Cour d'appel, 2ème chambre, 15 mai 2026 — n° 24/01060

PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [T] [E], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [T] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension subséquente des effets de la clause résolutoire, Condamne Mme [T] [E] à payer à la Sociéte immobilière de la Guadeloupe - SIG, la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, Condamne Mme [T] [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel. Et ont signé, La greffière, La conseillère P/Le président empêché (Article 456 du CPC)

FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 10 août 2020, la Société immobilière de la Guadeloupe, ci-après la SIG, a donné à bail à Mme [T] [E], à compter du même jour, un appartement de type 2 constituant le logement n°112 de la [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 479,43 euros, provision pour charges et taxe d'ordures ménagères comprises. Ce bail contenait une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ou des charges. Le 19 septembre 2023, la SIG a fait signifier à Mme [E] un commandement de payer la somme de 4.121,87 euros au titre des loyers impayés, qui visait la clause résolutoire. Par acte du 25 avril 2024, la SIG a assigné Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin, pour l'essentiel, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et d'obtenir sa condamnation au paiement des loyers échus et impayés, ainsi que d'une indemnité d'occupation. Mme [E] n'ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection a, par jugement réputé contradictoire rendu le 25 septembre 2024 : - déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - condamné Mme [E] à payer à la SIG la somme de 9.271,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 novembre 2023, - dit que Mme [E] devrait quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, - ordonné, à défaut, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné Mme [E] à payer à la SIG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 505,37 euros à compter de la résiliation du bail, en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux, - condamné Mme [E] à verser à la SIG la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relatives aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution), - condamné Mme [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, - débouté la SIG de ses autres demandes et prétentions, - rappelé que la décision était exécutoire de plein droit. Mme [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 21 novembre 2024, en indiquant que son appel tendait à l'infirmation de chacun des chefs de jugement. La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état. La SIG a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 27 décembre 2024. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 23 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 1/ Mme [T] [E], appelante : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, par lesquelles l'appelante demande à la cour : - à titre principal : - de dire que la SIG ne justifie pas des conditions préalables à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, - de dire qu'elle-même démontre 'sa bonne foi et réactivité', - de juger que la SIG a manqué à son obligation d'information, - en conséquence, d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire,

MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel : Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. En l'espèce, Mme [E] a interjeté appel le 21 novembre 2024 du jugement rendu le 25 septembre 2024, qui lui avait été signifié le 23 octobre 2024. Son appel doit en conséquence être déclaré recevable. Sur la régularité de la procédure tendant à voir constater la résiliation du bail : Mme [E] conteste la régularité de la procédure en indiquant : - qu'elle n'a eu connaissance ni de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, ni de la signification du jugement rendu le 25 septembre 2024, car elle était absente de Guadeloupe en raison de problèmes de santé, ce qui l'a privée de la possibilité de contester la régularité de la procédure ayant conduit au constat de la résiliation du bail, - que la SIG ne justifie pas que la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile contenant copie de l'acte de signification lui ait bien été adressée, - qu'il 'appartiendra donc au bailleur de justifier, par la communication de ses pièces que : - d'une part, la locataire a été informée, préalablement à la délivrance du commandement de payer, de l'existence d'impayés de loyers et des solutions amiables qui s'offraient à elle pour régulariser la situation - d'autre part, le commandement délivré contenait bien les mentions prévues à peine de nullité, mentionnait bien l'intention du bailleur d'user de la clause résolutoire et que le délai légal pour y satisfaire a bien été respecté, - enfin, que la procédure a bien respecté les exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989", - que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, et procédé à ce constat. Elle reproche principalement au bailleur social de ne pas lui avoir adressé de mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement et de ne pas l'avoir informée des possibilités qui s'offraient à elle pour régulariser amiablement son arriéré locatif, dont elle ne conteste pas l'existence, mais qu'elle explique par ses problèmes de santé. Cependant, cette argumentation ne repose sur aucun fondement juridique et Mme [E] échoue donc à démontrer qu'un bailleur, fût-il social, serait tenu de procéder à des démarches amiables préalablement à la signification d'un commandement de payer afin d'informer le locataire du montant de ses dette et de ses droits. En réalité, les seules obligations imposées au bailleur personne morale à peine d'irrecevabilité de l'action tendant à voir constater la résiliation du bail sont celles prévues par l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, consistant à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation et à notifier l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Or, en l'espèce, le premier juge a constaté que la SIG avait justifié du respect de ces deux obligations, ce que l'appelante ne conteste pas. Par ailleurs, Mme [E] n'articule aucun moyen de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer qui lui a été adressé, qui indiquait clairement que le bailleur entendait faire jouer la clause résolutoire à défaut de paiement des causes du commandement dans un délai de deux mois. Enfin, l'assignation et le jugement ont été régulièrement signifiés par actes de commissaires de justice remis par dépôt à l'étude, Mme [E] ayant reconnu qu'elle était absente de Guadeloupe. Par ailleurs, elle produit l'avis de signification de l'assignation en pièce 1 de son dossier et, dans l'acte de signification du jugement, produit par l'intimée en pièce 7 de son dossier, le commissaire de justice instrumentaire a indiqué, en vertu d'une mention qui fait foi jusqu'à inscription de faux, qu'il avait adressé à la destinataire de l'acte la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile. En conséquence, les moyens développés par l'appelante pour s'opposer à la recevabilité de l'action de la SIG étant infondés, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la SIG aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le commandement délivré le 19 septembre 2023 accordait à Mme [E] un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes qui y étaient réclamées, avant que puisse être constatée la résiliation du bail, conformément au délai prévu dans la clause du contrat de bail conclu le 10 août 2020. Il n'est pas contesté que Mme [E] ne s'est pas acquittée de sa dette dans ce délai. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 novembre 2023, ordonné l'expulsion de la locataire à défaut de libération volontaire des lieux et statué sur le sort des meubles. En ce qui concerne le montant de la dette, la SIG sollicite simplement la confirmation du jugement ayant condamné Mme [E] à lui régler la somme de 9.271,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sans actualisation. Ce faisant, la SIG n'entend pas contester la décision du premier juge qui a déduit de la somme qu'elle demandait en première instance le montant des frais de procédure à hauteur de 341,49 euros. De son côté, Mme [E] demande à la cour de déduire de l'arriéré une somme de 1.715,61 euros correspondant au montant du supplément de loyer de solidarité qui lui a été appliqué pour un montant total de 1.090,68 euros, aux frais de procédure actualisés et aux règlements qu'elle a effectués. En ce qui concerne le supplément de loyer de solidarité, prévu par l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, force est de constater que s'il a bien été facturé à Mme [E] entre janvier et mars 2024, à hauteur de 272,67 euros par mois, les décomptes produits en pièces 5 et 6 du dossier de la SIG démontrent qu'un dégrèvement de 818,01 euros lui a été appliqué à ce titre en avril 2024. Un nouveau supplément de loyer de solidarité lui a été appliqué en janvier 2025 à hauteur de 272,67 euros, mais cette somme a été déduite dès le 28 février 2025. En conséquence, les sommes contestées par Mme [E] n'ayant pas été intégrées à la dette qu'elle a été condamnée à payer à la SIG, sa demande de réduction du montant de cette dette est infondée. En ce qui concerne les règlements de la dette, le décompte produit par la SIG, arrêté au 15 mai 2025, démontre que Mme [E] a repris le versement du loyer courant en février 2025 et réglé, de février à mai 2025, 550 euros par mois au lieu de 518,01 euros, somme correspondant au montant du loyer actualisé. Elle s'est donc acquittée de l'arriéré à hauteur de 127,96 euros.