Cour d'appel, 3ème chambre, 13 mai 2026 — n° 23/01577

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 26 septembre 2018, Mme [S] [Q] a consenti à Mme [K] [T] un bail sur un appartement n°37 et un parking aérien situés [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 310 euros outre 60 euros de provision sur charges. Ces locaux ont été vendus à la SCI [P] le 30 août 2019. Par actes d'huissier signifiés les 25 août et 28 octobre 2022, Mme [T] a assigné devant le tribunal de proximité de Saint-Avold Mme [Q] et la SCI [P] aux fins de voir ordonner avant dire droit une expertise de l'installation électrique du logement. Mme [Q] a demandé au tribunal de prononcer l'irrecevabilité de la demande, la rejeter et condamner Mme [T] au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [P] a demandé au tribunal de déclarer les prétentions de Mme [T] irrecevables, la débouter de ses demandes, reconventionnellement juger que Mme [T] a résilié le bail d'habitation, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal a': - déclaré irrecevable la demande de Mme [T] à l'encontre de Mme [Q] - débouté Mme [T] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts - déclaré recevable la demande de Mme [T] à l'encontre de la SCI [P] - débouté Mme [T] de sa demande - constaté reconventionnellement la résiliation du bail liant Mme [T] à la SCI [P] par l'effet du congé donné par Mme [T] - constaté que Mme [T] est occupante sans droit ni titre de l'appartement numéro 37 et de la place de parking aérien situés [Adresse 6] mésanges, [Adresse 7] à [Localité 4] - ordonné à Mme [T] de libérer les lieux susvisés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef - ordonné à défaut de libération volontaire l'expulsion de Mme [T] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4], au besoin avec l'assistance de la force publique et après l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution - condamné Mme [T] aux dépens et à verser à Mme [Q] et à la SCI [P] la somme de 500 euros à chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel déposée au greffe le 28 juillet 2023, Mme [T] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement hormis celles ayant déclaré irrecevable sa demande à l'encontre de Mme [Q], débouté Mme [Q] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et déclaré recevable sa demande à l'encontre de la SCI [P]. Elle a uniquement intimé la SCI [P]. Par arrêt avant dire droit du 24 avril 2025, la cour a ordonné à la SCI [P] de produire en original la lettre de congé datée du 26 octobre 2021et aux parties, en particulier à Mme [T], de produire tous documents contemporains à cette lettre sur lesquels figurent son écriture et sa signature et de faire toute observation utile sur les pièces produites. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement et de':

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de Mme [T] Selon l'article 32 du code de procédure civile, toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable. En l'espèce, l'intimée soutient que les demandes de l'appelante sont irrecevables faute de qualité et d'intérêt à agir, celle-ci n'étant plus locataire de l'appartement litigieux. C'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir. Quelle que soit la réalité du congé dont se prévaut l'intimée, la résiliation qu'elle allègue n'est pas rétroactive de sorte qu'elle est sans effet sur la qualité préexistante de locataire et Mme [T] est recevable à solliciter une expertise de l'appartement et l'indemnisation du préjudice subi pendant son occupation. Le jugement est confirmé. Sur le fond, selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. L'appelante produit le rapport d'une expertise privée réalisée par la société Saretec en septembre 2021 faisant état «'d'un logement effectivement énergivore'». Toutefois, cette affirmation est exclusivement fondée sur le montant des dépenses d'électricité sans autre constatation ou explication, alors que comme l'a pertinemment relevé le premier juge, le coût très élevé de factures d'électricité ne suffit nullement à mettre en évidence une anomalie de l'installation électrique et/ou des radiateurs électriques équipant le logement. Aucun élément relatif aux habitudes de chauffe et à la consommation d'eau chaude de l'appelante n'est produit et un rapport du mois de juillet 2021 établi par le CALM ne relève aucune anomalie de l'installation électrique et conclut à la décence du logement, contredisant ainsi l'expert d'assurance. Si cet expert évoque d'autres désordres, en particulier l'obturation des grilles d'aération et l'ajout sauvage d'une prise électrique dans le cellier à partir d'une prise de la cuisine, il ressort de ses propres constatations que ces désordres ne peuvent être imputés à la SCI [P], notamment l'ajout de la prise de courant qui ne figure pas dans l'état des lieux d'entrée. Il s'en déduit que la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien n'est en rien rapportée. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve comme le précise l'article 146 du code de procédure civile et dès lors le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande d'expertise laquelle n'est aucunement légitimée par la nécessité de tests ou examens des radiateurs et du tableau électrique qui ne sont préconisés ni par le CALM, ni même par l'expert de la société Saretec qui s'est abstenu d'y procéder. La décision est également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de l'appelante. Sur la résiliation du bail C'est en vain que l'appelante conteste la recevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [P] au motif qu'elle n'a pas été dénoncée à la CCAPEX en application de l'article 24 II de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989. En effet, ces dispositions, dans leur version applicable au litige, sont relatives aux assignations tendant au constat de la résiliation du bail après un commandement de payer resté infructueux ou au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'il est motivé par une dette locative du preneur, alors qu'en l'espèce la demande de résiliation est fondée sur la délivrance d'un congé par la locataire. En conséquence, la demande est recevable. Sur le fond, l'article 12 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues. L'article 15 de la même loi précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois sauf dans les cas limitativement énumérés où il est d'un mois. En l'espèce, si l'intimée se prévaut d'un congé de l'appelante, elle ne produit qu'une copie d'une lettre manuscrite à l'entête de Mme [T] datée 26 octobre 2021 et n'a pas déféré à l'arrêt avant dire droit du 24 avril 2025 lui ordonnant de produire en original ce document au motif qu'il n'est plus en sa possession, 'le dossier ayant été archivé eu égard à son ancienneté'. Indépendamment du fait qu'il n'est pas expliqué les raisons pour lesquelles l'archivage d'un dossier le rend indisponible, il est rappelé qu'il ne peut être procédé à une vérification d'écriture que sur l'original du document litigieux. Contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'appartient pas à l'appelante de démontrer la fausseté du document mais à elle-même d'établir l'authenticité de l'écriture et de la signature contestées et c'est en vain qu'elle produit à cet effet la lettre recommandée que la SAS Aci Immo, gestionnaire du logement, a adressée à Mme [T] presque un an plus tard, le 5 septembre 2022, la mettant en demeure de quitter l'appartement. En effet, si ce courrier atteste que la SCI a bien été destinataire d'un «'préavis de départ'» à une date qui n'est pas déterminée, il ne démontre pas en revanche que celui-ci émane de la locataire. Faute de rapporter cette preuve, la copie versée aux débats étant à elle seule dépourvue de valeur probante, l'intimée n'établit pas la réalité du congé et par voie de conséquence de la résiliation qu'elle invoque. Il s'ensuit que le jugement est infirmé et la SCI [P] est déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail et à l'expulsion de Mme [T] des locaux. En conséquence du rejet de la demande de résiliation et de l'absence de congé valablement délivré, le contrat de bail s'est poursuivi entre les parties et l'appelante n'est pas occupante sans droit du logement. En conséquence, le jugement est infirmé et la SCI [P] est déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de remboursement des loyers payés depuis le mois de février 2022. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. En cause d'appel, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles sont condamnées à supporter pour moitié les dépens d'appel et déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DEBOUTE Mme [K] [T] de sa demande d'irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [P]'; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable la demande de Mme [K] [T] à l'encontre de la SCI [P], l'a déboutée de sa demande et l'a condamnée aux dépens et à verser à la SCI [P] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, DEBOUTE la SCI [P] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l'évacuation de Mme [K] [T] des locaux situés [Adresse 9], à [Etablissement 1] (57730)'; Y ajoutant,