Cour d'appel, chambre 1-2, 13 mai 2026 — n° 25/06550

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - étendu la condamnation de la SCI [K] à cesser immédiatement les travaux à l'ensemble de ceux entrepris en vue de l'édification du garage enterré jusqu'à la décision du tribunal administratif de Nice ; - fait courir l'astreinte provisoire à compter de sa décision et dit que cette astreinte courra pendant une durée de 3 mois ; La confirme en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Limite la condamnation de la SCI [K] à cesser immédiatement les travaux à la partie de ceux entrepris incluant l'assiette de la servitude de passage dans la construction de la façade sur rue du garage enterré ; Dit que l'astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard courra à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, et ce, pendant une durée de 12 mois ; Déboute M. [R] [Z] des mesures sollicitées en appel ; Condamne la SCI [K] à payer à M. [R] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute la SCI [K] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne la SCI [K] aux dépens d'appel. La greffière La présidente

* * * * EXPOSE DU LITIGE M. [R] [Z] est propriétaire d'une parcelle bâtie située au [Adresse 3] à [Localité 1] cadastrée section AT n° [Cadastre 1]. Sa propriété est mitoyenne à la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 2] appartenant à la société civile immobilière (SCI) [K]. La propriété de M. [Z], fonds dominant, bénéficie d'une servitude de passage sur la propriété la société [K], fonds servant, afin de pouvoir accéder depuis la voie publique, [Adresse 4], à son fonds et prenant la forme d'un portail métallique suivi d'un escalier menant au rez-de-chaussée situé en contrehaut. Par décision du 25 janvier 2023, la commune de [Localité 2] a délivré à la société [K] une autorisation d'urbanisme pour un projet de construction d'un garage enterré donnant sur la voie publique. Soutenant que ce projet porte une atteinte à la servitude de passage dont il bénéficie, M. [Z] a introduit, le 21 mars 2023, un recours gracieux auprès de la mairie de non-opposition à la déclaration préalable, lequel a fait l'objet d'un rejet tacite en l'absence de réponse de la commune dans le délai imparti. Par requête en date du 21 juillet 2023, il a saisi le tribunal administratif de Nice d'une demande d'annulation de la décision qui a été prise par la commune. Ce recours est toujours pendant devant les juridictions administratives. Les travaux ont commencé à être exécutés à la fin du mois d'avril 2025. Autorisé à assigner d'heure à heure, par ordonnance du 5 mai 2025, M. [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, fait assigner la société [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin de la voir condamner, sous astreinte, à cesser les travaux en exécution de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 25 janvier 2023 tant que le projet portera atteinte à la servitude de passage dont il bénéficie. Par ordonnance en date du 16 mai 2025, ce magistrat a : - condamné la société [K] à cesser immédiatement et jusqu'à la décision du tribunal administratif de Nice les travaux entrepris en vue de l'édification de son garage enterré, et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois ; - condamné la société [K] à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Suivant déclaration transmise au greffe le 29 mai 2025, la société [K] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Par ordonnance en date du 15 janvier 2026, la demande de radiation sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile a été rejetée par le président de la chambre 1-2. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [K] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle lui a ordonné de cesser les travaux et statuant à nouveau de : - se déclarer incompétent ; - débouter l'intimé de ses demandes ; - le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de Me Aurélie [Localité 3]. Elle fait notamment valoir que : - la servitude n'a jamais été vouée à disparaître et, qu'au contraire, une porte d'accès est prévue directement orientée sur le garage de l'intimé, de sorte que la preuve d'une modification substantielle de ses modalités d'usage et des conditions d'accès à sa propriété n'est pas rapportée; - le nouveau portail ne donne en rien accès directement à son garage mais au dégagement en retrait de 2 mètres par rapport à la route ; - la déclaration préalable stipule expressément en page 12 en rouge que l'accès respectera la servitude actuelle de passage ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur le trouble manifestement illicite Il résulte de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. En l'espèce, il est acquis qu'aux termes d'une servitude conventionnelle de passage, la société [K], propriétaire du fonds servant, autorise M. [Z], propriétaire du fonds dominant, à passer sur son terrain. Plus précisément, ils conviennent que l'accès des deux fonds au départ de l'[Adresse 4] se fera par le portail métallique et les escaliers de la première section (allant de la rue au rez-de-chaussée des deux maisons) cette portion étant située sur la propriété de la société [K] et profitant à ceux-ci et au fonds de M. [Z]. Cette constitution de servitude à titre perpétuel s'analyse en un droit de passage et de canalisations. Le passage s'exercera sur une bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l'assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons (...). Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé au gré des co-propriétaires en tout temps et à toute heure par eux-mêmes, les membres de leur famille, les personnes à leur service, puis ultérieurement par les propriétaires successifs du fonds dominant et ce dans les mêmes conditions, pour se rendre à celui et en revenir (...). Afin de démontrer le non-respect par la société [K] de cette servitude conventionnelle à l'origine d'un trouble manifestement illicite, M. [Z] établissait, lors de la procédure de première instance, que le projet initial de la société [K] de créer un garage enterré sur sa propriété, le long de l'[Adresse 4], tel qu'il résulte de sa demande de déclaration préalable de travaux, ayant fait l'objet d'une décision de non-opposition prise par la commune de [Localité 2] le 25 janvier 2023, avait pour effet de modifier le passage. En effet, alors même que la servitude conventionnelle de passage permettait à M. [Z] de se rendre sur sa propriété à pied en sortant de son garage sans avoir à passer sur la voie publique, le projet initial, qui prévoyait d'intégrer la servitude dans un espace fermé dans la continuité de la façade du garage enterré, obligeait M. [Z], en sortant de son garage, à contourner le mur du sas d'entrée en passant par la voie oblique pour rejoindre la porte d'accès à l'escalier menant à sa propriété orientée vers la porte du garage de la société [K]. Ce faisant, la bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l'assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons, était réduite à néant. Or, en application de l'article 701, alinéa 1 et 2, du code civil, le propriétaire d'un fonds servant ne peut rien faire qui diminue l'usage de la servitude ou la rende plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Par exception, l'alinéa 3, dispose que, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantages, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait le refuser. La société [K], qui a modifié à hauteur d'appel son projet initial, reconnait que la preuve n'était pas rapportée, devant le premier juge, de la réunion des deux conditions requises pour déplacer le passage en question. En plus de ne pas démontrer que le passage consenti au fonds dominant était devenu plus onéreux ou gênant, lequel ne l'empêchait pas de construire son garage enterré, elle ne rapportait aucunement la preuve que le nouvel emplacement était aussi commode, dès lors que ce dernier aurait contraint M. [Z] à passer à pied sur la voie publique. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les travaux qu'entendait entreprendre la société [K] conformément à sa première déclaration préalable de travaux l'auraient été en violation manifeste de la servitude conventionnelle de passage consentie à M. [Z] caractéristique d'un trouble manifestement illicite. Cela est d'autant plus vrai qu'à hauteur d'appel, la société [K] indique avoir modifié son projet initial, qui a fait l'objet d'une décision de non-opposition à déclaration préalable rendue le 6 octobre 2025, en prévoyant de créer une porte d'accès directement orientée sur le garage de M. [Z] de manière à ce qu'il puisse accéder aux escaliers en sortant de son garage sans avoir à passer par la voie publique. Les photographies versées aux débats révèlent que la servitude de passage est intégrée dans un sas d'entrée bétonnée avec deux ouvertures, l'une donnant sur le garage de la société [K], ce qui correspond à la porte d'accès prévue dans le projet initial, et l'autre donnant sur le garage de M. [Z], ce qui correspond à la porte d'accès prévue dans le projet modificatif. Ce faisant, la bande de terrain de un mètre cinquante de largeur environ sur l'assiette de la propriété de la société [K], partant de la route et aboutissant au niveau du rez-de-chaussée des maisons, est enfermée dans un espace bétonné. Or, alors même que le sas d'entrée qui a été créé apparait rendre plus étroit et moins aisé le passage, qui doit se faire en passant par portail métallique, et non par un ouvrage maçonné fermé sur les côtés avec une ou deux portes, outre le fait qu'il réduit la visibilité des conducteurs voulant sortir du garage de M. [Z] pour se rendre sur l'[Adresse 4], la société [K] ne justifie pas les raisons pour lesquelles elle entend clôturer la servitude de passage de cette façon. Plus particulièrement, elle ne démontre pas en quoi servitude de passage, telle qu'elle a été consentie, l'empêchait de construire son garage. Le fait pour M. [Z] de bénéficier d'autres accès à sa propriété ne prive pas la société [K] de son obligation de respecter la servitude conventionnelle de passage qui lui a été consentie. Pour toutes ces raisons, il y a lieu d'ordonner la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite causé à M. [Z] dont le choix relève de la libre appréciation du juge des référés.