Cour d'appel, 2ème chambre, 15 mai 2026 — n° 25/00421

PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel interjeté par M. [I] [E], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : - constaté que la société Sol'Hôtel avait satisfait à l'obligation de soumettre un bail écrit à M. [E] aux conditions déterminées par les décisions de justice, à savoir le jugement du 16 août 2022 et l'arrêt du 12 mai 2023, - dit en conséquence n'y avoir lieu à liquidation de l'astreinte de ce chef, - supprimé l'astreinte provisoire telle que fixée par les décisions de justice précitées, L'infirme de ces seuls chefs et, statuant à nouveau, Condamne la SARL Sol'Hôtel à payer à M. [I] [E] la somme de 4.600 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire assortissant sa condamnation à soumettre à son locataire un bail écrit, Y ajoutant, Assortit d'une nouvelle astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pour une durée de six mois, passé le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, la condamnation de la SARL Sol'Hôtel à proposer à la signature de M. [E] un bail à usage d'habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 3] aux conditions suivantes: - loyer mensuel hors charges : 651 euros soumis à indexation d'usage (indice en vigueur au jour de la signature), - charges locatives habituelles outre la taxe d'ordures ménagères, - électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d'alimentation à son nom, telle qu'elle découle du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy du 16 août 2022 et de l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 12 mai 2023, Déboute M. [I] [E] de sa demande tendant à voir prononcer à ce titre une astreinte définitive, Déboute M. [I] [E] de ses demandes tendant à obtenir la production sous astreinte des quittances de loyer depuis février 2025, à voir condamner la SARL Sol'Hôtel à la réalisation de travaux, ainsi que de sa demande tendant à voir réduire le paiement du loyer de moitié, Déboute la SARL Sol'Hôtel de sa demande tendant à voir condamner M. [I] [E] au paiement de la somme de 3.410,06 euros au titre des loyers et charges impayés, Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, Dit que les dépens de l'instance d'appel seront pris en charge pour moitié par chacune des parties et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. Et ont signé, La greffière, La conseillère P/Le président empêché (Article 456 du CPC)

FAITS ET PROCEDURE Par acte d'huissier du 14 octobre 2020, M. [I] [V] a assigné la SARL Sol'Hôtel devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy afin de voir constater l'existence d'un bail verbal portant sur l'appartement qu'il occupait depuis le 1er juillet 2016 au numéro [Adresse 4] de la [Adresse 5] à Saint-Martin. Il a sollicité en conséquence : - la régularisation d'un bail écrit pour ce logement moyennant un loyer de 651 euros par mois hors charges, à l'exception de la période comprise entre le passage du cyclone Irma le 05 septembre 2017 et l'achèvement complet des travaux intérieurs et extérieurs, pour laquelle il a demandé que le loyer soit ramené à 351 euros, charges comprises, - la condamnation de la société Sol'Hôtel à réaliser des travaux de remise en état de l'appartement, - sa condamnation à l'indemniser de son préjudice matériel lié à la perte du mobilier sinistré lors du cyclone et de son préjudice moral. La société Sol'Hôtel, de son côté, a sollicité à titre reconventionnel la résiliation du bail verbal aux torts du preneur, en raison de loyers impayés, ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. A titre subsidiaire, la société Sol'Hôtel a demandé au juge des contentieux de la protection de prendre acte de son accord pour la régularisation d'un bail à usage d'habitation moyennant un loyer de 775,63 euros par mois soumis à l'évolution de l'indice IRL. Elle a par ailleurs sollicité la condamnation sous astreinte du locataire à libérer les lieux afin de pouvoir effectuer les travaux de rénovation nécessaires et le rejet des demandes de ce dernier. Par jugement contradictoire du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection a, pour l'essentiel : - débouté la société Sol'Hôtel de sa demande de résiliation du bail liant les parties aux torts du locataire, - donné acte à la société Sol'Hôtel de sa volonté de régulariser un bail à usage d'habitation avec M. [I] [V] portant sur les locaux donnés jusqu'alors à bail verbal, - dit que la société Sol'Hôtel serait tenue de proposer à la signature de M. [V] un bail à usage d'habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 3] aux conditions suivantes: - loyer mensuel hors charges : 775,63 euros soumis à indexation d'usage (indice en vigueur au jour de la signature), - charges locatives habituelles outre la taxe d'ordures ménagères, - électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d'alimentation à son nom, - et ce dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement, - à défaut d'exécution : - fixé le montant de l'astreinte provisoire à la somme de 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Martin serait compétent pour liquider cette astreinte, - constaté que le bailleur avait produit les factures d'eau et d'électricité relatives à la période du bail, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy serait compétent pour liquider l'astreinte. Par arrêt du 12 mai 2023, rendu sur l'appel interjeté par M. [V] le 17 octobre 2022, la cour d'appel a principalement : - confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu'il avait : - dit que le loyer mensuel hors charges serait de 775,63 euros, soumis à indexation d'usage (indice en vigueur au jour de la signature), - débouté M. [V] de sa demande de réduction du loyer jusqu'à achèvement complet des travaux de réhabilitation, - infirmé le jugement de ces seuls chefs et, statuant à nouveau, - dit que le montant du loyer mensuel hors charges serait fixé à 651 euros, soumis à indexation d'usage (indice en vigueur au jour de la signature), - dit que le loyer dû par M.

MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel : Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. L'article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d'appel est augmenté d'un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l'étranger. En l'espèce, M. [E], qui demeure à [Localité 4], a interjeté appel le 16 avril 2025 du jugement rendu le 28 février 2025. En conséquence, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cette décision lui avait été préalablement signifiée, son appel doit être déclaré recevable. Sur la liquidation de l'astreinte provisoire : Aux termes des articles L.131-1 et L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte ordonnée pour assurer l'exécution d'une décision judiciaire est indépendante des dommages-intérêts. L'article L 131-4 du même code dispose que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. En vertu de ce texte, il est désormais constant que le juge appelé à liquider l'astreinte, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'obligation, doit non seulement tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l'exécuter et de sa volonté de se conformer à l'injonction, mais encore apprécier, de manière concrète, s'il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l'astreinte et l'enjeu du litige (2e Civ., 20 janvier 2022, pourvoi n°20-15.261). En l'espèce, par jugement du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy a dit que la société Sol'Hôtel serait tenue de proposer à la signature de M. [V] un bail à usage d'habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à Saint-Martin (97150) aux conditions suivantes: - loyer mensuel hors charges : 775,63 euros soumis à indexation d'usage (indice en vigueur au jour de la signature), - charges locatives habituelles outre la taxe d'ordures ménagères, - électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d'alimentation à son nom, - et ce sous un délai d'un mois suivant la signification du jugement, - à défaut d'exécution : - fixé le montant de l'astreinte provisoire à la somme de 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Martin serait compétent pour liquider cette astreinte. Ce jugement a été confirmé par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Basse-Terre le 12 mai 2023, sauf s'agissant du montant du loyer mensuel hors charges, que la cour a fixé à 651 euros. L'arrêt de la cour d'appel ayant été signifié le 31 août 2023 à la société Sol'Hôtel à la demande de M. [V], devenu depuis M. [E], elle aurait dû proposer à la signature de ce dernier, au plus tard le 30 septembre 2023, un bail conforme aux prescriptions des décisions précitées, sous peine d'astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2024. Pour rejeter la demande de liquidation d'astreinte formée par M. [E], le premier juge a retenu que la société Sol'Hôtel lui avait soumis successivement deux projets de bail écrit contenant des dispositions conformes aux prescriptions des décisions précitées, qu'il n'avait pas signés. Le juge des contentieux de la protection a considéré que la société Sol'Hôtel avait ainsi respecté ses obligations, puisque les propositions de bail n'avaient pas été finalisées en raison de désaccords portant sur des points qui ne faisaient pas partie des prescriptions assorties d'une astreinte. Il ressort des pièces produites que, le 19 janvier 2024, la société Sol'Hôtel a adressé à M. [V] un projet de bail écrit, à effet du même jour. Cependant, ce projet était intitulait 'bail d'habitation résidence principale meublée', alors que le jugement du 16 août 2022 indiquait que, si les lieux avaient pu être remis meublés en juillet 2016, le bailleur ne démontrait pas avoir racheté des meubles postérieurement au cyclone Irma en septembre 2017, de sorte que le bail meublé initial s'était transformé en bail afférent à un logement vide. En outre, s'il visait bien un loyer mensuel de 651 euros hors charges, soumis à indexation d'usage, et prévoyait une provision pour les charges locatives habituelles, l'électricité et l'eau étant à la charge du locataire, force est de constater que ce projet prévoyait le versement d'un dépôt de garantie de 1.302 euros, soit deux mois de loyer, et imposait à M. [E] le paiement d'un complément à ce titre de 486 euros. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à M. [E] de ne pas avoir signé ce bail pour un logement meublé, et il ne saurait être retenu que la société Sol'Hôtel aurait respecté son obligation en lui proposant un bail qu'il ne pouvait accepter. Suite aux observations adressées au bailleur par l'avocat de M. [E] le 29 janvier 2024, la société Sol'Hôtel a transmis un nouveau projet de bail le 9 février 2024, intitulé cette fois 'bail d'habitation résidence principale non meublée'. Cependant, ce projet prévoyait toujours le versement d'un dépôt de garantie de 1.302 euros, soit deux mois de loyer, en violation de la loi du 6 juillet 1989 qui n'en prévoit qu'un dans ce cas, et imposait à M. [E] le paiement d'un complément à ce titre de 486 euros. Il indiquait en outre que le locataire devait choisir entre racheter l'ensemble des meubles initialement présents dans le logement moyennant la somme de 300 euros, ou remettre au bailleur une liste de meubles précisée dans le contrat. A nouveau, il ne saurait être reproché à M. [E] de ne pas avoir signé ce bail, qui modifiait de manière substantielle la relation contractuelle instaurée entre les parties depuis plusieurs années. Si le premier juge a considéré que les rapports particulièrement dégradés entre les parties excluaient la possibilité d'un consensus concernant les modalités du bail et qu'il ne lui appartenait pas de fixer toutes les clauses du bail, il convient de rappeler que, dans son jugement du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection avait pris acte 'de la volonté du bailleur de régulariser un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui correspond[ait] à la situation actuelle du locataire'. Dès lors, en proposant deux projets de bail écrit qui, bien que respectant formellement les exigences imposées par les décisions judiciaires s'agissant du montant du loyer et des charges, ne correspondaient pas à la situation actuelle du locataire, voire violaient les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour le second, la société Sol'Hôtel a fait preuve d'une mauvaise foi qui doit s'analyser comme une violation délibérée de son obligation lui faisant encourir la liquidation de l'astreinte, étant rappelé que les projets en cause ont été soumis au locataire bien plus d'un mois après la signification de l'arrêt de la cour d'appel. La société Sol'Hôtel ne peut dès lors se prévaloir d'aucune cause étrangère pouvant expliquer cette inexécution, ni d'aucune difficulté d'exécution particulière.