Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 19 mai 2026 — n° 25/05068

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Invite la société Immo SR2 à saisir le tribunal ou tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêt, à peine de forclusion ; Renvoie l'affaire devant le juge-commissaire pour la poursuite de la procédure ; Condamne la société Immo SR2 aux dépens d'appel ; Condamne la société Immo SR2 à payer à la société [X] ès qualités la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Le 2 décembre 2013, la société Delta Immo, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI Immo SR2, a consenti un bail commercial à la SAS Esprit de Corp France pour une durée de 9 années. Le 18 juillet 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a placé la société Esprit de Corp France en redressement judiciaire et désigné la société Alliance, en la personne de M. [W], et la société [X], en la personne de M. [A], en qualité de mandataires judiciaires. Le 5 septembre 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire, les sociétés Alliance et [X] étant désignés liquidateurs. Le 13 septembre 2024, la société Immo SR2 a déclaré une créance de 394 868,29 euros au passif de la société Esprit de Corp France correspondant aux loyers et accessoires impayés. Le 31 octobre 2024, les liquidateurs ont résilié le bail et restitué les clefs des locaux loués à la société Immo SR2. Le 8 novembre 2024, la société Immo SR2 leur a adressé une déclaration de créance rectificative à hauteur de 755 790,69 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au titre de la créance antérieure à la liquidation judiciaire et celle de 223 334,68 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au titre de la créance postérieure à la liquidation. Les liquidateurs s'étant opposés à son admission, le 21 juillet 2025, le juge-commissaire a : - admis la créance : - au bénéfice de l'article L. 622-24 à titre privilégié pour la somme de 95 923,92 euros ; - au bénéfice des articles L. 622-17 et L. 641 -13 pour la somme de 403 241,97 euros ; - renvoyé la société Immo SR2, pour fixation de l'indemnité de remise en état, à saisir le tribunal des affaires économiques de Nanterre dans le délai d'un mois de la notification de sa décision à peine de forclusion ; - sursis à statuer sur l'admission de la créance d'indemnité de remise en état dans cette attente. Le 7 août 2025, la société Immo SR2 a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a renvoyée pour fixation de l'indemnité de remise en état, à saisir le tribunal et sursis à statuer sur l'admission de la créance d'indemnité de remise en état dans cette attente. Par dernières conclusions du 30 mars 2026, la société Immo SR2 demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 21 juillet 2025 dans la limite critiquée par sa déclaration d'appel ; - Statuant à nouveau : - fixer sa créance au titre des travaux de remise en état des locaux loués, au passif de la société Esprit de Corp France, à la somme de 320 410,84 euros TTC à titre chirographaire ; - condamner la société Esprit de Corp France, représentée par son liquidateur, à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Par dernières conclusions du 17 mars 2026, la société [X] ès qualités demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge-commissaire du 21 juillet 2025 ; - débouter la société Immo SR2 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société Immo SR2 à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Immo SR2 aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M. [G] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La déclaration d'appel a été signifiée à la société Alliance ès qualités, à personne habilitée, le 9 octobre 2025. Celle-ci n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 avril 2026. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS Sur l'admission de la créance de remise en état des locaux loués La société Immo SR2 estime suffisante sa démonstration des sommes dues par le preneur à titre de réparations locatives, vu le contrat et le constat d'huissier fait lors de la restitution des lieux. En réplique aux arguments adverses, elle relève l'impossibilité, en l'état d'une résiliation sans congé ni préavis, de suivre la procédure, d'ailleurs facultative, prévue à l'article 19.2 du contrat de bail. Elle estime que le constat dressé par huissier supplée à celui fait contradictoirement. Elle rappelle la délivrance à l'état neuf de locaux décloisonnés sans revêtement et la prévision d'une restitution en très bon état avec moquette, dans leur état primitif si le bailleur le demandait, notamment s'agissant des cloisons, des câblages et enseignes dont les dégradations résultant de l'enlèvement devaient être réparées. Elle y oppose le délaissement de cloisons et au sol, d'un parquet, qu'elle n'a pas acceptés, l'altération des embellissements muraux, des dalles au plafond, des huisseries, l'absence de décâblage et l'encombrement du sous-sol. Elle en déduit la dette de réparations locatives. Sur le quantum de sa créance, elle se prévaut d'un premier devis spécifiant le coût afférent à ces réparations et débarras, de 487 689,12 euros TTC au moins, et d'un second, actualisé et détaillé, mentionnant un coût de 320 410,84 euros TTC. Elle ajoute que sa déclaration de créance du 8 novembre 2024 contenait un tableau détaillé de ses réclamations, étayé de pièces justificatives ne rendant nullement incertaine son étendue. Le liquidateur judiciaire reproche au bailleur d'avoir méconnu la procédure de l'article 19.2 du bail instituant le recours à un expert après l'état des lieux contradictoire de sortie en cas de litige, que n'empêchait aucunement l'application de l'article L. 641-12 du code de commerce. Il déduit des variations du quantum de la créance réclamée son étendue incertaine. Il prétend que le devis ayant pour objet la remise à neuf des locaux, ne satisfait aux stipulations prévoyant, passés six ans, une restitution en très bon état d'entretien et de réparation. Il souligne que le curage mentionné consiste en une rénovation complète à nu. Il conclut à l'existence de difficultés sérieuses justifiant le renvoi au juge du fond. Réponse de la cour L'article L. 624-2 du code de commerce prévoit qu'au « vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, décide de l'admission ou du rejet des créances ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l'absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission ». L'article R. 624-5 dudit code précise que lorsque « le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l'existence d'une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la notification ou de la réception de l'avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d'appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte ». La procédure de vérification et d'admission des créances n'a pour objet que de déterminer l'existence, le montant ou la nature de la créance. Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire de connaître de la contestation relative à la validité du contrat fondant la déclaration de créance (Com, 5 nov. 2003, n°00-17.773 ; 19 mai 2004, n°01-15.741) ou à son exécution défectueuse (Com., 27 mai 2008, n° 06-20.357 ; 16 nov. 2010, n°09-71.592 ; 21 juin 2005, n°04-10.868), du moins lorsque cette contestation est sérieuse (Com, 21 nov. 2018, n°17-18.978, publié). Lorsqu'il est saisi de telles questions, le juge-commissaire doit inviter les parties à saisir le juge compétent sur la contestation et dans l'attente, surseoir à statuer sur la demande d'admission dont il reste saisi. L'article L. 641-12 du code de commerce définit les conditions dans lesquelles, en cas de liquidation judiciaire, intervient la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise. Selon l'article 19 du bail commercial conclu entre la société Delta Immo et Esprit de Corp France le 2 décembre 2013 : « 19.1. Le Preneur est tenu de restituer les Locaux, conformément à l'état des lieux d'entrée visé à l'article CG 4. Les Locaux devront être restitués : - à la fin de la sixième année du bail en parfait état d'entretien et de réparation (sans remise à l'état neuf de la totalité des Locaux) ; - à la fin de la neuvième année du bail en très bon état d'entretien et de réparation. Le Preneur devra, à cet égard, effectuer avant son départ toutes les réparations mises à sa charge par le Bail et restituer les Locaux entièrement libres de tout mobilier et agencements qui n'auraient pas fait accession au Bailleur en vertu de l'option dont il dispose par application de l'article 6.5 des CG. I1 devra en tout état de cause retirer ses cloisonnements, câblages et enseignes au plus tard le dernier jour du Bail en cours ou de son occupation effective. Il devra réparer les dégradations causées par les enlèvements. 19.2. Dès la délivrance du congé, soit dans les six mois précédant le départ du Preneur : ['] Au plus tard dans les 3 mois de la délivrance du congé du Preneur, les Parties se mettront d'accord sur les descriptifs, devis et délais. Le Preneur s'engage à restituer les Locaux après complète réalisation des travaux ainsi définis. Il pourra encore restituer les Locaux en l'état, à charge pour le Bailleur de faire lui-même les travaux définis, aux frais du Preneur qui devra payer une indemnité d'occupation pendant le temps nécessaire à leur réalisation. Toutefois, pour bénéficier de cette option, le Preneur devra en avoir informé le Bailleur, en même temps que son accord sur les devis et descriptif et durée prévisible des travaux. A défaut d'accord entre les Parties sur la nature et le prix des travaux à réaliser à la charge du Preneur, ou à défaut d'exécution des travaux acceptés par le Preneur, un état des lieux contradictoire sera dressé lors du départ du Preneur. Le bailleur demandera alors la désignation d'un expert judiciaire aux fins de recueillir son avis sur les travaux mis à la charge du Preneur conformément aux termes du bail et leur coût ». Ces dispositions ont vocation à s'appliquer à l'ensemble des hypothèses de restitution des locaux y compris en application de l'article L. 641-12 du code de commerce. Les locaux ont été pris à bail le 2 décembre 2013. Un procès-verbal d'entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 5 décembre 2013. Il en ressort que les locaux loués étaient, pour l'essentiel, en état « neuf », à l'exception de quelques mentions ponctuelles relatives à des finitions (p. 16), des revêtements à poser (p. 18), des éclats (p. 21) ou encore à la présence d'auréoles au sol (p. 45). Les parties avaient par ailleurs expressément convenu, à cette occasion, que si la société Esprit de Corp France optait pour des revêtements de sol autres que la moquette, elle devrait les déposer à sa sortie des lieux et les remplacer par des dalles de moquette. Le 31 octobre 2024, plus de dix ans après la conclusion du bail, les liquidateurs ont rendu les clés. Un procès-verbal de sortie a été dressé le 21 août 2025, soit plus de neuf mois après la remise des clés, en la seule présence d'un représentant du bailleur. Il en ressort notamment : le maintien du parquet (p. 6) ; plusieurs percements dans les murs (p. 13) ; la présence de papier peint (p. 24) ; des cloisonnements séparatifs (p. 84) ; des rails de spots et structures métalliques (p.