Cour d'appel, chambre a - commerciale, 12 mai 2026 — n° 25/01616

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe le 26 février 2026 ; Déclare recevables les conclusions remises par l'intimée le 27 février 2026 qu'en ce qu'elles n'ajoutent à ses précédentes que la réponse à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne la SCI Clédy à payer à la la société Restaurant des motards la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Clédy aux dépens d'appel. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : La société Clédy est une société civile immobilière constituée le 6 mars 2009 entre M. [K] [X] et Mme [R] [I], lesquels en sont les co-gérants. Suivant acte reçu par notaire le 22 décembre 2015, cette société a acquis d'une SCI Cléma dont M. [K] [X] et Mme [R] [I] étaient également associés, un bâtiment à usage commercial avec terrain autour, cadastré AK [Cadastre 1], situé [Adresse 3], à La Séguinière (49) dans lequel était exploité un commerce de bar, restauration sous l'enseigne "Légend café 49" par la SARL Pady. Il est expressément dit à l'acte que le bien était loué à la SARL Pady pour l'activité de restaurant, bar, brasserie, vente à emporter, "suivant location verbale relevant du statut des baux commerciaux". Ce commerce avait été créé le 8 mars 2010 par la SARL Pady. Cette SARL Pady, qui avait été immatriculée en 1997 au registre du commerce et des sociétés sous la dénomination Paga, ayant pour objet social l'exploitation des activités de bar, brasserie, jeux, restaurant grill, location de salles, dont M. [X] était à l'origine associé avec une tierce personne, a, en 2005, pris la dénomination de Pady, les parts étant alors réparties à hauteur de 99 % pour M. [X] et pour 1 % pour Mme [I]. Fin de l'année 2017, après le divorce de M. [X] et de Mme [I] par jugement du 6 juin 2016, Mme [I] a cédé ses parts dans la SARL Pady à M. [X], lequel détient depuis lors la SARL Pady à 100 %. Les deux ex-époux sont restés associés à parts égales dans la société Clédy et co-gérants. M. [X], en sa qualité de gérant de la SARL Pady, a entendu céder son fonds de commerce à la SAS Restaurant des motards qui est une société ayant pour objet l'activité de bar, brasserie, jeux, restauration grill, ventes à emporter, traiteur, location de salles pour l'organisation de noces, banquets, immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Mme [I] ayant eu connaissance du projet d'acquisition du "Légend café 49" par la SAS Restaurant des motards, a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022, en sa qualité de cogérante de la SCI Clédy, à M. [X] et à la société Restaurant des motards, chacun, une lettre leur faisant savoir : - qu'aucun bail commercial n'a été passé avec la SARL Pady "qui occupe Ies lieux depuis 2009 avec un bail verbal en tacite reconduction" ; - que I'article VI-2 des statuts de Ia SCI Clédy impose I'accord des associés pour tous baux d'immeuble, soit comme preneur, soit comme bailleur, s'ils sont supérieurs à neuf ans ou s'ils confèrent un droit a renouvellement ; et indiquant : * à M. [X], qu'en application de I'article VI-1 des statuts, Mme [I] faisait opposition à ce qu'il régularise un bail commercial sans avoir recueilli au préalable I'accord des associés dans Ies formes statutaires ; * à la SAS Restaurant des motards : - qu'en application de I'article VI-1 des statuts, Mme [I] avait fait opposition à ce qu'un bail commercial soit régularisé sans avoir recueilli au préalable I'accord des associés dans Ies formes statutaires ; - que tout bail régularisé au nom de la SCI Clédy en violation des dispositions statutaires encourt Ia nullité. Suivant acte reçu le 13 janvier 2023 par Maître [G], notaire associé, la SARLPady a cédé à la SAS Restaurant des motards son fonds de commerce exploité tant sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] sur laquelle est édifié le bâtiment avec parking autour et sur une parcelle cadastrée AK [Cadastre 2] sur laquelle est aménagée un second parking. Il est mentionné à l'acte que le fonds comprend le droit au bail verbal consenti par la SARL Clédy et que le cessionnaire avait été informé des difficultés induites par la forme verbale du bail, que M.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture L'appelante n'invoque ni encore moins ne démontre l'existence d'une cause grave au sens de l'article 914-4 du code de procédure civile qui justifierait la révocation de l'ordonnance de clôture. Les conclusions remises par l'appelante, le 26 février 2026, soit postérieurement à la clôture, sont irrecevables en application des dispositions de l'article 914-3 du même code. Les conclusions remises par l'intimée, le 27 février 2026, seront déclarées recevables qu'en ce qu'elles n'ajoutent à ses précédentes qu'une réponse à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture. Sur l'existence d'un bail commercial Il est constant qu'aucun bail écrit n'avait été établi au profit de la SARL Pady lorsqu'elle a vendu son fonds de commerce, le 13 janvier 2023. Pour contester que la SARL Pady ait pu être titulaire d'un bail et à plus forte raison d'un bail commercial, la SCI Clédy, représentée par Mme [I], invoque l'absence de loyer et l'absence de fixation de durée du bail, deux éléments qui, selon elle, seraient indispensables pour caractériser un bail. A défaut, elle soutient que l'occupation des lieux par la SARL Pady s'analyse en une autorisation tacite d'occupation qui lui avait été accordée en considération de la seule personne de son gérant, M. [X]. Au contraire, la société Restaurant des motards soutient que la SARL Pady exploitait les lieux en vertu d'un bail commercial verbal, avant même que la SCI Clédy en devienne propriétaire, qu'elle s'est acquittée d'un loyer qui n'a pas varié mais seulement été réduit pendant la période de Covid 19 et que la durée d'un bail commercial est, à défaut de stipulations contraires, de neuf ans, prorogée depuis en vertu du statut des baux commerciaux, de sorte que ce bail s'est poursuivi après la cession du fonds. Le bail est un contrat consensuel qui se forme dès qu'il y a accord des parties sur les éléments essentiels du contrat. Sa validité n'est pas subordonnée à une forme particulière. Ainsi, le bail peut être verbal. De même, l'application du statut des baux commerciaux n'est pas subordonnée à l'existence d'un écrit. Selon l'article 1715 de ce code, 'si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données". Il s'ensuit que la preuve d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens s'il existe un commencement d'exécution, lequel suppose non seulement l'exercice des droits mais encore l'accomplissement des obligations découlant du bail. Il est constant que la SARL Pady a occupé les lieux depuis le 8 mars 2010 et a versé des contreparties financières à cette occupation. La SCI Cléry admet qu'en dehors des années 2020 et 2021, les sommes payées étaient mensuellement toujours les mêmes, de 34 800 euros, et ce, depuis 2011et encore depuis l'acquisition du fonds de commerce par la société Restaurant des motards, ce qui tend à établir, par la régularité, l'existence d'un loyer. Pour exclure que ces contreparties puissent revêtir la qualification de loyers et qu'il ne s'agirait que d'indemnités dont le montant était variable et fixé en opportunité, la SCI Cléry se prévaut de ce que, courant 2020 et 2021, le montant des sommes versées a été réduit, d'un montant de 14 500 euros en 2020 et de 1 450 euros en 2021. Cette variation correspond aux périodes de fermetures administratives en raison de l'épidémie de Covid 19. Il y a lieu de rappeler qu'en vertu des mesures sanitaires imposées par le gouvernement, Ies restaurants ont été contraints de fermer au cours de l'année 2020, totalement pendant quatre mois et demi et autorisés a ouvrir sous condition par la suite. L'intimée rappelle d'ailleurs, à juste titre, que l'Etat a encouragé les bailleurs à consentir des abandons de loyers aux preneurs confrontés à la fermeture de leurs établissements et a même accordé à certains un crédit d'impôt à cette fin. Elle souligne qu'au titre de l'annee 2020, en raison de l'abandon de loyer du mois de novembre 2020, la société Clédy a pu bénéficier d'un crédit d'impôt de 1 450 euros lequel apparaît à son bilan à l'actif (compte 44400000) et à son compte de résultat (compte 69900000). L'abandon de loyer accordé en 2020 correspond à cinq mois de loyers. Pour l'année 2021, l'abandon de loyer correspond à un demi mois de loyer. Le rapprochement entre la période au cours de laquelle les sommes perçues par la société Clédy sont moindres et celles au cours desquelles des restrictions ont été apportées à l'ouverture des restaurants démontre que la réduction des sommes appelées par la SCI Clédy trouve sa cause dans des événements extérieurs au bail ayant empêché la SARL Pady de jouir des locaux. Cette baisse n'est donc pas la traduction d'une indétermination dans le prix du loyer ni celle du caractère discrétionnaire du montant de la contrepartie financière à la jouissance des lieux fixé par la propriétaire. Elle n'affecte pas l'existence et le montant du loyer qui est demeuré à un montant annuel de 34 800 euros. La circonstance que ces abandons de loyer n'apparaissent pas dans les bilans n'est pas déterminante. Il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise comptable, demande qui n'est pas appuyée par aucun moyen. Il importe peu que cette réduction ait été opérée notamment en considération de la personne du gérant de la SARL Pady, du fait de sa qualité d'associé de la société bailleresse. Il ne saurait donc être tiré de l'existence de ces remises de loyer la conclusion que la convention qui liait la SCI Clédy à la SARL Pady aurait été marquée par un intuitu personae qui serait exclusif de la qualification de bail, d'autant moins qu'en réalité, les relations entre ces deux sociétés ressortent, comme le fait valoir l'intimée, d'un montage classique entre associés propriétaires d'un bien exploité par l'un d'eux. Ainsi, Il sera retenu que l'occupation des lieux prolongée par la SARL depuis le 3 mars 2010 était accompagnée d'un paiement de loyers. Au surplus, il sera relevé que la SARL Pady exploitait son activité dans les lieux avant même que la SCI Clédy en devienne propriétaire et que dans l'acte d'achat, il est précisément indiqué que cette exploitation se fait en vertu d'un bail commercial ; que l'existence d'un bail verbal a été admise par Mme [I] dans les lettres établies en son nom par son conseil, qu'elle a fait signifier le 30 septembre 2022, dans lesquelles elle s'opposait alors seulement à l'établissement d'un bail écrit sans son accord. Dès lors que la SARL Pady, comme la société cessionnaire, est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et exploitait dans les lieux un fonds de commerce, le bail relève du statut des baux commerciaux en application des dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce. La SCI Cléry exclut elle-même qu'il puisse s'agir d'une convention d'occupation précaire en l'absence d'élément de précarité, ou d'un bail dérogatoire régi par l'article L. 145-5 du code de commerce. L'absence de stipulation sur la durée du bail ne fait pas obstacle à l'existence d'un bail commercial. En effet, s'agissant d'un bail commercial, la durée du bail est nécessairement de neuf ans, conformément aux dispositions de l'article 145-4 du code de commerce, en l'absence de stipulations contraires, avec tacite prorogation et droit au renouvellement du bail. Enfin, dès lors qu'il est jugé qu'un bail commercial préexistait, l'opposition de Mme [I], en sa qualité de co-gérante de la SCI Cledy fondée sur l'absence d'accord des associés pour consentir un bail commercial, exigé par les statuts de la SCI, ne saurait avoir pour effet de s'opposer à la validité de la cession du fonds de commerce et avec elle, à la cession du droit au bail, en vertu des dispositions de l'article L.