Cour d'appel, 5ème chambre, 13 mai 2026 — n° 23/01486

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que la société Lavomatic sera condamnée à payer à la SCI Au pied du mur la somme de 2 152 euros TTC en sus de l'indemnité qui lui a été allouée au titre des dégradations du parquet par ledit jugement ; Y ajoutant, Déboute la société Lavomatic de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamne la société Lavomatic à payer à la SCI Au pied du mur la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne la société Lavomatic aux entiers dépens d'appel ; Déboute la SCI Au pied du mur du surplus de ses demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,

**** APPELANTE : S.A.R.L. LAVOMATIC, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 821 936 077, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Hubert HELIER, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : S.C.I. AU PIED DU MUR, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 817 917 693, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Pierre-Thomas CHEVREUIL, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Par acte sous seing privé en date des 29 juin et 2 juillet 2021, la société Au pied du mur a donné à bail à la société Lavomatic un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier [Adresse 3] pour une durée de 9 ans prenant effet à compter du 1re septembre 2021, moyennant le paiement d'un loyer et de charges de 685,00 euros HT par mois. Le 24 février 2022, la société Au pied du mur a fait délivrer à la société Lavomatic un commandement de payer les loyers échus des mois de décembre 2021 à février 2022. Par acte sous seing privé en date des 11 et 12 mai 2022, la société Au pied du mur et la société Lavomatic ont convenu de la résiliation amiable du bail commercial, les parties restant toutefois en désaccord sur les sommes restant dues par le locataire. Par acte délivré le 3 août 2022, la société au Pied du mur a fait assigner la société Lavomatic devant le tribunal judiciaire le Nantes. Par jugement en date du 9 février 2023 le juge du tribunal judiciaire de Nantes a : - condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 3 674,71 euros outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l'arriéré de loyers et charges, - condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 2 910 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la remise en état du local commercial, - débouté la société Au pied du mur de ses demandes pour le surplus, - condamné la société Lavomatic aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2022, - condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Le 10 mars 2023, la société Lavomatic a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 juin 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de : - la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée, - réformer le jugement du 9 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nantes, en ce qu'il : * l'a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 3 674,71 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de l'arriéré de loyers et charges, * l'a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 2 910 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la remise en état du local commercial, * l'a condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2022, * l'a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * a rappelé que la présente exécution est de droit, - confirmer le jugement du 9 février 2023, rendu par le tribunal judiciaire de Nantes, en ce qu'il a : * débouté la société Au pied du mur de ses demandes pour le surplus, Statuant à nouveau, - débouter la société Au pied du mur de l'intégralité de ses demandes, - juger que la société Au pied du mur n'a pas respecté son obligation de délivrance conforme et, en conséquence :

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur l'obligation de délivrance du bailleur La société Lavomatic sollicite l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée à payer au bailleur notamment les loyers de décembre 2021 à mai 2022 au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme et n'est donc pas fondé à solliciter le paiement des loyers en contrepartie d'une prestation qu'il n'a pas fournie. Elle expose qu'elle avait très clairement stipulé une condition particulière dans son offre de location à savoir la 'réalisation d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour le vote de l'installation du gaz dans le local commercial, frais de convocation et réalisation de l'AGE à la charge du preneur, à savoir la somme de 360 euros' mais que la SCI Au pied du mur n'a pas obtenu l'accord de l'assemblée générale pour l'installation du gaz dans le local commercial. Elle indique qu'initialement cette installation au gaz était seulement destinée à permettre une meilleure rentabilité de son activité de laverie par rapport à l'alimentation en électricité, mais qu'il s'est avéré que le raccordement électrique ne permettait pas l'utilisation des machines nécessaires à son activité. Elle précise que le technicien Enedis a constaté que l'alimentation desservant le local ne permettait pas d'alimenter un matériel de laverie et que des travaux devaient être réalisés dans la copropriété afin de desservir le local d'une installation électrique adaptée à son activité de laverie. Elle fait valoir que si le bailleur a proposé une résolution lors de l'assemblée générale des copropriétaires du mois de décembre 2021, il s'est vu opposer un refus par délibération du 3 décembre 2021. Elle relève que le bailleur n'a pas contesté cette décision. Elle en déduit qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité absolue d'exercer, dans ce local, l'activité de laverie pour laquelle il lui avait été donné à bail. En raison de ce manquement à l'obligation de délivrance conforme, elle sollicite la restitution des loyers qu'elle a versés, outre celle du dépôt de garantie mais également la condamnation du bailleur à lui régler les frais qu'elle a exposé dans le cadre de la régularisation du bail qu'elle détaille pour un montant global de 4 833,85 euros ainsi que la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du temps passé pour procéder à l'installation et à l'implantation du matériel puis à son démontage. La SCI Au pied du mur conteste tout manquement à son obligation de délivrance et sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement. Elle relève que le défaut de délivrance invoqué par le preneur n'est pas fondé sur le refus de la copropriété de l'autoriser à installer du gaz dans son local, ce dont il avait d'ailleurs connaissance à la date de signature du bail mais sur une alimentation électrique qui ne permettrait pas l'utilisation des machines nécessaires à l'activité de laverie. A ce titre, elle soutient que cette affirmation est contraire à la réalité et qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance dans la mesure où les prétendues contraintes techniques du locataire n'ont pas été portées à sa connaissance à la date de signature du bail. Elle ajoute que le preneur ne démontre pas que l'utilisation de machines nécessaires à son activité de laverie nécessiterait un raccordement du local au compteur électrique en triphasé. Elle précise qu'il existe des laves linges et sèches linges professionnels qui peuvent être raccordés à un réseau électrique monophasé et que des adaptateurs permettent de brancher des appareils électriques triphasés sur un compteur monophasé. Elle fait valoir que l'activité de laverie n'est pas rendue impossible par le raccordement électrique de l'immeuble en monophasé mais que les difficultés invoquées par le preneur s'expliquent par un souci de rentabilité de la part de la société Lavomatic qui refuse d'installer des machines compatibles avec le système électrique existant dans l'immeuble ou d'engager des frais permettant d'adapter son matériel à ce système. Elle relève que le contrat de bail indique que la destination du bien loué est 'l'usage exclusif de bureaux pour l'activité de laverie automatique et qu'il n'est nullement précisé que les machines utilisées par le preneur nécessitent un réseau en triphasé. Dans ces conditions, elle fait valoir qu'il ne peut être soutenu que le local loué n'est pas conforme à l'activité de laverie automatique en raison de l'alimentation de l'immeuble en monophasé et qu'elle a manqué à son obligation de délivrance. Elle demande de débouter le preneur de sa demande de remboursement des loyers payés. A titre subsidiaire, elle sollicite de voir rejeter les demandes de la société Lavomatic de paiement des frais en arguant que cette dernière a pris le risque d'engager des frais aux fins d'exploitation de son activité de laverie alors même qu'elle avait parfaitement connaissance du risque de ne pas pouvoir exercer son activité avec du matériel triphasé sans adaptateur. Dans un contrat de bail, le preneur a l'obligation de payer le montant du loyer, conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu envers le preneur d'une obligation de délivrance du bien tout au long du contrat. Il est constant que l'obligation de délivrance a une nature d'obligation d'ordre public, le bailleur ne pouvant s'exonérer de cette obligation. Cette obligation s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination et d'en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail. Il est de jurisprudence constante que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'user des lieux loués. Le bail prévoit en page 26 relative à la destination du bien loué que 'le bien loué faisant l'objet du présent bail devra être consacré par le preneur à l'activité exclusive de [Localité 6] pour l'activité de laverie automatique'. Le preneur invoque le manquement à l'obligation de délivrance par le bailleur uniquement en ce que le raccordement électrique du local ne lui permettrait pas d'exercer l'activité prévue au bail. Il est constant qu'aux termes d'un procès-verbal du 3 décembre 2021, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dans lequel se trouve le local donné à bail, a refusé d'autoriser la SCI Au pied du mur à effectuer des travaux de raccordement du local en triphasé. Le preneur affirme que l'alimentation desservant le local ne lui permet pas d'alimenter un matériel de laverie mais la cour ne peut que constater qu'il ne produit aucune pièce à l'appui de cette allégation. De même, il ne démontre pas que l'absence de raccordement au triphasé rend impossible la poursuite de son activité de laverie. Au contraire, le bailleur communique des pièces relatives à des lave-linge professionnels raccordés à un réseau électrique monophasé et à des adaptateurs permettant de brancher des appareils électriques triphasés sur un compteur monophasé, et ce sans être contredit par le preneur. Dans ces conditions, il convient d'en déduire que la société Lavomatic échoue à démontrer l'impossibilité totale d'user des lieux conformément à leur destination figurant au bail, et par voie conséquence, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le preneur reste ainsi redevable du paiement des loyers prévus au bail jusqu'en mai 2022, date de la résiliation amiable du bail. La société Lavomatic sera déboutée de sa demande de restitution des loyers versés de septembre à novembre 2021.