Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 13 mai 2026 — n° 25/12836

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le quantum de la provision allouée à la société SCI c'ur vert ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne par provision la société La compagnie des insectes à payer à la société SCI C'ur vert la somme de 4 018,67 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de cet arrêt ; Rejette les autres demandes ; Condamne la société La compagnie des insectes aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 19 septembre 2023, la société SCI C'ur vert a loué à la société La compagnie des insectes des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 40 800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. Par exploit du 24 février 2025, la société SCI C'ur vert a fait délivrer à la société La compagnie des insectes un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 16 448,76 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025. Par exploit du 10 avril 2025, la société SCI C'ur vert a fait assigner la société La compagnie des insectes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir : Constater l'acquisition, au 25 mars 2025, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties ; Condamner la société La compagnie des insectes à payer à la société SCI C'ur vert à titre provisionnel la somme de 18 858,36 euros au titre de son arriéré locatif au 25 mars 2025, augmentée des intérêts au taux contractuel de 3% ; Constater la conservation du dépôt de garantie au profit de la société SCI C'ur vert ; Condamner la société La compagnie des insectes à payer à la société SCI C'ur vert à titre provisionnel, la somme de 23 479,92 euros, à titre d'indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner la société La compagnie des insectes à payer à la société SCI C'ur vert à titre provisionnel, à compter du 25 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle de 5 289,98 euros hors taxes, augmentée des charges, Dire que la société La compagnie des insectes devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, En tant que de besoin, ordonner l'expulsion de la société La compagnie des insectes et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, et si besoin, d'un serrurier, Ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprie, aux trais, risques et périls de la société La compagnie des insectes qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société SCI C'ur vert la propriété de ces biens, Ordonner l'exécution provisoire, qui est de droit ; Condamner la société La compagnie des insectes à payer à la société SCI C'ur vert une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société La compagnie des insectes à tous les dépens au titre de des articles 696 et 699 du code de procédure civile, qui comprendront notamment les frais de commandement. Par ordonnance réputée contradictoire du 25 juin 2025, la société La compagnie des insectes n'ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 mars 2025 ; Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société La compagnie des insectes et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

SUR CE, LA COUR La société La compagnie des insectes expose notamment qu'elle a quitté les lieux le 31 décembre 2025, qu'elle a procédé à un virement de la somme de 40 816,29 euros correspondant au montant de l'intégralité des loyers en principal, de sorte que les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences sont dépourvues d'objet. Elle ajoute, s'agissant de l'indemnité sollicitée par la bailleresse au titre de la relocation des locaux que le préjudice allégué n'est pas établi, que les demandes au titre des arriérés locatifs devront être rejetées puisque le montant des charges et des loyers n'est pas justifié, les sommes réclamées étant disproportionnées. Elle précise que des contradictions affectent les écritures de la société intimée, que la facturation de régularisation de charges est intervenue après paiement et après une saisie attribution fructueuse, ce qui révèle une gestion défaillante des comptes locatifs et a privé l'appelante de toute prévisibilité. Subsidiairement, elle soutient que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles et légales en ne procédant pas à la régularisation annuelle des charges, de sorte que le préjudice qui en est issu doit être réparé. Elle fait valoir que cette demande tendant à se voir allouer des dommages-intérêts n'est pas une demande nouvelle en appel puisque des éléments nouveaux ont été produits en cause d'appel et qu'il appartenait à la société SCI C'ur vert d'assurer une information régulière. A titre infiniment subsidiaire, elle ajoute qu'elle a fait preuve de diligence et désintéressé la bailleresse de sorte que sa demande à pouvoir bénéficier de délais de grâce est pleinement justifiée. La société SCI C'ur vert expose pour sa part que le premier juge a à juste titre constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et que le virement régularisé dans les suites de la signification de l'ordonnance rendue n'a pas soldé l'intégralité de la dette, la société appelante étant redevable désormais de la somme de 4 018,67 euros. Elle ajoute qu'il n'est produit aucun élément comptable destiné à expliquer la demande de délais de grâce, alors que la locataire a quitté les lieux. Elle précise qu'il y a lieu d'ordonner une astreinte pour la période du 24 juillet au 31 décembre 2025, la société La compagnie des insectes s'étant maintenue dans les lieux indûment. Elle fait valoir qu'à compter du 25 mars 2025 l'indemnité d'occupation doit être fixée conformément au bail, que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 18 808,36 euros, que le dépôt de garantie devra être conservé par ses soins. Elle soutient que la relocation des lieux n'a été rendue possible qu'au départ de la société appelante, de sorte que la réalité de son préjudice est incontestable. Elle fait valoir que la demande de restitution formée est irrecevable et mal fondée, aucun trop perçu ne pouvant être démontré. S'agissant enfin de la demande de délais de grâce, elle estime que la société appelante a d'ores et déjà bénéficié de larges délais de fait. A titre liminaire, il doit être relevé que la société La compagnie des insectes ne formule aucune demande de restitution au titre d'un trop perçu de sorte que la cour n'en est pas saisie. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La mise en 'uvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Au cas présent, il est constant que la société SCI C'ur vert a fait délivrer à la société La compagnie des insectes le 24 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 16 448,76 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025. La locataire ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le mois de cet acte, de sorte que pour ce seul motif, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mars 2025 quand bien même elle a quitté les lieux et procédé à des règlements postérieurement. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle sera en outre confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société bailleresse tendant à voir assortir d'une astreinte la non restitution des lieux dans un délai de 15 jours après signification, alors que d'une part le recours éventuel à la force publique est suffisamment comminatoire et que la société La compagnie des insectes a quitté les lieux depuis. Sur la demande provisionnelle Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, il est constant que la société La compagnie des insectes a procédé à un règlement le 13 août 2025, soit après la signification de l'ordonnance entreprise (sa pièce n°1) et qu'une saisie-attribution a été pratiquée sur le compte bancaire de la société locataire, fructueuse pour un montant de 19 683,42 euros, la société SCI C'ur vert précisant que cette somme ne figure pas sur le décompte au 10 décembre 2025, les fonds n'étant pas encore libérés à son profit. Ce décompte (sa pièce n°13) qui aboutit à cette date à un solde du par la société locataire de 30 807,94 euros fait apparaître : Un appel de provision sur taxe foncière 2025 (811,20 euros), Un appel sur charges 2023 et 2024 pour les sommes de 3 009,22 euros et 11 442,11 euros. La société SCI C'ur vert produit un décompte intitulé « décompte final » (sa pièce n°21) dont il résulte en plus des mentions ci-dessus, que figure au crédit de la société locataire la somme de 16 452,59 euros, et le dépôt de garantie (10 586,92 euros) et à son débit une facturation d'assurance immeuble (250 euros), le tout faisant apparaitre un solde à la charge de la société locataire de 4 018,67 euros.