivants, 1641 et suivants, 1137, 1103, 1104 et 1193, et 1240 du code civil et 695 et suivants du code de procédure civile, demande à la cour de : - recevoir la société Normandie Réalisations en son appel, la dire bien fondée et y faire droit ; - débouter Mme [X] [H], pris en son nom personnel et en qualité d'héritière venant à la succession de Mme [B] [R] veuve [H], de sa demande de confirmation du jugement rendu le 21 novembre 2024 (n°21/03126) en toutes ses dispositions ; - débouter en toute hypothèse, Mme [X] [H], pris en son nom personnel et ès qualités d'héritier venant à la succession de Mme [B] [R] veuve [H], de toutes demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Normandie Réalisations ;

MOTIVATION 1- Sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme La Sas Normandie Réalisations reproche aux venderesses d'avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien litigieux. Elle soutient que la clause de l'acte de vente selon laquelle le vendeur déclare qu' « à sa connaissance » aucun déchet n'est entreposé dans le bien vendu ou enfoui dans le sol, garantit l'acquéreur de l'absence de déchet susceptible de remettre en cause la consistance du bien ou les conditions de jouissance de celui-ci. Elle conteste le fait d'avoir été informée par Mmes [H] de l'éventuelle pollution du site et, partant, soutient qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir érigé l'état des terrains en condition suspensive. Elle ajoute que le projet de construire sur le terrain était connu des venderesses et était donc entré dans le champ contractuel. Elle précise que Mme [X] [H], ultime gérante de la Sarl [H] avant sa liquidation judiciaire, avait parfaitement connaissance de l'entreposage et l'enfouissement de matériaux amiantés sur le site en violation de la réglementation environnementale. Mme [X] [H] fait valoir que la clause par laquelle le vendeur indique ne pas connaître l'existence d'une pollution du site n'est pas un engagement contractuel mais simplement une déclaration de nature à satisfaire l'obligation d'information de l'acquéreur. Elle explique que dès lors que les diagnostics préalables à la vente ont été effectués, lesquels ont révélé la présence d'éléments amiantés, la Sas Normandie Réalisations était informée de cette pollution et l'a acceptée. Elle relève qu'elle n'a pas érigé en condition suspensive l'état des terrains litigieux, alors que le compromis de vente initial régularisé entre Mmes [H] et la société Le Tertre immobilier, à laquelle la Sas Normandie Réalisations s'est substituée, avait érigé en condition suspensive l'absence de pollution par déchets amiantés. Mme [X] [H] précise qu'en l'absence d'obligation spécifique pesant sur elle de vendre un site exempt de pollution, elle n'était tenue qu'à la recherche imposée par la loi. L'expert judiciaire a en outre relevé que la configuration du site ne permettait ni à l'acquéreur ni au diagnostiqueur mandaté de détecter la présence de déchets amiantés. L'article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. L'article 1603 du même code énonce que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'article 1604 suivant prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur. Il n'est pas contesté que les terres sont affectées de pollution par déchets contenant de l'amiante. Selon la Sas Normandie Réalisations, l'absence de pollution des sols était indéniablement un point déterminant de son consentement et était donc entrée dans le champ contractuel. La promesse de vente du 13 décembre 2017, entre les consorts [H] et la société Tertre immobilier à laquelle s'est substituée la Sas Normandie Réalisations lors de la réalisation de la vente, prévoit la condition suspensive suivante, relative à la pollution du sol : « la réalisation de la promesse est soumise à la condition que les investigations auxquelles le bénéficiaire pourra faire procéder ne révèlent pas l'existence de déchet ( notamment amiante) nécessitant compte-tenu de la destination des constructions projetées des restrictions d'usage ou des mesures spéciales de traitement (..) entraînant un surcoût, le bénéficiaire pouvant faire procéder à toute étude nécessaire.(..). Le bénéficiaire devra faire effectuer lesdites études de sol au plus tard le 30 août 2018 et indiquer au promettant s'il entend se prévaloir de la présente clause » L'insertion de cette condition suspensive est la preuve que la pollution des sols a fait l'objet d'une discussion des parties et qu'elle est entrée dans le champ contractuel, mais que la vérification en a été laissée à la charge de la Sas Normandie Réalisations. Or celle-ci a fait le choix de ne pas faire réaliser d'études de sol. Elle ne peut donc reprocher aux venderesses, non débitrices de ces investigations, d'avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien litigieux. Contrairement à ce que soutient la Sas Normandie Réalisations, la mention dans le contrat de la formule selon laquelle le vendeur déclare « qu'à sa connaissance il n'a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconques telles que, par exemple, amiante », constitue une garantie à l'encontre de toute fausse déclaration mais ne signifie nullement que les parties avaient convenu que le terrain vendu était exempt de pollution à l'amiante. La clause du contrat de vente relative à l'état du bien qui prévoit qu'en cas de présence de déchets, le propriétaire du bien devra supporter le coût de leur élimination, qu'ils soient les siens ou ceux de producteurs ou de détenteurs maintenant inconnus ou disparus et que le propriétaire simple détenteur de déchet ne peut s'exonérer de cette obligation que s'il prouve qu'il est étranger à l'abandon des déchets et qu'il n'a pas permis ou facilité cet abandon par un tiers par complaisance ou négligence ne signifie pas plus que l'absence de pollution a été garantie par les venderesses. Enfin la mention de l'acte selon laquelle le vendeur n'a reçu en qualité de « détenteur » aucune injonction de faire des travaux de remise en état de l'immeuble ne s'analyse nullement, comme le soutient la Sas Normandie Réalisations, comme la reconnaissance par les venderesses de leur qualité de « détenteur » de déchet mais constitue, en cohérence avec l'ensemble du paragraphe, l'affirmation qu'elles n'ont jamais été qualifiées de « détenteur ». Il ne résulte d'aucune clause expresse que le terrain vendu était exempt d'amiante. Dès lors l'objet du contrat porte sur un terrain constructible et il résulte du rapport d'expertise de M. [D] que le terrain acquis était constructible. L'opération immobilière a d'ailleurs été réalisée depuis, après dépollution des terres. L'obligation dans laquelle s'est trouvée la Sas Normandie Réalisations de dépolluer le sol ne caractérise donc nullement un manquement à l'obligation de délivrance de terrain conforme à l'acte de vente, quand bien même le coût de la dépollution a modifié le prix de l'opération immobilière qui a suivi. En considération de ces éléments, c'est justement que le tribunal a considéré que n'était caractérisé aucun manquement à l'obligation de délivrance. La Sas Normandie Réalisations soutient « de manière surabondante » qu'est caractérisé en l'espèce un manquement à l'obligation d'information de la part du vendeur, ce devoir étant l'accessoire de l'obligation de délivrance. Elle reproche aux venderesses qui connaissaient l'existence des déchets de ne pas avoir répondu « oui » aux questions sur l'exercice d'activités dangereuses ou à inconvénient pour la santé sur le site et l'environnement et sur le dépôt ou l'enfouissement de substances dangereuses telles que l'amiante. Elle rappelle que Mme [X] [H] a été l'ultime gérante de la Sarl entre 2005 et 2012, année de la liquidation judiciaire de la société et soutient que Mme [B] [V] était employée de la société familiale. Les déchets d'amiante (ardoises, plaques de fibrociment) ont été découverts en fond de parcelle, en partie basse du terrain, lors des travaux de terrassement. L'expert a relevé qu'en partie basse du terrain plusieurs éléments amiantés servaient de retenues au remblaiement qui avait été effectué. Il résulte des débats que l'entreprise [H] a été créée en 1965 par [I] [H] et exerçait des activités de couverture. [I] [H] a été le gérant de la Sarl [H] jusqu'en 1996. De 1996 à 2004, la gérance de la société a été exercée par M. [M] [Y], ex-époux de Mme [X] [H].