Cour d'appel, chambre des urgences, 13 mai 2026 — n° 24/02047

PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME le jugement dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne du préjudice matériel ; Statuant à nouveau, CONDAMNE Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 330 euros au titre de l'établissement des états des lieux de sortie ; Y ajoutant, CONDAMNE Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [Y] aux entiers dépens d'instance ; Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

FAITS ET PROCEDURE : Le 17 octobre 2018, M. et Mme [P] ont consenti un bail d'habitation à Mme [Y], situé [Adresse 3], suivant un loyer mensuel de 510 euros. Le 26 janvier 2019, M. et Mme [P] ont consenti une convention d'occupation précaire au rez-de-chaussée du bâtiment situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée d'un an, destiné à accueillir une épicerie de villages, sans paiement de loyer, avec pour contrepartie le paiement des taxes et impôts fonciers. La convention a été reconduite d'une année supplémentaire à la demande de Mme [Y]. Le 23 juillet 2020, le conciliateur de justice a établi un constat d'échec de la tentative de conciliation, dont le différent portait sur le bail d'habitation, le défaut de paiement du dépôt de garant, le défaut de garant et sur l'état des lieux. Le 3 décembre 2020, M. et Mme [P] a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Le 26 janvier 2021, Mme [Y] a libéré les lieux, dans des relations conflictuelles. M. et Mme [P] ont mandaté la société la société [X]-CHAUDRE-LESOEUR, huissiers de justice, aux fins de constater la remise volontaire des clés et réaliser un état des lieux de sortie contradictoire du local d'habitation et du local commercial. Le 24 juin 2022, par acte d'huissier délivré à étude, M. et Mme [P] ont fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis, et ont demandé de : Dire et juger M. et Mme [P] recevables et bien fondés en leur action ; Débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, y compris à titre reconventionnelle ; Condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de : 2 255 euros au titre des loyers au titre du bail d'habitation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse du 8 février 2021 ; 1 499,70 euros au titre des dégradations locatives de l'habitation avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 1 203,84 euros au titre des impôts fonciers 2019, 2020, 2021 dus au titre de la convention précaire du rez-de-chaussée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse en date du 21 septembre 2020 ; 923,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ; 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Dire et juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l'affaire et l'ancienneté de l'affaire ; Condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] une indemnité d'un montant de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance. DECISION DONT APPEL : Par jugement en date du 11 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Montargis a : Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 255 euros au titre des impayés locatifs, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2021 ; Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 499,70 euros au titre des réparations locatives ; Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 203,84 euros au titre des impôts fonciers relatifs à la convention d'occupation précaire avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2021 ; Débouté M. et Mme [P] de leur demande relative à la résistance abusive ; Débouté M. [Y] de sa demande relative au préjudice de jouissance ; Condamné Mme [Y] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer les loyers en date du 3 décembre 2020, la notification à la CCAPEC en date du 3 décembre 2020 et le commandement de payer les loyers commerciaux en date du 3 décembre 2020 ; Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 1er juillet 2024, Mme [K] [Y] a interjeté appel aux fins de contester ce jugement. PRETENTIONS DES PARTIES :

MOTIVATION : Sur ce, Sur les impayés locatifs L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le « locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. *** Mme [Y], locataire, sollicite auprès de la Cour que les époux [P] soient déboutés de leur demande tendant à sa condamnation au paiement des impayés locatifs, par compensation des dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice de jouissance. M. et Mme [P], bailleurs, sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [Y] à leur verser la somme de 2 255 euros au titre des impayés locatifs. M. et Mme [P] produisent à la Cour plusieurs courriers attestant que la décision prise par Mme [Y] de ne plus régler ses loyers, en contradiction des dispositions du contrat de bail, ainsi que du versement direct par la Caisse aux allocations familiales des prestations dues à Mme [Y] aux bailleurs. *** Il ressort du dossier que dans un courrier en date du 25 octobre 2020, Mme [Y] revendique ne plus régler les loyers prévus au contrat de bail depuis septembre 2020. A cet égard, Mme [Y] n'a pas pris acte de la mise en demeure de régler les sommes dues, émise par M. et Mme [P], par LRAR présenté le 9 février 2021. En outre, Mme [Y] ne réfute pas avoir cessé ses paiements Or, il incombe au locataire de payer le loyer convenu dans le contrat de bail, et ne peut s'y soustraire que dans les cas prévus expressément par la loi. Mme [Y] ne justifie pas être dans l'une des situations prévues par la loi. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 255 euros au titre de sa dette locative. Cette condamnation sera assortie aux intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021, date de mise en demeure portant interpellation suffisante du débiteur. Sur les réparations locatives L'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». L'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement». « Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat. A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt en date du 7 mars 1972, que « les juges du fond qui ont souverainement estimé que les dégâts constatés provenaient d'un usage normal et légitime de la chose louée peuvent en déduire que le preneur n'est pas tenu d'effectuer les travaux de remise en état réclamés par le bailleur ». Enfin, en application des articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il reçue, suivant l'état décrit. Toutefois, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt en date du 28 février 1990 (n°88-14.334) que dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l'entrée du locataire, les locaux n'avaient fait l'objet d'aucune observation, le locataire devait les restituer dans un état n'appelant pas davantage d'observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté. *** Mme [Y] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné au versement de la somme de 1 499,70 euros au titre de la réparation de la baignoire, et dénonce que celle-ci est attraite aux obligations du bailleur. S'agissant de l'état des lieux, Mme [Y] relève que celui-ci n'a pas été signé. S'agissant de la baignoire, Mme [Y] relève aussi avoir réalisé plusieurs réclamations verbales et par SMS afin de signaler un problème de fuite de celle-ci. A cet égard, Mme [Y] produit, d'une part, deux attestations justifiant que ladite baignoire avait été installée par les anciens propriétaires lors de la rénovation du local, entre 2007 et 2009, et d'autre part, déclare que les jets de la baignoire balnéo ne fonctionnaient plus en raison de la présence de calcaire. Enfin, Mme [Y] produit une attestation d'un ancien bailleur témoignant du soin apporté par elle au logement qui lui était loué. M. et Mme [P], prenant appui sur l'état des lieux de sortie établi par procès-verbal d'huissier, constatent que le logement présentait plusieurs dégradations locatives (entrée, salle de bain, bureau, palier, chambre 1 et extérieur). Ces dégradations justifient la conservation par eux du dépôt de garantie. Les bailleurs sollicitent une indemnisation au titre du remplacement de la baignoire et produisent, à cet égard, un devis établi par la SARL HUREAU, pour un montant TTC de 2 009,70 euros. Les époux [P] précisent à cet égard que le devis ne concerne qu'une baignoire classique, et non pas une baignoire identique à celle dégradée, laquelle présentait des jets de massages. *** Il ressort du dossier que Mme [Y] est entrée dans les lieux le 17 octobre 2018 et a quitté les lieux le 26 janvier 2021. En conséquence, Mme [Y] est demeurée locataire plus de deux ans dans le local d'habitation. Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 26 janvier 2021, établi par la société SCP [X]-CHAUDRE-LESOEUR, constate que « l'assise au fond de la baignoire est dégradée et fendue à divers endroits, l'étanchéité semble compromise à cet endroit ; paroi et robinetterie entartrées ». L'absence de signature et de datation de l'état des lieux d'entrée ne permettent pas d'établir que l'état des lieux des lieux joint à la procédure soit celui remis lors de la signature du bail. Dès lors, il appartenait à Mme [Y] de renverser la présomption selon laquelle elle aurait reçu le bien en bon état d'usage. Or, la production d'échange de SMS par Mme [Y], notamment en date du « 17 juin », à l'égard de « [U] [P] », et indiquant la détérioration de la baignoire, sans préciser de date certaine, sans être joints de photographies, ou de circonstances exactes des dégradations, ne peuvent constituer une preuve inéluctable en l'absence de constat. En outre, il ne peut être imputé aux bailleurs la présence de calcaire ayant empêché l'utilisation des jets de massage de la baignoire dès lors que l'entretien de ces derniers relèvent des obligations locatives. En conséquence, Mme [Y] ne démontre pas que la dégradation de la baignoire relève de l'usage normale de celle-ci ou que le vice existait déjà lors de la prise à bail. Il lui appartenait de relever lors de l'état des lieux la dégradation de la baignoire. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] à verser aux bailleurs la somme de 1 499,70 euros au titre du remplacement de la baignoire. Sur le paiement des impôts fonciers 2019, 2020 et 2021 L'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».