Cour d'appel, chambre a - commerciale, 12 mai 2026 — n° 25/01036

PAR CES MOTIFS la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance de référé entreprise sauf en ce qu'elle a ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à constater que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SA AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus ; Déboute la SAS AB Paulownia de sa demande tendant à lui voir ordonner le 'séquestre' sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025 ; Condamne la SCI Mercure 22 à payer à la SAS AB Paulownia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SAS AB Paulownia du surplus de ses demandes ; Condamne la SCI Mercure 22 aux dépens d'appel. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, la SCI Mercure 22, représentée par son gérant M. [E] [C] a consenti à la SAS AB Paulownia représentée par son président, également M. [E] [C], un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à Fyé (72). M. [C] a cessé ses fonctions de président de la SAS AB Paulownia. Par lettre du 10 octobre 2024 signée de son président M. [E] [C], la SCI Mercure 22 a mis en demeure la SAS AB Paulownia, sous trois jours, de régulariser un impayé de loyers. Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la SCI Mercure 22 a fait délivrer à la SAS AB Paulownia un commandement de payer une somme globale de 7 366,40 euros dont 7 087,80 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, avec mise en demeure de justifier d'une attestation d'assurance. Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la SAS AB Paulownia a fait assigner la SCI Mercure 22 devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, aux fins de voir : - organiser une expertise, en raison de désordres au niveau de la toiture, - déclarer non opposable à elle-même le 'faux' bail commercial qui lui a été remis par M. [C] le 17 septembre 2024, - déclarer nul et sans effet le commandement de payer du 4 novembre 2024, - autoriser le preneur à séquestrer les loyers à payer sur le compte CARPA de son conseil. En défense, la SCI Mercure 22 a sollicité du juge des référés qu'il déboute la SAS AB Paulownia de ses demandes, constate la résiliation du bail à compter du 4 décembre 2024, ordonne l'expulsion de la SAS AB Paulownia et de tous occupants de son chef, la condamne au paiement d'une provision d'un montant de 19 387,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 6 mars 2025, au paiement d'une provision d'un montant de 2 500 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, et jusqu'à la résiliation du bail. Par ordonnance de référé du 23 mai 2025, le président du tribunal judiciaire du Mans a : - ordonné une expertise aux frais avancés de la SAS AB Paulownia, - désigné pour y procéder la société EURL IMO concepts / Hue [W], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Caen, demeurant [Adresse 4] ([Courriel 1]) avec mission, notamment, de dire si les désordres allégués existent, en préciser l'importance, dire s'ils sont de nature à rendre les locaux impropre à la destination des lieux, proposer les travaux nécessaires pour y remédier, fournir tous éléments techniques permettant d'établir les responsabilités et d'évaluer les préjudices subis, - constaté que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus, - ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025, - rejeté le surplus des demandes formulées par la SAS AB Paulownia, - rejeté les demandes formulées par la SCI Mercure 22, - dit que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond. Par déclaration du 17 juin 2025, la SCI Mercure 22 a formé appel de cette ordonnance en ce que le juge des référés a constaté que la somme de 15 960 euros a déjà été consignée, par la SAS AB Paulownia, au 14 mars 2025, sur le compte CARPA de son conseil, au titre des loyers et charges dus, ordonné à la SAS AB Paulownia le séquestre sur le compte CARPA de son conseil des loyers et charges dus, à savoir la somme mensuelle de 2 460 euros, chaque premier du mois, et ce à compter du 1er juin 2025, et en ce qu'il a rejeté les demandes qu'elle a formulées ; intimant la SAS AB Paulownia. L'intimée qui a constitué avocat le 30 juin 2025, a formé appel incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'étendue de l'appel Il est observé que les parties n'ont pas formé appel de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a ordonné une expertise et de tous les chefs du dispositif de cette décision inhérentes à l'expertise ordonnée, lesquels seront ainsi confirmés. Sur le différend relatif au bail Ainsi qu'observé par le premier juge, les parties s'accordent sur le fait que le bail commercial qui les lie est daté du 1er mai 2023 et porte sur des locaux situés dans un immeuble au [Adresse 2] à [Localité 4], mais elles ne sont pas d'accord sur la détermination du bail applicable entre elles, et sur son contenu, chacune en présentant des versions distinctes. D'une part, la SCI Mercure 22 articule ses demandes en référé sur le fondement d'un 'bail commercial' (sa pièce n°1) conclu entre la SCI Mercure 22 et la SAS AB Paulownia, immatriculée au RCS du Mans sous le N°SIREN 921 22 770, et signé manuscritement par M. [C], en tant que représentant à la fois du bailleur la SCI Mercure 22, et du preneur la SAS AB Paulownia, le 1er mai 2023, dont toutes les pages ont été paraphées par ce dernier. Ce bail, à effet du 1er mai 2023, d'une durée de 9 ans, prévoit un loyer de 1 900 euros HT payable le 1er jour de chaque mois. Il comporte une clause résolutoire rédigée en ses termes : 'Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extrajudiciaire. Si un mois après ce commandement, le preneur n'a pas entièrement régularisé sa situation ou si, s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris avec la diligence convenable, tout ce qu'il est possible de faire dans ce délai d'un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail (...)'. D'autre part, la SAS AB Paulownia se prévaut d'un 'bail commercial dérogatoire' conclu entre la SCI Mercure 22 et la SAS AB Paulownia 'en cours d'immatriculation' au RCS du Mans et signé manuscritement le 1er mai 2023 par les deux parties en renvoyant aussi à l'application des articles 1366 et suivants du code civil (sa pièce n°3), dont une page sur deux est paraphée, et qui renvoie par mention en haut de chaque page à une enveloppe Docu Sign ID : 264C6350-[Immatriculation 1]-49AA-949F-072A50FE[Immatriculation 2]. Entrant dans le champ des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et du décret du 30 septembre 1953, il a été conclu pour une durée de 36 mois à compter du 1er mai 2023. Il est consenti et accepté moyennant un loyer annuel fixé à 22 800 euros HT(soit 1 900 euros par mois) à compter du 10 novembre 2022 que le preneur s'oblige à payer au bailleur mensuellement et d'avance les 1er de chaque mois, étant précisé que le premier paiement est payable à compter du 1er mai 2023.' Ce bail dérogatoire incorpore une clause résolutoire en ces termes : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice (...).' Par une lettre officielle du 4 mars 2025 (pièce n°26 de l'intimée), Mme [G], ancien conseil des sociétés Mercure 22 et AB Paulownia a précisé que le seul bail dérogatoire pour lequel il a organisé une signature électronique pour la SAS AB Paulownia, à l'exclusion de tout autre, est le bail dérogatoire conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS AB Paulownia et la société Independant Man, renvoyant aux mêmes références d'enveloppe Docu Sign que le bail dérogatoire entre ces mêmes parties dont se prévaut la SAS AB Paulownia. Il semble aussi que la SAS AB Paulownia, qui a déposé ses statuts d'origine le 16 novembre 2022 au regard de l'attestation versée par l'intimée (sa pièce n°6) était déjà immatriculée lors de la conclusion du bail commercial du 1er mai 2023. Il apparaît que comme l'établit la SCI Mercure 22 en versant un certificat de réalisation Docu Sign (sa pièce n°5), les références d'enregistrement Docu Sign du bail que la SAS AB Paulownia présente comme liant les parties, correspondent en réalité à un bail dérogatoire conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS Independant Man, alors propriétaire des locaux, et l'intimée, qu'elle verse (pièce n°4). L'intimée affirme que le bail commercial revendiqué par l'appelante est un 'faux' bail, que celui qu'elle invoque est bien celui qui a été communiqué à l'expert-comptable dès lors que dans les grands livres de la SCI Mercure 22 (sa pièce n°28), il est fait état d'un dépôt de caution qui est prévu dans le bail dérogatoire et non dans le 'faux' bail. De ce point de vue, il est relevé que si chacun des baux communiqués renvoie à une clause inhérente au dépôt de garantie, celle du bail allégué par l'appelante, assez confuse, semble ne prévoir sinon aucun dépôt de garantie, un dépôt représentant six mois de loyer hors charges, quand celle du bail invoqué par l'intimée, prévoit un dépôt de 1 900 euros ; que la pièce n°28 susvisée apparaît inclure dans un compte 'dépôts et cautionnements reçus', au 1er juin 2023, une somme au crédit de 1 900 euros, même s'il est observé que cette même pièce, en sa page 5, ne renvoie à aucun paiement de loyer à l'échéance de juin 2023. La SAS AB Paulownia dénonce une fraude commise par M. [C] pour avoir unilatéralement modifié le bail commercial afin d' y insérer la clause spécifique qui figure au bail revendiquée par la SCI Mercure 22, dans la rubrique des obligations du preneur, paragraphe 1-conditions générales de jouissance, rédigée ainsi 'd'un commun accord entre les parties, il est expressément convenu que les travaux de réfection de la toiture seront à la charge du preneur compte tenu du maintien du loyer à la somme de 1 900 euros HT malgré l'augmentation de la surface louée à 800 m2" ; ce dans le but selon elle de désengager la SCI Mercure 22 de ses responsabilités, après la perte de sa qualité de président de la SAS AB Paulownia le 17 septembre 2024. Elle considère que seul M. [C] a pu obtenir, accès au bail dérogatoire qu'elle a conclu avec la société Independant Man le 9 novembre 2022, au vu de la vérification du certificat de réalisation, ce, par deux fois, 18 janvier 2024 et le 4 octobre 2024, précisant que la procédure de divulgation relative aux signatures et aux dossiers électroniques permet de vérifier qui et quand un destinataire signe ou ajoute des informations, et que ce n'est que lorsque ce destinataire lit et accepte les termes de divulgation qu'il peut accéder et traiter les documents qui lui sont envoyés, à l'exclusion de toute autre personne. Considérant que la production d'un 'faux' bail comme la modification de la clause concernant la charge des travaux de réfection de la toiture dans ce faux bail, constitue un trouble manifestement illicite, la SAS AB Paulownia affirme que, dès lors que le juge des référés est compétent pour ordonner toute mesure afin de faire cesser un tel trouble, il serait compétent pour déclarer non opposable à son égard le prétendu faux bail invoqué par l'appelante et pour déclarer nulle et sans effet le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024, demandes qu'elle prétend articuler à titre incident.