Cour d'appel, 5ème chambre, 13 mai 2026 — n° 25/03561

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme l'ordonnance entreprise en : - ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [M], M. [R] [Q], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [T] [X] à leur verser, individuellement, la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier, - en ses dispositions relatives à la condamnation à titre de provision de la société HMC au titre de la taxe d'ordures ménagères et en ses dispositions relatives aux intérêts et à la capitalisation des intérêts, - en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Condamne la société HMC à payer, à titre de provision, les sommes ci-après détaillées au titre des loyers dus : - M. [L] [M] la somme de 6 229,69 euros, - M. [R] [C] la somme de 8 618,15 euros, - Mme [Y] [V] et M. [N] [V] la somme de 7 553,25 euros, - M. [T] [X] la somme de 6 229,60 euros ; Condamne la société HMC à payer individuellement à M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [T] [X] la somme de 800 euros chacun au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne la société HMC aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

**** APPELANTS : Monsieur [L] [M] né le 14 Janvier 1960 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] Monsieur [R] [C] né le 29 Mai 1962 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [Y] [V] née le 25 Septembre 1968 à [Localité 5] (Maroc) [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [N] [V] né le 10 Février 1969 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [T] [X] représenté par son curateur [A] [P] mandataire judiciaire à la protection des majeurs MJPM [Adresse 4] né le 27 Novembre 1954 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 9] Représentés par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me Francois MORABITO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE : S.A. HMC [Adresse 6] [Localité 10] Représentée par Me Edouard-jean COURANT de la SELARL SC AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [T] [X] sont propriétaires de logements dans l'immeuble dénommé « [Adresse 7] », sis [Adresse 8] à [Localité 11] qu'ils ont donné à bail commercial de logements meublés à la société HMC, laquelle y exploite une résidence de tourisme. Par courriel du 30 juillet 2020, la société HMC a informé les bailleurs, qu'en raison des difficultés financières à la suite des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation de la Covid 19, elle proposait de verser une somme équivalente à 50% du loyer au titre du premier semestre 2020. Suivant courrier du 6 février 2024, les copropriétaires bailleurs, par l'intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la société HMC de leur régler, sous quinzaine, 100% des loyers toutes taxes comprises restant dus pour 2020, 2021 et 2022 ainsi que la [Localité 12] de 2016 à 2022. Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2025, M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [T] [X], assisté par son curateur, M. [H] [P], par l'intermédiaire de leur conseil, ont fait assigner en référé la société HMC devant le président du tribunal judiciaire de Quimper. Par ordonnance en date du 15 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles formulées au titre des loyers impayés pour le premier semestre 2020, le second semestre 2020, le premier semestre 2021 et le second semestre 2021 par M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [T] [X], - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes prévisionnelles formulées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019 par M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M. [L] [M], - condamné la société HMC à verser à : * M. [L] [M] la somme provisionnelle de 66 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2020 ainsi que la somme de 68 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021, * M. [R] [C] la somme provisionnelle de 77 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2020 ainsi que la somme de 79 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021, * Mme [Y] [V] et M. [N] [V] la somme provisionnelle de 71 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2020 ainsi que la somme de 73 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021, - M. [T] [X] la somme provisionnelle de 74 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2020 ainsi que la somme de 75 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour I'année 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de I'assignation, - ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V] et M.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de provision au titre des loyers M. [L] [M], M. [R] [C], Mme [Y] [V], M. [N] [V], M. [T] [X] rappellent la jurisprudence constante de la Cour de cassation et des cours d'appel condamnant les résidences hôtelières à payer par provision 100% des loyers dus pendant la période Covid. Ils reprochent au preneur d'avoir, unilatéralement et sans autorisation, réglé partiellement les loyers dus au titre de l'année 2020, 2021 et 2022 sans contrepartie, et ce en violation des dispositions du bail qui prévoient un loyer fixe et ferme. Ils détaillent pour chacun d'entre eux les loyers et charges restant dus pour ces mêmes périodes. Ils exposent avoir, dès la mise en demeure du 28 avril 2021, proposé au preneur la mise en place d'un étalement du paiement des loyers et charges en vain et ajoutent que le courrier officiel de leur conseil en 2024 est resté lettre morte. Ils considèrent que la société HMC a bénéficié de fait de larges délais de paiement et que leur bonne foi ne peut être remise en cause. Ils soutiennent que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne sont pas applicables en l'espèce. Ils relèvent que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 août 2021 et vise les loyers du 1er semestre 2020, du second semestre 2020 et du 1er semestre 2021. Ils rappellent que les loyers antérieurs à la date du 17 octobre 2020 ne sont pas concernés par l'article 14 précité ainsi que les charges de 2016 à 2019 et une partie de celles de 2020. Ils ajoutent que la société HMC ne justifie pas remplir les critères de la loi du 14 novembre 2020 sur l'effectif des salariés ni sur le montant du chiffre d'affaires inférieur à 50 millions ni sur la perte de chiffre d'affaires d'au moins 50%. Ils relèvent d'ailleurs que la société HMC n'a pas produit ses comptes pour les exercices 2019 et 2020 et qu'une simple attestation du commissaire aux comptes est insuffisante. Ils constatent que depuis la décision entreprise, le preneur a déposé ses comptes annuels pour l'exercice du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 qui font apparaître qu'il n'a pas subi une perte de son chiffre d'affaires d'au moins 50% entre 2020 et 2019 de sorte qu'il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 14 précité. Ils font également valoir que la force majeure ne peut trouver application, la jurisprudence ayant systématiquement refusé d'appliquer cette notion en matière d'épidémie ou de paiement d'une somme d'argent tel que le loyer. Ils ajoutent que la société HMC ne se prévalait pas devant les premiers juges de la clause du bail, particulièrement claire, relative à la survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et qu'en tout état de cause, le preneur ne démontre pas la survenance de telles circonstances ne permettant pas une occupation effective et normale de sorte que cette clause n'est pas applicable en l'espèce. Ils considèrent que le preneur ne peut utilement invoquer une exception d'inexécution sur la base des articles 1709 et 1719 du code civil. Ils rappellent qu'aucune décision administrative n'a ordonné la fermeture des résidences de tourisme et d'affaires qu'il s'agisse de l'article 1 de l'arrêté du 14 mars 2020, que de l'article 8 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 ou de l'article 10 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 fixant la liste limitative des établissements ne pouvant plus recevoir du public et dont les résidences de tourisme et d'affaires n'y figurent pas. Si le décret n°2020-604 du 20 mai 2020 complétant l'article 10 précité et les articles 40 et 41 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 ont prévu que les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public, sauf les personnes y élisant domicile régulier et les covidés du 21 mai 2020 au 1er juin 2020 inclus et du 1er novembre 2020 au 14 décembre 2020 inclus soit 56 jours, ils insistent sur le fait que la résidence en cause est habituellement fermée du 1er novembre 2020 au 14 décembre 2020 inclus de sorte que l'impact du 2ème confinement sur l'exploitation a été inexistant et que les résidences de tourisme n'ont fait l'objet d'aucune mesure d'interdiction d'accueil du public en 2021. Ils arguent que les immeubles n'ayant pas fait l'objet d'une fermeture administrative, le preneur a pu jouir des biens mis à disposition par les bailleurs et que ceux-ci n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance. Enfin, ils indiquent que le preneur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1722 du code civil relatif à la disparition partielle des lieux loués en ce que la fermeture d'un établissement, ou son interdiction de recevoir du public temporaire, ne peut s'analyser en une perte définitive du bien loué et ce conformément à la jurisprudence constante en ce sens. Ils considèrent que tous les loyers impayés demeurent exigibles et les loyers dus hors période d'interdiction d'accueil du public ne souffrent d'aucune contestation possible de sorte que la décision entreprise, qui les a déboutés de leur demande de provision à ce titre, doit être réformée. La société HMC sollicite la confirmation de la décision. S'agissant des demandes des bailleurs au titre des TEOM, elle indique que la prescription quinquennale est intervenue au 31 décembre 2024 de sorte que les demandes portant sur les années 2016, 2017, 2018 et 2019 relèvent d'une contestation sérieuse. S'agissant de la demande des bailleurs au titre des loyers, elle relève que les bailleurs indiquaient dans leur assignation que tous les loyers impayés demeurent exigibles et les loyers dus hors période d'interdiction d'accueil du public ne souffrent d'aucune contestation. Elle en déduit que pour les périodes d'interdiction d'accueil du public, il est admis que les loyers de ces périodes peuvent souffrir d'une contestation sérieuse. Elle considère que cette période n'est pas de 56 jours mais de 65 jours, soit 9 jours supplémentaires qui correspondent à la date du décret du 11 mai 2020 fixant la période d'interdiction d'accueil du public. Contestant la période de fermeture, elle considère que les montants réclamés au titre des loyers restant dus présentent une contestation sérieuse. Elle rappelle les arguments qu'elle avait présentés devant le juge des référés et dit les réitérer devant la cour : - sur le fondement des dispositions de l'article 1131 ancien du code civil, elle argue que le contrat de bail est dépourvu d'effet pour n'avoir pas de cause en ce qu'elle ne pouvait recevoir une clientèle du fait de la prohibition légale même temporaire. Elle considére que même pour le temps où l'accès des lieux par la clientèle n'était pas prohibé, les interdictions de déplacements autres que professionnels ont eu exactement le même effet et ce à compter du 17 mars 2020. Enfin, elle rappelle que la décision entreprise a retenu que les factures transmises par les demandeurs étaient impropres à déterminer le solde restant à devoir par la société HMC pour le 1er trimestre 2020, le second trimestre 2020, le 1er semestre 2021 et le second trimestre 2021 et constate que devant la cour, les bailleurs ne produisent aucune nouvelle pièce. En vertu de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La cour relève que la société HMC n'invoque pas les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, ni la force majeure, ni l'obligation de délivrance des bailleurs, ni la destruction ou la disparition partielle des lieux loués ni la clause contractuelle relative aux circonstances exceptionnelles et graves ni même l'exigence de bonne foi, de sorte que les développements des appelants à ce titre sont sans objet.