Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 13 mai 2026 — n° 25/08705

PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de sa saisine et au vu de l'évolution du litige (procédure collective ouverte à l'égard de la société [N] [I]), Infirme l'ordonnance entreprise sur la cause et la date de la résiliation du bail, sur le point de départ de l'indemnité d'occupation, sur le montant de la provision due par la société [N] [I] à la société SCI Les Oiseaux et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de retrait de la pergola, La confirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Constate à compter du 12 janvier 2025 l'acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de la sommation de faire délivrée le 11 décembre 2024, précisément l'obligation de déposer la pergola non autorisée par le bailleur, Fixe l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel par la société [N] [I] à la société SCI Les Oiseaux à compter du 12 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne la société [N] [I] à payer à la société SCI Les Oiseaux, par provision, la somme de 331,50 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 24 février 2026, 1er trimestre 2026 inclus, Déclare irrecevable pour le surplus la demande de provision formée au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective de la société [N] [I], Déboute la société SCI Les Oiseaux de sa demande en paiement des sommes de 210,67 euros et 69,92 euros, Ordonne à la société [N] [I] de procéder à ses frais à la dépose de la pergola, dans le mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant pendant trois mois, Condamne la société [N] [I] aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société SCI Les Oiseaux la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 1er juillet 2021, la société SCI Les oiseaux a donné à bail commercial à la société [N] [I] un local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Les Ulis (91940), pour une durée de dix années à compter du 26 octobre 2022 et moyennant un loyer annuel de 17 010 euros hors taxes. Ce bail a été conclu pour l'exercice d'une activité de restaurant spécialisé dans la cuisine asiatique, sur place et accessoirement à emporter. Il prévoit que le local est livré brut, tous les aménagements et installations devant être exécutés par le preneur. Par acte du 9 novembre 2023, la société SCI Les oiseaux a fait signifier à la société [N] [I] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de payer la somme principale de 19 534,07 euros au titre des loyers. Ce commandement est resté infructueux. Par acte du 30 septembre 2024, la société SCI Les oiseaux a fait assigner la société [N] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l'intégralité des causes du commandement ; Ordonner, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, l'expulsion immédiate de la société [N] [I] et de tous occupants de son chef, des locaux situés dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] comprenant : Au rez-de-chaussée le lot architecte n°31 ; Au sous-sol (-1) deux places de parking privatives, lots architecte n°130 et 131 ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; Condamner par provision la société [N] [I] à payer à la société SCI Les Oiseaux la somme en principal de 44 653,29 euros arrêtée au 26 septembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023 ; Condamner par provision la société [N] [I] à payer à la SCI les oiseaux la somme de 4 465,32 euros arrêtée au 26 septembre 2024 en application de la clause pénale contenu aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement (article 17.3) ; Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d'indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l'article 17.4 contenu aux termes du contrat de bail ; Condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de l'ordonnance à venir la société [N] [I] à verser à la requérante une indemnité mensuelle d'occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmentée des frais de 10% au titre de la clause pénale jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs. La société [N] [I] a conclu à titre principal au débouté, se prévalant d'une exception d'inexécution du fait de l'impossibilité d'exécuter les travaux d'aménagement et d'exploiter le local en présence d'importantes fuites d'eau. A titre subsidiaire elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 24 mois, à titre infiniment subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et à titre reconventionnel la condamnation de la société SCI Les Oiseux à lui payer la somme de 53 595,20 euros au titre de travaux d'aménagement. Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a : Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

SUR CE, LA COUR Il doit d'abord être précisé que dans le cadre de la première instance la société bailleresse, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2025 (pièce 31 de l'intimée), a demandé que la clause résolutoire soit jugée acquise, non seulement sur la base du commandement de payer les loyers qu'elle avait délivré le 9 novembre 2023, visant la clause résolutoire, mais aussi d'un acte de « réitération de sommation de payer et sommation de faire visant la clause résolutoire du bail », délivré à sa locataire le 11 décembre 2024, soit postérieurement à l'assignation introductive d'instance. Aux termes de cet acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024 il est fait sommation à la société [N] [I] d'avoir à, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte : Payer la somme de 44 653,29 euros au titre de la dette locative, précision étant faite que la présente sommation n'a pas pour objet d'annuler les effets du commandement de payer du 9 novembre 2023, Exploiter les locaux loués, Procéder à la dépose de la pergola installée en pied de façade de l'ensemble immobilier et attenante au local commercial, sans autorisation du bailleur ni du syndicat des copropriétaires, Justifier d'une assurance en cours de validité pour les locaux loués depuis la remise des clés du 28 octobre 2022 jusqu'à ce jour, ainsi que pour l'année 2025, Justifier des déclarations de sinistres effectuées au titre des dégâts des eaux dénoncés par le locataire et des indemnités versées par son assureur. Aussi, si le premier juge a constaté la résiliation du bail sur la base du seul commandement de payer les loyers délivré le 9 novembre 2023, il convient de relever qu'il était également saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut d'exécution des obligations de faire mentionnées à la sommation du 11 décembre 2024 visant la clause résolutoire prévue au bail, laquelle dispose à son article 17.1 : « Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement par le Preneur à son échéance d'une somme quelconque due en vertu du présent Bail, qu'il s'agisse de loyers, charges, primes d'assurance, taxes, impôts, pénalités, intérêts contractuels ou légaux de retard, frais de poursuites ou de recouvrement (y compris les frais d'huissier dont le droit proportionnel perçu par celui-ci ), d'arriérés de loyer, de rappels de loyer ou de compléments de dépôt de garantie, du fait notamment, d'une révision, d'une indexation ou consécutifs au renouvellement amiable ou judiciaire du Bail, d'indemnité d'occupation, comme en cas d'inexécution par le Preneur de l'une des clauses quelconques du présent Bail ou de l'une quelconque des obligations légales ou réglementaires applicables à celui-ci, et à l'expiration d'un délai d'un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, reproduisant la présente clause avec volonté d'en user et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus. (') » (souligné par la cour) Il en résulte qu'en formant un appel incident de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire sur le seul fondement du commandement de payer les loyers et en demandant à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation de faire du 11 décembre 2024, précisément la sommation d'avoir à déposer la pergola litigieuse et d'avoir à justifier d'une assurance en cours de validité, la société SCI Les oiseaux ne forme pas une demande nouvelle en appel. C'est à tort que la société [N] [I] soutient que cet appel incident est irrecevable faute par la société SCI Les Oiseaux de l'avoir formé dès son assignation en intervention forcée du 12 novembre 2025 (laquelle ne contient pas de demande d'infirmation mais une demande de confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions), assignation qui vaut conclusions, mais seulement dans ses conclusions du 4 mars 2026, contrevenant ainsi à la règle de concentration des prétentions posée par l'article 915-2 du code de procédure civile. En effet, comme l'intimée le fait valoir, les conclusions visées par cet article, aux termes duquel « A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910 , l'ensemble de leurs prétentions sur le fond (') », sont celles qui doivent être déposées dans les délais impartis par les articles 906-2 (en circuit court) et 908 à 910 (en circuit long) soit, s'agissant de l'intimée au cas présent, les conclusions qu'elle devait déposer dans le délai de deux mois à compter des conclusions de l'appelante, lesquelles ont été déposées le 6 janvier 2026 après l'assignation en intervention forcée des organes de la procédure collective de la société [N] [I]. C'est donc sans méconnaître la règle de la concentration des prétentions que l'intimée a formé pour la première fois son appel incident dans ses conclusions du 4 mars 2026, peu important qu'elle ne l'ait pas expressément formé dès son assignation en intervention forcée du 12 novembre 2025. L'appel incident de la société SCI Les Oiseaux est par conséquent recevable, et il n'est pas dépourvu d'objet contrairement à ce que prétend l'appelante, car si le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au regard du seul commandement de payer les loyers du 9 novembre 2023, l'appel incident tend précisément à obtenir l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation de faire du 11 décembre 2024, dont le premier juge avait été également saisi, dès lors que par application de la règle de l'interdiction des poursuites posée par l'article L 622-21 du code de commerce la clause résolutoire ne peut plus être acquise sur le fondement du commandement de payer les loyers échus antérieurement au redressement judiciaire de la société [N] [I]. Il est en effet incontestable, et l'intimée ne le conteste pas, que dès lors que l'ordonnance de référé entreprise du 29 avril 2025 ayant constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers n'avait pas acquis force de chose jugée au jour de l'ouverture du redressement judiciaire de la société [N] [I] (le 16 juin 2025), la société SCI Les Oiseaux est irrecevable, par application de la règle de l'interdiction des poursuites, à poursuivre en référé son action en résiliation du bail pour non-paiement des loyers échus antérieurement à l'ouverture de la procédure collective. En revanche, elle demeure recevable à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'exécution des causes de la sommation de faire qu'elle a délivrée le 11 décembre 2024, précisément, aux termes du dispositif de ses conclusions d'appel incident, pour défaut d'exécution de l'obligation de déposer la pergola non autorisée par le bailleur et de l'obligation de justifier d'une assurance des lieux loués en cours de validité. En effet, ces obligations de faire ne sont pas soumises à la règle de l'interdiction des poursuites de l'article L 622-21 du code de commerce, lequel n'interdit que les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. La société [N] [I] argue cependant de contestations sérieuses sur la validité de la sommation de faire du 11 décembre 2024 dont se prévaut la bailleresse, faisant valoir : Que contrairement aux dispositions de l'article 17-1 du bail commercial, la sommation ne reproduit pas la clause résolutoire dans son intégralité, la citation « comportant mention dudit délai, le présent Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit » n'étant pas reproduite, alors qu'il s'agit d'une mention essentielle ;