Cour d'appel, 2ème chambre civile, 15 mai 2026 — n° 23/02979

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, Vu l'arrêt mixte rendu le 13 février 2025, Infirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe le montant du loyer en numéraire annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme de 5.592 euros HT, valorisation des périodes d'occupation exclue, toutes autres clauses, charges et conditions prévues au bail demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie, Dit que les intérêts de retard sont dus par le bailleur sur les loyers trop perçus à compter du 16 février 2021 et ce avec capitalisation, Dit que les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Déboute les parties de leur demande respective présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT

* * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 9 juin 2004, la SCI du Trouville a donné à bail à la SAS [H] & Vacances plusieurs locaux à usage commercial dépendant de l'ensemble immobilier '[Adresse 5]' sis [Adresse 6] à Trouville-sur-Mer (14360), moyennant un loyer annuel en numéraire de 7.201,14 euros HT et un loyer en nature intitulé ' fraction en séjours' consistant en la mise à disposition du bailleur de son appartement ou d'un appartement similaire, avec droits de séjour. Le contrat stipulait que le bail consenti devait prendre fin le 30 septembre 2014. Par acte du 8 décembre 2010, la société [H] & Vacances a cédé le bail à la SARL HDS [Localité 2]. Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2014, la SARL HDS Trouville a fait signifier à la SCI du [Adresse 7] une demande de renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 2014. Par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2017, la SARL HDS [Localité 2] a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux. Par jugement du 28 mars 2019, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Lisieux. Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - déclaré la SARL HDS [Localité 2] irrecevable en son action engagée à l'encontre de la SCI du [Adresse 7] ; - débouté la SCI du Trouville de sa demande de résiliation de la convention du 9 juin 2004 signée avec la SAS d'exploitation touristique [H] et Vacances Maeva France ; - ordonné l'expulsion de la SARL HDS [Localité 2] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 8] au sein de l'immeuble '[Adresse 9] à [Localité 5] ; - débouté la SCI [Adresse 10] de sa demande d'astreinte ; - condamné la SARL HDS [Localité 2] à payer à la SCI du [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné la SARL HDS [Localité 2] aux dépens comprenant les frais de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Pour déclarer irrecevable l'action de la SARL HDS [Localité 2], les premiers juges ont retenu que : - la cession du bail commercial, irrégulière en ce qu'elle ne respectait pas une clause prévue au bail, n'était pas opposable au bailleur, - cette irrégularité n'avait pas été couverte a posteriori par l'agrément tacite du bailleur. Par déclaration du 24 juin 2021, la SARL HDS [Localité 2] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions, hormis celles par lesquelles la SCI du [Localité 2] a été déboutée de ses demandes de résiliation de la convention du 9 juin 2004 et d'astreinte, et l'exécution provisoire a été ordonnée. Le 19 janvier 2023, le dossier a été retiré du rôle, conformément à la demande conjointe des parties. Le 26 décembre 2023, la SCI du [Localité 2] a sollicité sa réinscription au rôle. Par arrêt du 13 février 2025, la cour de céans a : - infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de la société HDS [Localité 2] à l'encontre de la SCI [Adresse 10] et en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société HDS [Localité 2] ; - confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI du Trouville de sa demande de résiliation de la convention du 9 juin 2004 signée avec la société [H] et vacances Maeva France ainsi que de sa demande d'astreinte ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, - déclaré la société HDS [Localité 2] recevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé ; - dit que le bail conclu entre les parties est un bail commercial portant sur des locaux monovalents ; Avant-dire droit sur la fixation du prix du loyer renouvelé, - ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [G] [X] ([Adresse 11] 14280 [Adresse 12] Germain La Blanche Herbe) inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Caen, avec pour mission de :

MOTIFS Sur la fixation du loyer du bail renouvelé La SARL HDS [Localité 2] demande de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel de 5.592 euros, valorisation des périodes d'occupation incluses, rappelant qu'en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s'apprécier selon les critères de l'article R145-10 du code de commerce avec application de la méthode hôtelière. De son côté, la SCI du [Localité 2] sollicite, à titre principal, l'homologation du rapport d'expertise et par conséquent la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel de 10.792 euros. Elle sollicite à titre subsidiaire, vu l'arrêt déjà rendu par la présente cour le 09 octobre 2025 dans un litige similaire et commun à 19 autres dossiers du Beach Hôtel de [Localité 2], la fixation de ce loyer à la somme 5.592 euros, valorisation des périodes d'occupation exclue. Il est rappelé que par son arrêt mixte du 13 février 2025, la cour a déjà statué sur l'existence d'un bail commercial conclu entre les parties portant sur des locaux monovalents, c'est-à-dire aménagés en vue d'une seule utilisation, tout autre usage apparaissant exclu sans transformation profonde et onéreuse. Selon l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) Les caractéristiques du local considéré, 2) La destination des lieux, 3) Les obligations respectives des parties, 4) Les facteurs locaux de commercialité, 5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aux termes de l'article R145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il s'en déduit que le prix du bail renouvelé de locaux monovalents échappe au plafonnement. Sur la nature de l'établissement La SARL HDS [Localité 2] soutient que contrairement à ce qu'a pu retenir l'expert judiciaire, le site doit être considéré comme un hôtel de tourisme et non comme une résidence de tourisme, faisant valoir que la pluralité de bailleurs ne peut en aucun cas être un critère de qualification de la nature du site, ce d'autant qu'il existe en l'espèce une unité d'exploitation juridique, contractuelle et économique. Elle relève à cet égard que le site ne peut être exploité que par un unique exploitant, que les parties privatives et communes forment un tout homogène indispensable à l'exploitation, que les chambres dépendent, en application du règlement de copropriété, d'un 'hôtel' et non d'une 'résidence de tourisme' s'agissant d'une unité commerciale à usage d'hôtel, que la destination prévue au bail est 'une activité d'exploitation d'hôtel de tourisme', que la société HDS [Localité 2] est immatriculée pour le '[Adresse 14] Hôtel' pour une activité d'hôtel, que les chambres ne sont pas dotées d'une cuisine ou d'un coin cuisine, que le site est référencé dans la catégorie 'établissement hôtelier' par ATOUT FRANCE, et que la perte d'un seul lot pour non renouvellement correspondrait à une perte partielle du fonds de commerce rendant impossible une poursuite normale de l'exploitation eu égard à l'unité économique d'exploitation démontrée. Quant à la SCI du Trouville, elle se réfère au rapport de l'expert judiciaire qui souligne que les locaux se rapprochent plus d'une 'résidence hôtelière' que d'un hôtel, les différents lots ayant été acquis par autant de propriétaires investisseurs, dont chacun a conclu un bail commercial pour bénéficier d'un produit de défiscalisation. Sur ce, la cour rappelle : Selon l'article D311-4 du code du tourisme, un hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. L'article D321-1 du même code définit la résidence de tourisme comme 'un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.' Le rapport d'expertise reproduit une réponse du ministre de l'artisanat questionné sur la notion de 'Résidence [Etablissement 1]' publiée au journal officiel le 22 décembre 2015 qui se présente dans les termes suivants : 'On note toutefois une certaine convergence de ces deux modes d'hébergement, notamment en zone urbaine. A l'instar des hôtels, les résidences de tourisme accueillent souvent une clientèle de touristes nationaux ou internationaux pour des nuitées. La définition de ces catégories d'hébergement n'entraîne pas une obligation d'offrir une durée de location déterminée a priori. Ainsi, les hôtels n'ont nullement le monopole de la location à la nuitée, ce service pouvant aussi être proposé par des résidences de tourisme, comme le reconnaît d'ailleurs l'auteur de la question. Certaines résidences de tourisme, classées comme telles, et spécialisées dans ce type d'accueil de très courts séjours, présentent leur offre commerciale en se qualifiant de 'résidences hôtelières' ou encore 'd'appart'hôtels' et sont souvent référencées sous cette dénomination par des sites de réservations en ligne. Indépendamment du classement, l'appellation commerciale est libre sous réserve de l'utilisation indue d'une appellation réglementée, conformément à l'article L327-1 du code du tourisme. Les catégories d'établissement visées par le code du tourisme revêtent essentiellement un intérêt structurel du point de vue de l'investisseur. En effet, le régime juridique et fiscal de la résidence de tourisme présente des particularités, dans la mesure où, contrairement à un hôtel, les logements appartiennent à des propriétaires-investisseurs qui ont conclu un bail commercial en vue d'en confier la gestion locative à un exploitant unique.' En l'espèce, la SARL HDS [Localité 2] a acheté un lot 2085 (Suite 601-603) dans un ensemble immobilier pour le louer à la société d'exploitation touristique [H] et Vacances Maeva France. Le contrat de bail intitulé Propriété financière [H] et Vacances '4 courts séjours' (location [Localité 6] Nus) prévoit en son article 3 une activité d'exploitation d' 'HOTEL DE TOURISME' consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle. L'extrait Kbis de la société HDS [Localité 2] mentionne une activité d'hôtel au 24 septembre 2015. L'établissement le Beach Hôtel est classé dans la catégorie 4 étoiles en 2012 et 2018, les décisions d'Atout France visant les articles D311-4 à D311-8 du code du tourisme relatifs aux hôtels. Aucune des chambres du Beach Hôtel ne dispose de cuisine ou coin cuisine et n'est équipée pour permettre des séjours plus autonomes que dans une chambre d'hôtel. Il ne peut être considéré qu'il s'agit de locaux d'habitation. Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas d'avantages fiscaux propres uniquement à un investissement dans une résidence de tourisme.