Cour d'appel, 2ème chambre, 15 mai 2026 — n° 24/01032

PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel principal interjeté par M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou, Déclare recevable l'appel incident formé par la SCI Salle d'asile, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 26 septembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme de ce seul chef, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevables les demandes nouvelles formées par la SCI Salle d'asile en cause d'appel, Condamne in solidum M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d'asile la somme de 14.202,50 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, Déboute la SCI Salle d'asile de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif, ainsi que de sa demande tendant à voir assortir la condamnation prononcée au titre de l'indemnité d'occupation des intérêts légaux à effet du commandement de payer du 12 décembre 2022, Donne acte à la SCI Salle d'asile qu'elle a perçu la somme de 154.261,82 euros, montant qui sera déduit des loyers et de l'indemnité d'occupation, Condamne M. [T] [G] à payer à la SCI Salle d'asile la somme globale de 7.595 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou aux entiers dépens de l'instance d'appel. Et ont signé, La greffière, La conseillère P/Le président empêché (Article 456 du CPC)

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, la SCI Salle d'asile et M. [T] [G] ont conclu une promesse de bail commercial au profit de ce dernier, à compter du 20 juillet 2020 et pour une durée de neuf années, portant sur un local de 867 m² situé [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 138.804 euros, payable par mensualités de 11.567 euros. Le 12 avril 2022, les parties se sont accordées pour que le loyer mensuel soit réduit à 8.900 euros à compter du mois de mai 2022, pour une durée de 4 mois. Le 13 décembre 2022, la SCI Salle d'asile a fait signifier à M. [G] un commandement de payer la somme de 64.068 euros au titre des loyers impayés de juillet à décembre 2022, ainsi qu'une sommation de justifier d'une assurance. Par acte du 6 mars 2023, la SCI Salle d'asile a assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de résiliation du bail commercial, d'expulsion du locataire et de condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Le 10 octobre 2023, la SCI Salle d'asile a assigné en intervention forcée la SAS Alimentation générale Petit Pérou, représentée par M. [G], en sa qualité de sous-locataire des lieux, afin d'obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre du bail. Les deux instances ayant été jointes, la SCI Salle d'asile a sollicité pour l'essentiel, dans le dernier état de ses conclusions : - le prononcé de la résiliation du bail à effet du 13 janvier 2023, - la condamnation in solidum de M. [G] et de la société Alimentation générale Petit Pérou au paiement de la somme de 75.635 euros au titre des loyers échus impayés du 1er juillet 2022 au 30 janvier 2023, ainsi que d'une somme de 12.000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2023, jusqu'à libération des lieux, - l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de la décision à intervenir, - le prononcé d'une astreinte de 500 euros par jour de retard en l'absence de départ volontaire dans le délai précité, - une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que la prise en charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer. En réponse, M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou ont demandé au tribunal, pour l'essentiel : - de débouter la SCI Salle d'asile de ses prétentions, - de lui ordonner, sous astreinte, de procéder à des travaux d'étanchéité, de couverture et de mise aux normes du local donné à bail, - d'ordonner la suspension du loyer rétroactivement depuis le mois de juillet 2022, jusqu'à la réalisation des travaux, - d'autoriser M. [G], passé un délai de trois mois, à faire réaliser les travaux par ses soins et de compenser le montant des travaux avec celui des loyers, - subsidiairement : - d'ordonner une réduction de moitié du prix du loyer depuis juillet 2022, dans l'attente de la réalisation des travaux, - de lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des sommes dues, - de condamner la SCI Salle d'asile à lui payer la somme de 30.000 euros en raison de l'inexécution de son obligation contractuelle, - de condamner en tout état de cause la SCI Salle d'asile au paiement d'une somme de 1.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement du 26 septembre 2024, le tribunal judiciaire a : - prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la SCI Salle d'asile et M. [G] le 15 mai 2020, prenant effet à la date de l'assignation du 6 mars 2023, - condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d'asile la somme de 81.032 euros au titre des loyers impayés, - condamné in solidum M.

MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel principal : Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. En l'espèce, M. [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou ont interjeté appel le 14 novembre 2024 du jugement rendu le 26 septembre 2024, qui leur avait été signifié le 30 octobre 2024. Leur appel doit en conséquence être déclaré recevable. Sur la recevabilité de l'appel incident : Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. En l'espèce, la SCI Salle d'asile a interjeté appel aux termes de ses conclusions remises au greffe le 11 avril 2025, soit moins de trois mois après avoir reçu notification des conclusions des appelants, le 31 janvier 2025. Son appel incident doit en conséquence être déclaré recevable. Sur l'irrecevabilité alléguée de certaines pièces : En pages 19 et 20 de ses conclusions, la SCI Salle d'asile demande à la cour de déclarer irrecevables les pièces 11, 12 et 13 communiquées par les appelantes le 13 juin 2025 (courrier de Allianz à la SAS Alimentation générale Petit Pérou du 8 novembre 2022, rapport d'expertise inondation définitif établi par Poly Expert le 5 mars 2024 et rapport d'expertise dégât des eaux définitif du 3 novembre 2022), au motif que ces pièces concernent la société Alimentation générale Petit Pérou, qui n'a aucun lien de droit avec le bailleur. Cependant, au-delà du fait que cette prétention n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, il convient de retenir que la production de ces pièces, qui ont été soumises à la discussion contradictoire des parties et qui concernent une société que la SCI Salle d'asile a elle-même attrait à l'instance en la présentant comme sous-locataire des lieux, ne se heurte à aucune cause d'irrecevabilité. Il appartiendra simplement à la cour d'apprécier le caractère probant qu'elle entend leur accorder. Sur la résiliation du bail et ses conséquences : Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : - d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, - de payer le prix du bail aux termes convenus. De son côté l'article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : - de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, - d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, - d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, - d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. L'article 1224 précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Enfin, l'article 1219 dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. A ce titre, il est constant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié). En l'espèce, la SCI Salle d'asile a assigné M. [G] aux fins de résiliation judiciaire du bail liant les parties, au motif que le preneur ne réglait plus ses loyers depuis le mois de juillet 2022, ce qui n'est pas contesté. Les développements des parties relatifs aux raisons pour lesquelles le bail n'a pas été réitéré par acte authentique, comme cela était prévu dans la promesse de bail, sont inopérants, dans la mesure où aucune des parties ne conteste que la promesse de bail signée le 15 mai 2020 vaut bail. Pour s'opposer à la résiliation du bail, les appelants se prévalent en cause d'appel, comme ils l'avaient fait en première instance, de l'exception d'inexécution. Ils soutiennent en effet que M. [G] était fondé à ne plus régler de loyer dans la mesure où les locaux donnés à bail par la SCI Salle d'asile ne permettaient pas l'exercice normal de l'activité commerciale qui y était prévue, en raison de problèmes d'étanchéité ayant abouti à des inondations des lieux en avril 2022, puis en septembre 2022. Cependant, le rapport d'expertise diligenté par l'assureur de la société Alimentation générale Petit Pérou, daté du 5 mars 2024, permet de retenir que l'inondation du mois d'avril 2022 était consécutive à un épisode de pluies exceptionnelles ayant conduit à une inondation particulièrement importante de toute la zone artisanale de Petit Pérou, où est situé le local donné à bail par la SCI Salle d'asile. Cette inondation n'a donc pas de lien avec l'état des locaux. Pour le surplus, le constat d'huissier du 16 octobre 2020 dressé à la demande de la société Alimentation générale Petit Pérou, le rapport d'expertise du 3 novembre 2022, consécutif à des infiltrations subies lors de la tempête [A] entre le 16 et le 17 septembre 2022, ainsi que le constat de commissaire de justice dressé le 1er avril 2025, toujours à la demande de la société Alimentation générale Petit Pérou, démontrent que le local loué par la SCI Salle d'asile présente, depuis plusieurs années, des problèmes d'étanchéité en toiture aboutissant à des infiltrations, voire à des fuites, en cas de fortes pluies. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la SCI Salle d'asile avait manqué à son obligation d'entretien des lieux loués. Cependant, aucune des pièces produites ne permet d'établir que cette inexécution contractuelle aurait rendu les lieux totalement impropres à l'usage commercial auxquels ils étaient destinés, puisque la société Alimentation générale Petit Pérou y a toujours exploité un supermarché. C'est donc également à bon droit que le tribunal a retenu que cette inexécution n'était pas suffisamment grave pour justifier l'arrêt du versement de tout loyer de la part du preneur, ceci d'autant que le bailleur lui avait accordé une réduction de mai à août 2022. En vertu d'un chef de jugement dont la SCI Salle d'asile ne demande pas l'infirmation, le tribunal a retenu à juste titre que les désordres consécutifs à l'exécution imparfaite par le bailleur de son obligation d'entretien des lieux loués justifiait la réduction de moitié du montant du loyer à compter du mois de juillet 2022. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a écarté l'application de l'exception d'inexécution. En cause d'appel, les appelants indiquent en outre que les loyers impayés à hauteur de 81.032 euros, somme retenue par le premier juge, sont désormais réglés et que les causes du commandement de payer délivré le 13 décembre 2022 n'existent plus. Ils en déduisent que la résiliation du bail n'est pas encourue. Il ressort des pièces produites que la SCI Salle d'asile a fait pratiquer sur les comptes de la société Alimentation générale Petit Pérou, le 21 juin 2024, une saisie conservatoire qui s'est révélée fructueuse à hauteur de 154.261,82 euros.