Cour d'appel, 5ème chambre, 13 mai 2026 — n° 23/01515

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en : - ce qu'il a constaté la validité du commandement de payer délivré le 7 septembre 2021 à Mme [V] [A], - ce qu'il a débouté Mme [V] [A] de sa demande au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de sa demande au titre du préjudice moral ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Déboute Mme [V] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Constate la résiliation de plein droit du bail à usage d'habitation conclu le 30 juin 2016 entre la société CISN Résidences Locatives et Mme [V] [A] avec effet au 8 novembre 2021 ; Condamne Mme [V] [A] à payer à la société CISN Résidences Locatives la somme de 15 650,39 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 2 décembre 2025 ; Condamne Mme [V] [A] à payer à la société CISN Résidences Locatives une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer dudit logement et des annexes, augmenté des charges à compter du 8 novembre 2021 ; Ordonne l'expulsion de Mme [V] [A] et de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ; Condamne Mme [V] [A] à payer à la société CISN Résidences Locatives la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [V] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la signification des conclusions n° 1 et de leur dénoncé au représentant de l'état, et de l'assignation en intervention délivrée à M. [O] [E] ; Déboute la société CISN Résidences Locatives du surplus de ses demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,

**** APPELANTE : Madame [V] [A] née le 25 Février 1966 à [Localité 2], de nationalité française, sans emploi [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/1239 du 15/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4]) Représentée par Me Charlotte MAZY, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE INTIMÉE : S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ST NAZAIRE sous le numéro 006380158, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Kévin DOGRU substituant Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocats au barreau de RENNES Représentée par Me Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE Par acte sous seing privé du 30 juin 2016, la société CISN [Adresse 3] Locatives (anciennement dénommée [Adresse 4]) a donné à bail à Mme [V] [A] un logement à usage d'habitation et ses annexes situés «[Adresse 5], à [Localité 6] moyennant un loyer révisable et total de 642,74 euros, provision sur charges incluse. Au mois de juin 2021, Mme [V] [A] a fait opposition à tout prélèvement qui pourrait être fait par le bailleur. Par courrier en date du 7 juillet 2021, le bailleur a indiqué à la locataire que le prélèvement pour le loyer du mois de juin 2021 étant revenu impayé,il lui appartenait de faire le nécessaire pour régulariser la situation. En l'absence de tout paiement, une entrevue a été proposée par le bailleur à la locataire pour le 21 juillet 2021. La locataire ne s'est pas déplacée. La situation d'impayé de loyer a été signalée auprès de la CAF de [Localité 7]-Atlantique le 7 juillet 2021 par le bailleur. Le 7 septembre 2021, une nouvelle mise en demeure lui a été adressée par le bailleur. Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 959 euros, en visant la clause résolutoire. Par courrier en date du 15 septembre 2021, Mme [V] [A] a écrit au bailleur indiquant avoir choisi de suspendre ses paiements mais être prête à les reprendre si elle recevait une nouvelle télécommande pour accéder au garage et si une date était fixée pour entreprendre des travaux dans le logement pour remédier aux désordres causés par un dégât des eaux signalé en mars 2020. Elle précisait également que les travaux de peinture avaient été mal réalisés dans le logement. Par courrier en date du 15 octobre 2021, la société CISN Résidences Locatives a pris acte de l'annulation par Mme [V] [A] du rendez vous prévu le jour même afin d'effectuer le constat des désordres dénoncés et d'envisager les réparations nécessaires. Le bailleur a précisé à la locataire qu'il la laissait revenir vers lui pour convenir d'un nouveau rendez-vous après les vacances de la [Localité 8] tel qu'elle l'avait précisé dans son message d'annulation. Par acte du 8 novembre 2021, Mme [V] [A] a fait citer la société CISN Résidences Locatives devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire. Par courrier officiel en date du 23 novembre 2021, le conseil de la société CISN Résidences Locatives a sollicité la communication de la déclaration de sinistre évoquée par Mme [V] [A] en date du mois de mars 2020 ainsi que son attestation d'assurance habitation pour les années 2020 et 2021. Par courrier officiel en date du 8 avril 2022, cette demande a été réitérée, le bailleur sollicitant également la communication du contrat d'assurance liant Mme [V] [A] avec la société Pacifica Assurances. M. [O] [E] est copropriétaire non occupant d'un bien situé au 2ème étage de l'ímmeuble « [Adresse 6] à [Localité 6]. Ce bien est assuré auprès de la société Monceau Générale Assurances depuis le 30 janvier 2015. Le 22 décembre 2020, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la validité du commandement de payer Mme [A] sollicite l'infirmation du jugement qui a jugé valide le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 septembre 2021. Elle soutient que ledit commandement est nul en ce qu'il ne comportait pas le décompte détaillé des sommes dues au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014. Elle affirme que l'acte mentionne 4 feuillets mais que le dernier feuillet n'est pas le décompte mais celui relatif aux modalités de l'acte. En réponse, la société CISN Résidences Locatives produit la copie de l'intégralité du commandement de payer dans lequel l'huissier instrumentaire a noté que le décompte était joint. Elle rappelle que la déclaration d'un officier ministériel assermenté fait foi jusqu'à preuve contraire ou inscription de faux et constate que Mme [A] n'apporte aucun élément permettant de mettre en doute les déclarations de l'huissier. Elle demande la confirmation du jugement concernant la validité du commandement de payer. Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer visant la clause résolutoire contient, à peine de nullité (...) le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. Aux termes de la jurisprudence ce décompte doit être précis et permettre au locataire d'être en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette. La nullité du commandement ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, par application de l'article 114 du code de procédure civile. Le bailleur produit un commandement de payer en date du 7 septembre 2021 portant sur la somme de 959 euros en principal en précisant 'décompte ci-joint'. Le premier juge a justement relevé que le document rédigé par l'huissier et intitulé 'modalités de remise de l'acte' indique que 'la copie du présent acte comporte 4 feuilles'. L'appelante ne peut utilement soutenir que le document ne comporte pas le décompte alors que ledit document indique qu'il comporte 4 feuillets et comporte : - sur la première page recto verso : le commandement sur la première feuille recto verso reprenant la clause résolutoire et les dispositions légales, - sur la deuxième page uniquement en recto : l'adresse et les coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement, - sur la troisième page en recto : le décompte précis et détaillé des sommes dues, - sur la quatrième page : les modalités de remise de l'acte. Le décompte figurant en page 3 est donc inclus dans les 4 pages du commandement de payer délivré à Mme [A] et répond aux exigences de l'article 24 précité. Le jugement, qui a débouté Mme [A] de sa demande de nullité du commandement, sera confirmé. - Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire La société CISN Résidences Locatives demande d'infirmer le jugement qui l'a déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du bail faute d'apurement de la dette ou d'opposition dans le délai de 2 mois au motif que la date d'enrôlement de l'acte importait peu. Elle fait valoir, au contraire, que c'est l'enrôlement qui saisit la juridiction et qu'il n'est pas contesté que cet enrôlement est postérieur au 8 novembre 2021 soit plus de deux mois après la délivrance du commandement. Elle considère que l'assignation ne vaut pas opposition à commandement et que la clause résolutoire est acquise sous réserve de délais de paiement et d'une suspension des effets du commandement. Mme [A] n'a pas conclu sur ce point. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est acquis que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [A] le 7 septembre 2021. En l'espèce, le commandement de payer n'a pas été remis à personne mais déposé à l'étude de sorte que le délai de 2 mois prévu au commandement commence à courir à compter du lendemain de l'avis de passage soit le 8 septembre 2021. Le délai de 2 mois se calculant de quantième en quantième au visa de l'article 641 du code de procédure civile, le délai venait à expirer le 8 novembre 2021 et non le 7 novembre 2021 comme indiqué par le premier juge. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est automatiquement prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Le 8 novembre 2021 étant un lundi, il convient d'en déduire que le délai de 2 mois a expiré le 8 novembre 2021. Il est constant que Mme [A] n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois mais elle a délivré une assignation le 8 novembre 2021 à l'encontre de son bailleur qui peut être considérée comme valant contestation du commandement de payer. Toutefois, il convient de rappeler que l'assignation est l'acte par lequel une partie cite son adversaire en justice mais pour que la juridiction soit valablement saisie, il ne suffit pas de délivrer l'assignation à la partie adverse, il est nécessaire d'en déposer une copie au greffe de la juridiction compétente au vu des dispositions de l'article 754 du code de procédure civile. En l'occurrence, le bailleur indique, sans être contredit, que l'enrôlement est postérieur au 8 novembre 2021. Dans ces conditions, en l'absence de régularisation des causes du commandement, il convient de faire droit à la demande du bailleur de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer au 8 novembre 2021. Le jugement, qui a débouté le bailleur de cette demande, sera infirmé. La résiliation du bail étant constatée, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens et prétentions des parties relatives au prononcé de la résiliation du bail s'agissant des manquements invoqués par le bailleur et de l'exception d'inexécution soulevée par la locataire en réponse auxdits manquements. - Sur la demande d'indemnisation formulée par Mme [A] Mme [A] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance imposée par l'article 1719 du code civil et par l'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022. Elle soutient avoir subi des infiltrations au début de l'année 2020 suite à un dégât des eaux et en avoir informé son bailleur qui s'est contenté de faire réaliser un test d'humidité sans l'informer des résultats. Elle affirme que l'état de son appartement s'est dégradé, qu'elle a fait une déclaration de sinistre et que le bailleur, alerté de ses difficultés, n'a rien fait pour réparer les désordres. Elle dit verser des photographies attestant de la dégradation de son logement. Elle conteste, en tout état de cause, avoir annulé un rendez-vous fixé par le bailleur pour une visite de l'appartement. Elle considère que l'insalubrité et la vétusté concernant la salle à manger, la salle de bains et la chambre de ses enfants ont duré 2 ans et 11 mois et justifient une réduction de loyer de 20%. Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui verser une somme de 4 826,50 euros à ce titre. Elle demande également une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral et d'agrément qu'elle a subi du fait de l'inconfort résultant de la température dans le logement, l'atteinte à son état de santé et à celui de ses filles outre la perte de temps liée à la gestion de ce conflit. Elle sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de ses demandes. En réponse, le bailleur conteste l'insalubrité du logement invoquée par Mme [A] en relevant qu'elle ne démontre pas l'existence ni l'imputabilité des désordres qu'elle invoque.