Cour d'appel, 2ème chambre civile, 15 mai 2026 — n° 25/01074

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé à hauteur de 7.860,80 euros la provision due par Mme [U] [O] à l'OPH [Localité 1] la mer habitat et ordonné le partage des dépens par moitié ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Condamne Mme [U] [O] à payer à titre provisionnel à l'OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 8.696,81 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande complémentaire de l'OPH [Localité 1] au titre des réparations locatives, Condamne Mme [U] [O] à payer à l'OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus, Condamne Mme [U] [O] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2012, l'OPH [Localité 1] la mer habitat a donné à bail à Mme [U] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 343,53 euros. Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2023, l'OPH [Localité 1] la mer habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 1.466,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2023, visant la clause résolutoire prévue au bail. Suivant exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2023, Mme [O] a fait assigner l'OPH Caen la mer habitat à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de voir principalement suspendre les effets du commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 novembre 2023, ordonner une expertise quant aux consommations d'eau chaude qui lui sont facturées, suspendre l'exigibilité de toute créance alléguée de l'OPH Caen la mer habitat au titre du bail sur la période visée par le commandement de payer et de lui accorder les plus larges délais de paiement et, le cas échéant, reporter à 3 ans l'exigibilité des sommes qu'elle serait susceptible de rester à devoir au titre du contrat de bail sur la période visée par le commandement, dans l'attente du résultat des conclusions de l'expertise. Mme [O] a quitté le logement à la fin de l'année 2024. Par ordonnance de référé du 11 février 2025, le magistrat a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent : - a déclaré incompétent le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour connaître de la demande formée par Mme [O] tendant à voir ordonner une mesure d'instruction consistant en l'expertise des lieux litigieux ; - s'est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement à titre provisionnel formée par l'OPH [Localité 1] la mer habitat à l'égard de Mme [O] ; - a condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à l'OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus ; - a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] ; - a rejeté toutes autres et plus amples demandes formées par les parties ; - a ordonné le partage des dépens entre les parties ; - a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ; - a dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles ; - a rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 7 mai 2025, Mme [O] a interjeté appel de cette ordonnance, la critiquant en toutes ses dispositions, hormis celle par laquelle les parties ont été renvoyées à se pourvoir au fond. Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, Mme [O] demande à la cour de : - déclarer l'appel interjeté par Mme [O] recevable et bien fondé, - infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 11 février 2025 en ce qu'elle a : * déclaré incompétent le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour connaître de la demande formée par Mme [O] tendant à voir ordonner une mesure d'instruction consistant en l'expertise des lieux litigieux, * s'est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement à titre provisionnel formée par l'OPH [Localité 1] la mer habitat à l'égard de Mme [O], * a condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à l'OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, * rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O], * rejeté toutes autres et plus amples demandes formées entre les parties, * ordonné le partage des dépens entre les parties,

MOTIFS Sur les demandes d'expertise judiciaire et de délais de paiement Si aux termes de son dispositif, Mme [O] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, s'est déclaré incompétent pour connaître de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire et a rejeté sa demande de délais de paiement, force est cependant de constater qu'elle ne réitère pas ces demandes dans la suite de son dispositif. Ainsi et à défaut de demandes contraires, l'ordonnance sera confirmée de ces chefs. Sur la demande de provision Pour condamner Mme [O] à verser à l'OPH [Localité 1] la mer habitat une provision de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, le premier juge, statuant en référé, a retenu sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile que : - ce montant arrêté à une date antérieure à la libération des lieux n'incluait pas la facturation à Mme [O] des réparations locatives dont le principe même pouvait être contestable, - l'obligation de la locataire de payer les loyers et charges dus aux termes convenus n'était pas sérieusement contestable en son principe. En cause d'appel, Mme [O] soutient qu'il ne saurait être fait droit à cette demande de provision qui se heurte manifestement à l'existence d'une contestation sérieuse, faisant valoir à cet effet que : - les charges d'eau chaude qui lui ont été facturées sont anormalement élevées par rapport à sa consommation effective, de sorte que la somme de 50 euros par mois doit être décomptée de ses échéances impayées, - elle s'est heurtée à l'inertie de son bailleur qui n'a pris aucune mesure pour solutionner ce problème, - ce dernier n'a pas respecté ses obligations en ne lui transmettant ni la copie du contrat d'assurance souscrit pour compte ni l'évaluation de ses consommations d'eau chaude sanitaire, - la somme réclamée ne comprend pas les allocations logement et n'inclut que partiellement les réductions de loyer solidarité auxquelles elle a droit, - le montant des prestations qui lui ont été facturées par l'OPH [Localité 1] la mer habitat à la suite de son départ est totalement excessif et ne saurait en toute hypothèse dépasser 450 euros, montant inférieur à son dépôt de garantie dont le solde doit en conséquence lui être restitué. A l'inverse, l'OPH [Localité 1] la mer habitat sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef et demande l'allocation d'une somme complémentaire de 1.857,13 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives arrêtés au 10 décembre 2025. Il soutient que lesvolumes d'eau chaude facturés à Mme [O] correspondent à sa consommation effective dès lors que : - toutes les vérifications ou interventions techniques mises en place n'ont révélé aucun dysfonctionnement de ses installations, - à la suite de son départ du logement, l'index du compteur d'eau est resté exactement au même niveau pendant la vacance du logement , - les consommations du locataire qui lui a succédé sont dans la norme. Il réfute tout manquement à ses obligations de bailleur. Il énonce par ailleurs que le dépôt de garantie a déjà été restitué à Mme [O] le 2 janvier 2025 et que le montant des réparations qui lui a été facturé n'a pas été surévalué puisqu'il correspond au barème appliqué à tous ses locataires. Sur ce la cour rappelle qu'en vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Conformément aux règles régissant la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence et l'étendue de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec, en tout ou partie, aux pouvoirs du juge. * Sur les charges et loyers impayés Selon l'article 7 a) de la loi 86-1290 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 23 de la même loi dispose : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; (...) La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. (...) Aux termes de l'article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 25 octobre 2020 : Lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables prévus à l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. L'article R174-12 du code de la construction et de l'habitation précise : Dans les immeubles munis des appareils prévus à l'article R. 174-2, lorsque ceux-ci sont télé-relevables, l'évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement mentionnée au deuxième alinéa de l'article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 6-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est transmise : 1° Semestriellement jusqu'au 31 décembre 2021. Toutefois, elle est transmise trimestriellement sur demande du locataire dans les immeubles locatifs et, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l'occupant de bonne foi du logement ; 2° Mensuellement à partir du 1er janvier 2022. Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction précise le contenu et les modalités des informations mentionnées au premier alinéa. En l'espèce, s'agissant des loyers impayés, la seule contestation opposée par Mme [O] à son obligation de paiement est que son bailleur aurait retenu les APL et une partie des réductions de loyers solidarité (RLS) auxquelles elle avait droit. Cependant, force est de constater qu'elle ne fournit absolument aucun document de la caisse des allocations familiales, permettant de démontrer d'une part que ces APL lui étaient dues pour telle ou telle période et, d'autre part, que son bailleur aurait retenu ces sommes que la CAF lui aurait pourtant directement versées. Au contraire, l'examen des nombreux avis d'échéances communiqués au débat ainsi que le dernier décompte locataire du 10 décembre 2025 révèle que Mme [O] a très régulièrement bénéficié de telles aides jusque fin 2023 et encore en octobre 2024 (rappels APL et RLS mentionnés au crédit de son compte locataire). En outre, il est rappelé que le versement des APL et subséquemment des RLS est suspendu en cas de défaillance prolongée du locataire dans le paiement de ses loyers et charges. Dès lors, la cour constate que cet argument opposé par Mme [O] pour s'opposer à son obligation de paiement des loyers et charges ne constitue pas une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision à son bailleur. Par ailleurs, sa contestation suivant laquelle les charges d'eau chaude qui lui ont été facturées, anormalement élevées, ne correspondraient pas à sa consommation réelle n'apparaît pas plus sérieuse dès lors que :