Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 18 mai 2026 — n° 23/04332

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort : Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit que le commandement du 6 mai 2019 était affecté d'une erreur substantielle lui ôtant ses effets, ce y compris le déclenchement de la clause résolutoire et en ce qu'il a dit qu'en l'absence de volonté clairement exprimée en ce sens par le bailleur, le tribunal ne peut constater le "renoncement exprès" de ce dernier à se prévaloir de la clause résolutoire, Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant, Fixe le montant du loyer annuel exigible comme suit : Loyer au 1er octobre 2015 22 653,18 euros Loyer au 1er octobre 2016 24 922,68 euros Loyer au 1er octobre 2017 27 782,81 euros Loyer au 1er octobre 2018 30 645,92 euros Loyer au 1er octobre 2019 31 359,06 euros Loyer au 1er octobre 2020 31 416,22 euros Loyer au 1er octobre 2021 32 230,07 euros Loyer au 1er octobre 2022 33 358,12 euros Loyer au 1er octobre 2023 34 525,66 euros Loyer au 1er octobre 2024 35 813,46 euros Loyer au 1er octobre 2025 35 837,04 euros Condamne en conséquence la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 27 223, 71 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2026 inclus, Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 3 810,36 euros au titre du complément de dépôt de garantie dû au 1er octobre 2025, dont il conviendra de déduire les intérêts produits au profit du locataire sur la somme de 2 986,30 euros au taux pratiqué par la Banque de France, Déclare irrecevable la demande en paiement formée par la société Les Motocycles [U] [Z] et Mme [U] [Z], au titre des charges dues antérieurement au 1er septembre 2016, Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 9 252,28 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété et des taxes foncières au 30 septembre 2025, Déboute la société Pharmacie Dubo de ses demandes, Condamne la société Pharmacie Dubo aux dépens de première instance et d'appel, Condamne la société Pharmacie Dubo à payer à la société Les Motocycles [U] [Z] et à Mme [U] [Z], ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 1. La SA Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie, dont le siège est à [Localité 2], est une société holding. La SARL Pharmacie Dubo, dont le siège est à [Localité 1] (Gironde), exploite une officine de pharmacie. Par acte notarié du 26 septembre 2006, les membres de l'indivision [U] [Z] ont donné en location à la société Pharmacie Dubo des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2006 jusqu'au 30 septembre 2015. Le bail a fait l'objet d'un avenant le 27 avril 2009 sur la modification de charges en raison de la suppression du chauffage collectif et sur la correction de l'indice applicable (ILC au lieu de IRL). Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2015, Mme [B] [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie (ci-après les bailleurs), venant aux droits des bailleurs mentionnés dans le bail commercial du 26 septembre 2006, ont donné congé au preneur pour le 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement sous la condition nouvelle d'un loyer fixé à 48 800 euros HT et hors charges soit 4 066 euros HT mensuel. Les parties n'ont pas trouvé d'accord. 2. Les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, lequel a, par jugement du 4 juillet 2018, fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 29 500 euros HT et HC. 3. Par arrêt du 8 juin 2021, sur appel des bailleurs, la cour d'appel de Bordeaux a confirmé le jugement sur le montant du loyer du bail renouvelé, mais l'a infirmé en ce qu'il a dit que ce prix était fixé à effet au 1er octobre 2015, et a précisé que le montant du loyer du bail renouvelé dû par la société Phamacie Dubo était fixé à : - la somme annuelle de 22 417,43 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2015, - la somme annuelle de 24 659,17 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2016, - la somme annuelle de 27 125,09 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2017, - la somme annuelle de 29 500 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2018. Les parties n'ont pu trouver d'accord sur les modalités d'application de la clause d'indexation contractuelle du loyer, au regard des dispositions de l'arrêt précité. Par acte d'huissier du 6 mai 2019, visant la clause résolutoire, Mme [U] [Z] et la société Les Motocycles [U] [Z] et Compagnie ont fait délivrer à la société Pharmacie Dubo un commandement de payer la somme en principal de 8 898,99 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges et de 184,81 euros au titre du coût de l'acte avec rappel de la clause résolutoire. Par courrier recommandé du 20 mai 2019, la société Pharmacie Dubo a mis en demeure les bailleurs d'avoir à renoncer à se prévaloir du commandement de payer et de lui régler la somme de 7 124,58 euros. 4. Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2019, la société Pharmacie Dubo a assigné Mme [U] [Z] et la société Motocycles [U] [Z] et Compagnie devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire et pour les voir condamner à lui restituer le trop perçu de loyers et autres sommes. Mme [U] [Z] et la société Motocycles [U] [Z] et Compagnie ont formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 16 238,06 euros, au titre d'un arriéré de loyers et charges. 5. Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture est devenue sans objet ; - constaté l'accord des parties pour dire que les loyers réglés l'année précédant le renouvellement du bail s'élevaient à la somme de 20 593,80 euros (1 716,15 euros x12) de sorte que : le loyer lissé au 1er octobre 2015 s'élève à 22 653,18 euros (20 593,80 + 10%), qu'il s'établit au 1er octobre 2016 à 24 918,49 euros (22 653,18 euros + 10%),

MOTIFS DE LA DECISION I- Sur l'incidence de la clause d'indexation contractuelle sur le mécanisme du lissage du déplafonnement du loyer, et sur l'arriéré locatif Moyens des parties 11. Les appelants proposent de calculer l'indexation, à titre principal, à partir du loyer fixé, à savoir la valeur locative, à titre subsidiaire, à partir du loyer acquitté après application du lissage, précisant s'en remettre à la sagesse de la cour quant à la méthode de calcul à retenir. Ils contestent toutefois la proposition de la cour de fixer le loyer applicable au 1er octobre 2018 à 29 500 euros HT, lequel est le loyer de renouvellement à effet du 1er octobre 2015 tel qu'il a été définitivement fixé par l'arrêt du 8 juin 2021 de la cour d'appel de Bordeaux, faisant valoir qu'une telle solution reviendrait à dénier l'indexation contractuelle sur la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018 alors que la cour elle-même, dans sa décision de réouverture, relève que le lissage n'exclut pas l'application de la clause contractuelle d'indexation. Ils en déduisent que lorsque la règle du lissage de 10% par an ne trouve plus à s'appliquer, la clause d'échelle mobile doit recouvrer sa pleine application, de sorte que le loyer applicable au 1er octobre 2018 ne doit pas être de 29 500 euro, qui est la valeur locative au 1er octobre 2015, mais doit correspondre au loyer du 1er octobre 2015 fixé judiciairement à 29 500 euros majoré de l'indexation depuis la date d'effet du renouvellement. Compte tenu de ces éléments, ils affirment que l'arriéré locatif s'élève, loyer de mars 2026 inclus, à la somme de 49 954,28 euros, dont il convient de déduire les versements effectués par le preneur à hauteur de 22 730,57 euros, de sorte que celle-ci reste redevable de la somme de 27 223,71 euros. 12. La société Pharmacie Dubo, qui n'a pas conclu postérieurement à l'arrêt de réouverture des débats du 17 juillet 2025, reprend son argumentation précédente et sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la clause d'indexation contractuelle est neutralisée par l'effet du déplafonnement judiciaire du loyer et du lissage légal pendant la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2018, et ne reprend effet qu'à compter de l'échéance du 1er octobre 2019. Elle fait valoir que contrairement à ce qu'affirme le bailleur, si l'indexation commence à partir du 1er octobre 2019, il n'y aura aucune distorsion entre le loyer indexé et le loyer plafonné, ajoutant que la méthode de calcul du loyer indexé 'théorique' préconisée par les appelants, consistant à appliquer une indexation triennale, est contraire aux dispositions du bail qui prévoient une indexation annuelle. Elle conteste par ailleurs la méthode de calcul des loyers indexés 'réels' effectuée par les bailleurs. Affirmant que le montant total des loyers HT et HC qui auraient dû être payés par elle du 1er janvier 2015 au 1er mai 2023 (somme à parfaire) est de 260 810,50 euros TTC et qu'elle a versé entre les mains du bailleur la somme de 238 079,93 euros entre le 1er octobre 2015 et le 1er mai 2023, outre celles de 15 393,23 euros en novembre 2018 et de 2 712,81 euros en mars 2019, la société Pharmacie Dubo estime être débitrice de la seule somme de 5 536,26 euros au titre des loyers dus du 1er janvier 2015 au 1er mai 2023. Réponse de la cour 13. Aux termes de l'article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 14. En l'espèce, par arrêt définitif du 08 juin 2021, la cour d'appel de Bordeaux a, confirmant la décision du juge des loyers commerciaux sur ce point, déplafonné le loyer du bail renouvelé compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé la valeur locative des locaux à compter du 1er octobre 2015 à la somme HT et HC de 29 500 euros. 15. Il est constant que le loyer réglé l'année précédant le renouvellement du bail était de 20 593,80 euros. 16. Il est tout aussi constant que le contrat de bail liant les parties comprend une clause de révision du loyer selon laquelle l'indice servant de base au calcul de chaque modification périodique sera celui du même trimestre de chaque année et que l'avenant du 27 avril 2009 a corrigé l'indice applicable (ILC au lieu de IRL), précisant que la substitution d'indice sera effective au 1er octobre 2008 et que l'indice de base sur lequel s'effectuera la révision au titre de cette année sera l'ILC du 2ème trimestre 2007. 17. S'agissant de l'articulation entre le mécanisme de lissage du déplafonnement prévu à l'article L. 145-34 précité et l'indexation contractuelle du loyer renouvelé, il convient de relever que les dispositions du dernier alinéa de l'article L. 145-34 ne prévoient aucune exclusion de l'application de l'indexation contractuelle, en ce qui concerne le loyer renouvelé, jusqu'à ce que le lissage légal permette d'atteindre la valeur locative. 18. Compte tenu de ces éléments et des indices ILC des 2ème trimestre 2015 (108,38), 2ème trimestre 2016 (108,40), 2ème trimestre 2017 (110) et 2ème trimestre 2018 (112,59), la méthode de calcul retenue par la cour pour déterminer le loyer annuel exigible consistera à calculer l'indexation sur le loyer acquitté après application du lissage, soit : Calcul du loyer au 1er octobre 2015 : 20 593,80 + 10% = 22 653,18 euros Calcul du loyer au 1er octobre 2016 : (22 653,18 x 108,40/108,38) + (22 653,18 x 10%) = 24 922,68 euros Calcul du loyer au 1er octobre 2017 : (24 922,68 x 110/108,40) + (24 922,68 x 10%) = 27 782,81 euros Calcul du loyer au 1er octobre 2018 : (27 782,81 x 112,59/110) + (27 782,81 x 10%) = 31 215,25 euros. 19. Le mécanisme de lissage cessant dès que la valeur locative fixée judiciairement à 29 500 euros est atteinte, soit au 1er octobre 2018, les appelantes font valoir à bon droit que le loyer exigible à cette date doit être indexé selon la variation de l'ILC entre le 1er octobre 2015 et le 1er octobre 2018, soit depuis la date d'effet du renouvellement. Le loyer indexé au 1er octobre 2018 se calcule ainsi qu'il suit : 29 500 euros (loyer au 1er octobre 2015) x 112,59 (ILC 2ème T2018) / 108,38 (ILC 2ème T2015) = 30 645,92 euros. 20. Pour les années suivantes, le loyer se calcule selon la variation de l'indice ILC, étant relevé que celle-ci est limitée à 3,5% pour les PME pour les trimestres compris entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, en application de l'article 14 de la loi du 16 août 2022 modifié par la loi du 7 juillet 2023. 21. En définitive, sur la base des indices ILC suivants : 2015 T2 108,38 2016 T2 108,4 0,02% 2017 T2 110 1,48% 2018 T2 112,59 2,35% 2019 T2 115,21 2,33% 2020 T2 115,42 0,18% 2021 T2 118,41 2,59% 2022 T2 123,65 3,50% 2023 T2 131,81 3,50% 2024 T2 136,72 3,73% 2025 T2 136,81 0,07% Le montant du loyer annuel exigible doit être fixé comme suit : Echéance Loyer indexé Loyer N-1 x ILC 2° T (N) / ILC 2° T (N-1) Loyer lissé Loyer N-1 x 10% Loyer exigible Loyer au 1er octobre 2014 20 593,80 euros Loyer au 1er octobre 2015 29 500 euros 22 653,18 euros 22 653,18 euros Loyer au 1er octobre 2016 29 505,44 euros 24 922,68 euros 24 922,68 euros Loyer au 1er octobre 2017 29 940,95 euros 27 782,81 euros 27 782,81 euros Loyer au 1er octobre 2018 30 645,92 euros 31 215,25 euros 30 645,92 euros Loyer au 1er octobre 2019 31 359,06 euros 31 359,06 euros Loyer au 1er octobre 2020 31 416,22 euros 31 416,22 euros Loyer au 1er octobre 2021 32 230,07 euros 32 230,07 euros Loyer au 1er octobre 2022 33 358,12 euros 33 358,12 euros Loyer au 1er octobre 2023 34 525,66 euros 34 525,66 euros Loyer au 1er octobre 2024