Cour d'appel, 5ème chambre, 13 mai 2026 — n° 23/01557

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement en ce qu'il a : - condamné M. [B] [M] à régler à M. [Z] [O] et Mme [X] [K] la somme de 1 229,86 euros au titre des loyers et charges accessoires impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision - débouté M. [Z] [O] et à Mme [X] [K] de leur demande au titre des réparations locatives ; Statuant à nouveau, Condamne M. [B] [M] à verser la somme de 3 472,75 euros à M. [Z] [O] et à Mme [X] [K] au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne M. [B] [M] à payer la somme de 771,65 euros TTC à M. [Z] [O] et à Mme [X] [K] au titre des réparations locatives ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne M. [B] [M] à payer la somme de 1 500 euros à M. [Z] [O] et à Mme [X] [K] au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [B] [M] aux entiers dépens d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

**** APPELANTS : Monsieur [Z] [O] né le 01 Mars 1967 à [Localité 1] (44) [Adresse 1] [Localité 2] Madame [X] [K] née le 31 Janvier 1969 à [Localité 1] (44) [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉ : Monsieur [B] [M] né le 05 Novembre 1998 à [Localité 4] (44) [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Aurélie CHEVET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES Par un contrat du 26 mai 2018, M. [Z] [O] et Mme [X] [K] ont donné à M. [B] [M] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 4]. M. [B] [M] étant le gendre de la compagne de M. [Z] [O], il n'a été prévu aucun dépôt de garantie. Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi. Le 19 juin 2020, les bailleurs ont fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 5 226,79 euros en principal en visant la clause résolutoire stipulée au bail. Par acte d'huissier en date du 13 août 2021, les bailleurs ont fait assigner M. [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]. Par jugement en date du 14 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a : - rejeté le moyen de nullité du commandement de payer délivré à M. [Z] [M] le 19 juin 2020, - rejeté la fin de non- recevoir tirée de la prescription triennale de l'action en paiement des loyers de mai, juin, juillet et août 2018 ainsi que la taxe d'ordures ménagères, - dit que le bail entre les parties a pris fin le 6 septembre 2020, - dit que le loyer mensuel principal dû est de 460,48 euros et ce pour toute la durée du bail, du 26 mai 2018 au 6 septembre 2020, - condamné M. [B] [M] à régler à M. [Z] [O] et Mme [X] [K] la somme de 1 229,86 euros au titre des loyers et charges accessoires impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - débouté M. [Z] [O] et Mme [X] [K] de leurs demandes plus amples à ce titre, - débouté M. [Z] [O] et Mme [X] [K] de leur demande de dommages et intérêts, - dit que les dépens de l'instance comprenant le commandement de payer doivent être partagés par moitié entre les parties, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties supportant ses propres frais irrépétibles, - débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires, - dit que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le 14 mars 2023, M. [Z] [O] et Mme [X] [K] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 décembre 2023, ils demandent à la cour d'appel de Rennes de : - les recevoir en leur appel et le dire bien fondé, En conséquence : - réformer le jugement rendu le 14 décembre 2022 en ce qu'il a : * constaté la prescription de l'action en paiement des majorations des loyers réclamés pour la seule année du 1 juillet 2019 au 1 juillet 2020, * dit que le bail entre les parties a pris fin le 6 septembre 2020, * dit que le loyer mensuel principal dû est de 460,48 euros et ce pour toute la durée du bail, du 26 mai 2018 au 6 septembre 2020, * condamné M. [B] [M] à leur régler la somme de 1 229,86 euros au titre des loyers et charges accessoires impayés, avec intérêt légal, * les a déboutés de leurs demandes plus amples à ce titre, * les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, * dit que les dépens de l'instance comprenant le commandement de payer doivent être partagés par moitié entre les parties, * dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, * débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires, Et statuant à nouveau : - condamner M. [B] [M] à leur verser la somme de 6 105,50 euros au titre des loyers impayés, - condamner M. [B] [M] à leurs verser à la somme de 16 588,05 euros à titre de dommages et intérêts, - débouter M.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la nullité du commandement de payer M. [M] sollicite l'infirmation de la décision qui a rejeté son exception de nullité du commandement de payer délivré par les bailleurs le 19 juin 2020. Il soutient que ledit commandement est nul en ce qu'il ne comporte pas le décompte de la dette au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [O] et Mme [K] demandent de confirmer le jugement et reprennent la motivation du premier juge à leur compte. Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer visant la clause résolutoire contient, à peine de nullité (...) le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. Aux termes de la jurisprudence ce décompte doit être précis et permettre au locataire d'être en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette. La nullité du commandement ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, par application de l'article 114 du code de procédure civile. Le bailleur produit un commandement de payer en date du 19 juin 2020 portant sur la somme de 5 226,79 euros en principal en précisant que 'ladite créance correspondant à [Localité 6] (SELON DECOMPTE JOINT)'. Le document rédigé par l'huissier et intitulé 'modalités de remise de l'acte' indique que 'la copie du présent acte comporte 5 feuilles' et comporte : - sur la première page recto : le commandement sur la première feuille, - sur la deuxième page en recto : les dispositions légales l'adresse et les coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement, - sur la troisième page en recto : un tableau récapitulant les modalités suite à la délivrance du commandement, - sur la quatrième page : la clause résolutoire, - sur la cinquième page : le décompte précis et détaillé des sommes dues, les modalités de remise de l'acte. Le décompte figurant en page 5 est donc inclus dans les 5 feuilles du commandement de payer délivré à M. [M] et répond aux exigences de l'article 24 précité. Le jugement, qui a débouté M. [M] de sa demande de nullité du commandement, sera confirmé. - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale de l'action en paiement d'une partie des loyers et charges M. [M] sollicite l'infirmation de la décision qui a rejeté la fin de non-recevoir soulevée. Il soutient que les défauts de paiement que lui reprochent les bailleurs ont été invoqués pour la première fois par courrier recommandé du 15 mai 2020 puis par assignation délivrée le 13 août 2021. Il considère que les bailleurs ne peuvent solliciter sa condamnation pour les sommes dues avant le 13 août 2018, soit trois ans avant leur action au visa des articles 1353, 2241 et 2244 du code civil ainsi que de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il affirme que le fait qu'il a indiqué avoir versé ces loyers n'a aucune incidence sur la prescription de la demande et en déduit que la cour devra réformer le jugement en prononçant la prescription des loyers de mai, juin, juillet et août 2018. M. [O] et Mme [K] demandent de confirmer le jugement. Ils font valoir que M. [M] avait reconnu devant le premier juge avoir versé les loyers dus entre mai et août 2018 et produisent un tableau répertoriant les versements partiels du locataire jusqu'en mars 2020. Ils rappellent que l'existence d'un paiement s'assimile à la reconnaissance des droits du créancier et qu'elle est suspensive de prescription au vu des dispositions de l'article 2240 du code civil. Aux termes des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Aux termes de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Le bailleur dispose de 3 ans à compter de la date d'exigibilité du loyer impayé pour agir en recouvrement et s'il n'engage pas d'action en justice dans ce délai, il ne pourra contraindre le locataire à payer l'arriéré de loyers. En l'espèce, les bailleurs ont délivré l'assignation au locataire le 13 août 2021. Il est constant qu'une mise en demeure et un commandement de payer simple n'interrompent pas la prescription de sorte que le courrier en recommandé des bailleurs du 15 mai 2020 et la délivrance du commandement de payer le 19 juin 2020 ne peuvent être retenus comme cause d'interruption de prescription avant la délivrance de l'assignation le 13 août 2021. En revanche, il résulte des relevés de compte produits par M. [M] qu'il a versé au titre des loyers : - la somme de 138 euros le 7 juin 2018, - la somme de 179 euros le 13 juillet 2018, - la somme de 500 euros le 5 juillet 2018, - la somme de 405 euros le 4 août 2018. Ces versements s'assimilent à la reconnaissance des droits du créancier et sont donc suspensifs de prescription au visa de l'article 2240 du code civil précité de sorte que M. [M] ne peut utilement invoquer la prescription des loyers de mai, juin, juillet et août 2018. Le jugement, qui a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [M], sera confirmé. - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription annuelle de la révision des loyers M. [O] et Mme [K] sollicitent la réformation du jugement qui a considéré la prescription acquise pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020. Ils critiquent le premier juge qui n'a pas retenu l'existence des décomptes signifiés par le commissaire de justice. Ils soutiennent que le commandement et le décompte signifiés avant le 1er juillet 2020 ont interrompu la prescription. M. [M] sollicite la confirmation du jugement qui a retenu que les bailleurs ne démontraient pas la preuve du dépôt et de l'accusé de réception du courrier notifiant la révision du loyer. Aux termes des dispositions de l'article 7-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précité, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Le premier juge a justement relevé que les bailleurs ne démontraient pas l'existence d'une cause d'interruption de prescription. Ils ne produisent aucune pièce en ce sens devant la cour. Dans ces conditions, l'assignation ayant été délivrée le 13 août 2021, c'est à bon droit que le jugement a constaté la prescription de l'action en paiement des loyers réclamés pour la seule année du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020. Le jugement sera confirmé. - Sur la demande en paiement des loyers et accessoires M. [O] et Mme [K] demandent d'infirmer le jugement qui a retenu une date de fin de bail au 6 septembre 2020 et sollicitent de voir retenir la date du 14 septembre 2020 correspondant au jour du constat de sortie réalisé par le commissaire de justice. Ils contestent le fait que le jugement a exclu du montant du loyer la somme de 46,04 euros par mois au titre de la jouissance des locaux et équipements non visés en page 7 du bail et correspond au montant du loyer affecté au garage. Ils ajoutent, en réponse au locataire, que le montant des charges à hauteur de 40 euros par mois n'est pas excessif et produisent les taxes foncières de 2018 à 2020 pour justifier du montant des taxes d'enlèvement des ordures ménagères. Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu que la somme totale de 312,12 euros était due à ce titre. Ils considèrent que les sommes dues au titre du bail ont été appelées à hauteur de 15 531,42 euros mais qu'il convient de rectifier cette somme à 14 763,54 euros. Ils soutiennent que le juge a commis une erreur de calcul sur le montant de la somme réglée par le locataire qui s'élève en réalité à 8 658,04 euros, et non 9 158,04 euros.