Cour d'appel, chambre civile, 13 mai 2026 — n° 25/00798

PAR CES MOTIFS - La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a : - assorti d'une astreinte la condamnation in solidum de la SCI Maison Saint Eloi et de M. [C] [D] à réaliser à leurs frais les travaux de réfection du mur de Mme [X] du côté de leur propriété, d'étanchéité de la dalle et de la jardinière, conformément aux prescriptions de M. [Y], expert judiciaire, telles que précisées dans son rapport du 12 juin 2024, - débouté Mme [S] [X] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance, - STATUANT A NOUVEAU sur le point infirmé, - CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et [C] [D] à payer à [S] [X] la somme de 1 000 Euros en indemnisation du préjudice de jouissance de la chambre ; - Y ajoutant, - CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 1] et [C] [D] à payer à [S] [X], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] Saint [Adresse 6] et [C] [D] aux dépens de l'appel. - Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

' ' ' FAITS : [S] [X] est propriétaire d'une maison située [Adresse 3] à [Localité 2] cadastrée section [Cadastre 1] AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. La SCI [Adresse 1], gérée par [C] [D], architecte, a décidé de réhabiliter un ancien bâtiment, situé sur la parcelle n° [Cadastre 4] mitoyenne aux parcelles appartenant à Mme [X], afin d'y créer cinq appartements et d'y édifier quatre maisons individuelles, dont une pour M. [D]. Avant travaux, sur demande de la SCI [Adresse 1], le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné [W] [F], ingénieur, afin d'analyser l'impact de la rénovation et de la construction sur l'ensemble des maisons voisines, dont celle appartenant à Mme [X]. M. [F] a établi son rapport le 9 mai 2019 et n'a pas constaté l'existence de désordres affectant la maison de Mme [X]. En septembre 2021, après réalisation du projet immobilier, Mme [X] s'est plainte de la survenue d'humidité dans une chambre à coucher dont le mur donne directement sur la propriété de la SCI Maison Saint Eloi en mettant en cause la création d'une terrasse en béton avec dalle sur plots incluant une construction d'agrément composée d'un banc en bois sur ouvrage en briques. Par lettre recommandée du 14 septembre 2021, elle a demandé à la SCI Maison Saint Eloi d'y remédier, puis a déclaré un sinistre à son assureur multirisque habitation, lequel a mandaté le cabinet Aquasert qui a mis en cause l'absence d'étanchéité de la construction voisine sur le mur. Une expertise amiable contradictoire confiée par Mme [X] au cabinet Eleta a ensuite été réalisée concluant à l'imputation de l'humidité dans la chambre aux travaux à la SCI [Adresse 4] Eloi et indiquant que les travaux de mise en conformité étaient d'un coût d'environ 40 000 Euros. Après avoir vainement mis en demeure, par lettre du 23 mai 2022, la SCI [Adresse 1] d'effectuer des travaux mettant un terme aux désordres, par acte du 22 juillet 2022 Mme [X] l'a fait assigner, ainsi que M. [D], la SAS Caro TP ayant réalisé des travaux, et la SA Generali IARD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse qui, par ordonnance du 13 décembre 2022, rectifiée le 24 mars 2023, a désigné [U] [Y] en qualité d'expert afin d'examiner le sinistre et les travaux réalisés. M. [Y] a établi son rapport le 12 juin 2024. Ses conclusions sont les suivantes : - L'humidité dans le mur de la chambre de Mme [X] est d'origine multifactorielle : * un mur poreux qui, jusqu'à réalisation des travaux, était recouvert de lierre avec une végétation arbustive environnante conséquente et donc un équilibre hydrique associé. * le drain posé sous la dalle de la SCI Maison Saint Eloi est, de par sa nature, multiporeux et diffuse l'eau qu'il récupère. * les écoulements d'eau sur la dalle posée par la SCI [Adresse 1] migrent vers le mur sans dispositif d'étanchéité. * la ventilation de la chambre et le renouvellement de l'air sont insuffisants. * la stabilité du mur n'est pas compromise. * la chambre n'est pas impropre à sa destination mais, en l'absence de ventilation, persiste une odeur d'humidité. - Des travaux d'étanchéité doivent être effectués sur la propriété de la SCI [Adresse 5] Saint Eloi. - Mme [X] doit mettre en place une ventilation permanente de la chambre. Après autorisation donnée le 26 novembre 2024, par acte du 4 décembre 2024, Mme [X] a fait assigner la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [D] devant le tribunal judiciaire de Foix, afin de les voir condamner à lui payer le coût des travaux à réaliser chez elle, à faire effectuer les travaux préconisés par l'expert, et en sollicitant le versement de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et d'un empiétement, dans son mur, de la dalle de la terrasse construite. Par jugement rendu le 5 mars 2025, le tribunal judiciaire de Foix a : - Vu les articles 1240, 1241 et 545 du code civil, - condamné in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et M.

------------------- MOTIFS : 1) Sur le principe de la responsabilité de la SCI [Adresse 1] et de M. [D] dans l'humidité qui affecte le mur de la chambre de la propriété de Mme [X] : Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a caractérisé de façon détaillée au vu des constatations et analyses effectuées par M. [Y], que ce sont les travaux réalisés par la SCI Saint Eloi et M. [D] du côté du mur donnant sur la propriété de la chambre qui ont généré l'humidité anormale constatée dans cette pièce, même si Mme [X] doit également installer un système en assurant la ventilation. Il suffit d'ajouter, ou de préciser, les éléments suivants : - L'expert judiciaire a pris en compte toutes les observations qui lui ont été présentées par M. [H], expert amiable de la SCI Maison Saint Eloi. - Il a mis en évidence qu'alors que le mur de la propriété de Mme [X] est composé de briques et de galets, 'il n'y a aucun traitement d'étanchéité sur ce mur côté Maison [Localité 1].' - Les conclusions de l'expert judiciaire rejoignent celles du cabinet Eleta qui avait déjà constaté, en présence de M. [D], une 'mauvaise évacuation des eaux pluviales' du coté de la construction de la SCI [Adresse 4] Eloi, et avait conclu dans les termes suivants : 'il est incontestable que l'origine des désordres se trouve dans les travaux de modification hydrique du terrain mitoyen.' - Les considérations des appelants sur l'absence d'humidité dans la buanderie ne sont pas déterminantes : de l'humidité est acceptable dans ce type de pièce, contrairement à une chambre et, en tout état de cause, M. [Y] a indiqué qu'une partie de la zone de la buanderie n'était pas accessible, ce qui n'a pas permis d'en mesurer précisément l'humidité. - Avant les travaux, M. [F], avait examiné l'ensemble des lieux, dont la chambre de Mme [X] et avait indiqué 'aucun désordre sur le mur', sans noter la présence d'humidité, ce qu'il n'aurait pas manqué de faire s'il en avait constaté la présence. Le jugement doit être confirmé sur ce point. 2) Sur la réparation des désordres : En premier lieu, il est constant que la SCI [Adresse 1] et M. [D] ont effectué les travaux d'étanchéité sur leur propriété. Le jugement qui a ordonné ces travaux sera confirmé, sauf à retrancher l'astreinte pour tenir compte qu'elle est désormais inutile. La disposition autorisant Mme [X] à faire vérifier leur conformité aux préconisations de l'expert sera également confirmée. En deuxième lieu, Mme [X] admet que la mise en place d'une ventilation dans sa chambre est à sa charge. En troisième lieu, c'est à juste titre que le tribunal, excluant toute part de responsabilité à laisser à Mme [X], a mis à la charge de la SCI [Adresse 1] le coût de travaux de cuvelage et de réfaction de la peinture à effectuer dans la chambre de Mme [X], d'un montant de 2 635,55 Euros. Il suffit de préciser que ces travaux sont nécessaires pour mettre un terme définitif aux infiltrations générées par ceux effectués par la SCI Maison Saint Eloi qui a omis de réaliser une étanchéité évitant les migrations d'eau dans le mur de sa voisine. 3) Sur le préjudice de jouissance de la chambre : Il est établi que, même si elle n'est pas impropre à son usage, l'humidité générée dans la chambre de Mme [X] a créé des odeurs inconfortables pour ses occupants, générant ainsi un trouble de jouissance qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 1 000 Euros. Le jugement sera réformé sur ce point. 4) Sur l'empiètement : C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a caractérisé un léger empiétement des travaux effectués dans le mur privatif de Mme [X], d'ailleurs indiscuté dans son principe, et l'a indemnisé par l'allocation d'une somme de 1 500 Euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. Enfin, l'équité nécessite d'allouer à Mme [X], en cause d'appel, la somme de 3000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.