Cour d'appel, 3e chambre civile, 15 mai 2026 — n° 21/07508

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté Madame [Y] [W] de sa demande à l'encontre de Monsieur [O] [E], déclaré le jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1], à [Localité 10] (Pyrénées-Orientales) et condamné Madame [Y] [W] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la SCI [S] [X], en sa qualité de venderesse, à payer à Madame [Y] [W] : - la somme de 17 999,45 euros en remboursement des réparations de la toiture ; - la somme de 7 020 euros au titre du préjudice de jouissance ; Déboute Madame [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l'article 1645 du code civil ; Condamne la société Axa France IARD à garantir, au titre des infiltrations subies par Madame [Y] [W], les dommages consécutifs, à savoir les travaux de reprise des embellissements à hauteur de 1 607,55 euros TTC ; Rejette les demandes présentées à l'encontre de Monsieur [O] [E] ; Condamne la SCI [S] [X] à payer à Madame [Y] [W] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ; Condamne Madame [Y] [W] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ; Condamne la SCI [S] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation de recouvrement direct pour les dépens d'appel au profit de l'AIARPI Eleom Avocats. le greffier le président

* * * EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte notarié du 4 avril 2013, Madame [Y] [W] a acquis de la SCI [S] [X] un appartement, lot n°16 d'une résidence soumise au statut de la copropriété, situé [Adresse 6], à Saint-Laurent-de-la-Salanque (Pyrénées-Orientales). La société Axa France IARD Assurance est l'assureur multirisques du bien suivant une police souscrite par la SCI [S] [X] avec effet au 14 septembre 2012. Suite à des infiltrations apparues en novembre 2013, amenant le syndic de copropriété à faire intervenir un artisan, Monsieur [O] [E], afin de revoir l'étanchéité du toit et suite à la réitération de ces infiltrations en novembre 2015 avec une nouvelle intervention de Monsieur [O] [E], Madame [Y] [W] a fait établir un constat d'huissier le 2 mars 2016. Le 21 avril 2016, Madame [Y] [W] a assigné en référé la SCI [S] [X], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Saint-Laurent-de-la-Salanque et Monsieur [O] [E] afin de voir ordonner une expertise. Par ordonnance du 8 juin 2016, Monsieur [H] a été désigné en qualité d'expert. Le 24 mai 2017, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Axa France IARD Assurance. L'expert a déposé son rapport le 27 octobre 2017. Par actes d'huissier en dates des 5, 12, 21 et 26 juin 2018, Madame [Y] [W] a assigné devant le tribunal de grande instance de Perpignan la SCI [S] [X], la société Axa France IARD Assurance, Monsieur [O] [E] et le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 1240, 1241, 1641 et suivants du code civil, 1792 et suivants du code civil, en paiement de différentes indemnités. Selon acte en date du 29 octobre 2019 la SCI [S] [X] a fait délivrer une assignation d'appel en cause à l'encontre de Monsieur [O] [E]. Le 14 février 2020, le tribunal a invité Madame [Y] [W] à justifier de la situation in bonis de Monsieur [O] [E] et renvoyé l'affaire à la mise en état. Par jugement contradictoire du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a : - Déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Y] [W] contre la SCI [S] [X] en sa qualité de syndic bénévole à raison de faits survenus après le 4 avril 2013 ; - Débouté Madame [Y] [W] de toutes ses autres demandes ; - Déclaré le présent jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [Adresse 1], à [Localité 9] (Pyrénées-Orientales) ; - Donné acte à la société Axa France IARD Assurance de ce qu'elle ne s'oppose pas à garantir les travaux de reprise des embellissements dans le lot de Madame [Y] [W] à hauteur de 1 607,55 euros TTC, sous réserve de justification de ce que les travaux de reprise de la toiture ont été préalablement réalisés conformément aux règles de l'art ; - Condamné Madame [Y] [W] aux dépens de l'instance, qui incluront les dépens de l'expertise judiciaire confiée Monsieur [Q] [H] par ordonnances de référé des 8 juin 2016 et 24 mai 2017 dans les instances enregistrées sous les n° de RG 16/333 et 17/284, ainsi que les frais de signification de la présente décision ; - Condamné Madame [Y] [W] à verser à la SCI [S] [X] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Madame [Y] [W] à verser à Monsieur [O] [E] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 29 décembre 2021, Madame [Y] [W] a régulièrement relevé appel de ce jugement. Par conclusions enregistrées au greffe le 2 juillet 2025, elle sollicite la réformation du jugement et demande notamment à la cour de : A titre principal, - Condamner la SCI [S] [X] en sa qualité de vendeur d'immeuble, sur le fondement de la garantie des vices cachés au paiement d'une somme de 18 541,90 euros correspondant aux réparations de la toiture, dont 2 150 euros pour la réparation des dégradations aux embellissements intérieurs, et 17 280 euros au titre du préjudice de jouissance ;

MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, la SCI [S] [X] : Madame [Y] [W] demande à titre principal la condamnation de sa venderesse, la SCI [S] [X], sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant notamment valoir que le vice est caractérisé par le mauvais état de la toiture, par le recouvrement des tuiles très nettement insuffisant et par la non conformité de l'égout en toiture du versant Sud qui s'engorge en cas de fortes intempéries.Elle conclut que ces désordres, antérieurs à la vente, rendent la toiture impropre à sa destination et que la SCI [S] [X], en sa qualité de vendeur professionnel, mais également de syndic bénévole, était présumé connaître les vices de la chose et ne peut se prévaloir de la clause élusive de garantie. Aux termes de l'article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire d'une part que la cause des désordres par infiltrations d'eau provient essentiellement de l'ancienneté et de la vétusté du bâtiment, et notamment de sa couverture, l'expert constatant que cette dernière, notamment sur sa façade Nord, est ancienne et en très mauvais état et doit faire l'objet d'une réfection complète, ces désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination. D'autre part, si l'expert relève qu'il n'a pas pu être déterminé que les infiltrations d'eau dans l'appartement de Madame [W] soient apparues avant qu'elle ne devienne propriétaire de son bien, à savoir le 4 avril 2013, Monsieur [E] étant intervenu postérieurement en novembre 2013 et en novembre 2015, il a cependant constaté : - que les recouvrements des tuiles sont très nettement insuffisants ; - que les tuiles sont fissurées en certains endroits et présentent des recouvrements allant, dans certains cas, de 1,5 centimètre à 3 centimètres et, dans la plupart des cas, allant de 8 centimètres à 9 centimètres alors que les recouvrements devraient être au moins de 13 à 14 centimètres ; - au niveau de la noue, située en égout de toiture du versant Nord, les débords de tuiles ou tuiles d'égout sont posés à plat ; - la noue est encombrée de gravats, ce qui entraîne des refoulements d'eau lors de fortes intempéries ; Il ressort de ces constatations que si les infiltrations sont apparues après la vente, le vice résulte principalement selon l'expert de non conformités aux règles de l'art, à savoir un recouvrement des tuiles très nettement insuffisant et la non conformité de l'égout en toiture qui préexistaient antérieurement à la vente, étant en outre relevé que les premières infiltrations sont apparues en novembre 2013, soit seulement quelques mois après l'acquisition de Madame [W], ce qui démontre que le vice était bien en germe au moment de la vente. Par ailleurs, il ne résulte ni du rapport d'expertise ni des pièces versées aux débats que Madame [W], en sa qualité de profane, et en l'absence de traces d'infiltrations, aurait été en mesure de se convaincre par elle-même des non conformités affectant la toiture, en particulier du recouvrement insuffisant des tuiles, étant précisé que l'ancienneté de la toiture n'était pas à elle seule de nature à rendre le vice apparent. S'agissant de la connaissance du vice par la venderesse, il convient d'une part de relever que l'expert a constaté que la couverture du bâtiment avait fait l'objet d'une réfection partielle, uniquement sur le versant Sud, puisque les tuiles de ce versant sont beaucoup plus récentes que celles du versant Nord, l'expert indiquant également que la couverture Nord avait dû subir des infiltrations d'eau dans le temps, un grand nombre de tuiles ayant fait l'objet de remaniement, ce qui est fréquent selon lui pour ces toitures anciennes et ce type de tuiles, à savoir 'canal anciennes'. Il résulte de l'acte notarié du 17 août 2006 que la SCI [S] [X] est propriétaire de l'immeuble depuis le 26 septembre 1990, de sorte qu'elle est nécessairement à l'origine des travaux de réfection partielle de la couverture sur le versant Sud et du remaniement des tuiles sur le versant Nord, étant de surcroît rappelé que la SCI [S] [X], tel que cela ressort notamment de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 5 mai 2009 puis son gérant, Monsieur [Z] [C], ont été successivement syndic bénévoles de la copropriété et avaient à ce titre l'obligation de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et à faire procéder à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Or, force est de constater que tel n'a pas été le cas avant la vente concernant le versant Nord de la toiture à l'origine des infiltrations subies par Madame [W], étant rappelé que l'expert conclut à la réfection complète de la couverture de type tuiles 'canal' ainsi que du faîtage en très mauvais état. Par conséquent, la SCI [S] [X], en sa qualité de venderesse de l'immeuble, ne pouvait ignorer l'état de vétusté avancé de la toiture et devait en conséquence prendre des mesures propres à y remédier, sans attendre la survenance d'infiltrations. En s'abstenant d'effectuer toutes les diligences permettant de prévenir les sinistres susceptibles d'affecter les parties communes, et plus particulièrement la toiture, la SCI [S] [X] a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés envers Madame [W] et ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie. Sur l'indemnisation des préjudices : Aux termes de l'article 1644 du code civil 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' . Au préalable, il convient de rappeler que le vendeur ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité au seul motif que le vice concerne une partie commune, la garantie des vices cachés ayant vocation à s'appliquer dès lors que le vice affecte le lot vendu. Par conséquent, contrairement à ce que soutiennent la SCI [S] [X] et Monsieur [E], Madame [W] est bien fondée à solliciter le remboursement du coût des réparations nécessaires pour supprimer le vice affectant son lot. En l'espèce, il est établi par les factures versées aux débats que Madame [W] s'est acquittée d'une somme totale de 18 541,90 euros au titre des réparations dont 2 150 euros au titre des embellissements intérieurs. Il convient cependant de relever que la facture de 2 150 euros fait état de la création d'un puits de lumière dans la cuisine (nouveau vélux), ce qui ne correspond pas à la réparation d'un désordre préexistant, de sorte qu'il convient de retenir le montant estimé par l'expert à 1 607,55 euros TTC. La SCI [S] [X] sera donc condamnée, en sa qualité de venderesse, à payer à Madame [Y] [W] la somme de 17 999,45 euros en remboursement des réparations de la toiture. S'agissant du préjudice de jouissance, l'expert a retenu une base locative mensuelle de 900 euros et 20 % de cette valeur locative au titre du préjudice pour trouble de jouissance. En revanche, les infiltrations apparues en novembre 2013 et novembre 2015 ont fait l'objet d'une intervention immédiate de Monsieur [E], de sorte que Madame [W] ne peut se prévaloir d'un trouble de jouissance persistant résultant des infiltrations que depuis décembre 2015. Par conséquent, le préjudice de jouissance sera calculé de décembre 2015 à mars 2019 correspondant à la facture de réparation de la toiture produite par Madame [W], soit 39 mois, soit 180 euros x 39 mois, soit 7 020 euros , somme que la SCI [S] [X] sera condamnée à payer à Madame [W].