Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 19 mai 2026 — n° 25/04698

PAR CES MOTIFS , la cour, statuant contradictoirement, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 4 251,49 euros le montant de l'arriéré locatif et autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie ; Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la société Poster Expo à payer à la société Haleaj la somme de 1 606,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date de la résiliation du bail ; Rejette la demande de la société Haleaj tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie en application du dernier alinéa de l'article 16 du contrat de bail ; Condamne la société Haleaj aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Mme Pedroletti, avocat au barreau de Versailles ; Condamne la société Haleaj à payer à la société Poster Expo la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Le 26 octobre 2020, la société Haleaj (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Poster Expo (le preneur) des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], dans les Hauts-de-Seine. Le 18 novembre 2022, elle lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le 15 décembre 2022, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Nanterre en annulation de ce commandement et en dommages-intérêts. Le 5 mai 2025, par jugement contradictoire, ce tribunal a : - débouté la société Poster Expo de l'ensemble de ses demandes ; - constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail signé le 26 octobre 2020 entre la société Haleaj et la société Poster Expo, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], à effet du 18 décembre 2022 à minuit ; - ordonné l'expulsion de la société Poster Expo ; - condamné la société Poster Expo à payer à la société Haleaj une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée au montant du dernier loyer, augmenté des accessoires contractuels (charges et taxes) qu'elle aurait dû payer avant le 5 de chaque mois si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit, soit la somme de 12 138 euros TTC ; - condamné la société Poster Expo à payer à la société Haleaj : - la somme de 4 251, 49 euros arrêtée au 18 novembre 2022, au titre du bail signé le 26 octobre 2020 ; - la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - autorisé la société Haleaj à conserver le dépôt de garantie ; - débouté la société Haleaj du surplus de ses demandes, - condamné la société Poster Expo aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 18 novembre 2022 et l'état des créanciers inscrits ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le 24 juillet 2025, la société Poster Expo a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions du 16 février 2026, elle demande à la cour de : - juger qu'elle renonce à poursuivre l'appel du jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion ; - juger que le bail conclu entre la société Poster Expo et la société Haleaj a été résilié le 18 décembre 2022 à minuit par l'effet de la clause résolutoire ; Sur l'infirmation du jugement, - infirmer le jugement du 5 mai 2025 en ce qu'il : - l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes ; - l'a condamnée à payer à la société Haleaj : - la somme de 4 251, 49 euros arrêtée au 18 novembre 2022, au titre du bail signé le 26 octobre 2020 ; - la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - a autorisé la société Haleaj à conserver le dépôt de garantie ; - a condamné la société Poster Expo aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 18 novembre 2022 et à l'état des créanciers inscrits ; - a débouté les parties (la société Poster Expo) de leurs demandes plus amples ou contraires ; Statuant à nouveau : - juger que la créance de la société Haleaj n'est certaine ni dans son principe, ni dans son montant ; - débouter la société Haleaj de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4 251,49 euros arrêtée au 18 novembre 2022, au titre du solde du loyer du mois d'octobre 2022 ; Subsidiairement, - juger que la société Poster Expo sera condamnée en deniers ou quittance au paiement de la somme de 4 251, 49 euros arrêtée au 18 novembre 2022, au titre du bail signé le 26 octobre 2020 ; - débouter la société Haleaj de sa demande d'autorisation de conservation du dépôt de garantie ; Sur la confirmation du jugement,

MOTIFS Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société Poster Expo. Sur l'arriéré locatif L'appelante prétend que la demande du bailleur portant sur la somme de 4 251,49 euros arrêtée au 18 novembre 2022, au titre du solde du loyer du mois d'octobre 2022, doit être rejetée ; qu'en effet, compte tenu de ses règlements, le solde du loyer du mois d'octobre 2022 est de 803,40 euros ; que ce solde est resté identique en 2025, selon le décompte du bailleur lui-même. L'intimée fait valoir que la somme de 803,40 euros correspond au solde dû en décembre 2022 et non en octobre. Réponse de la cour Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a constaté que le bail était résilié à effet du 18 décembre 2022 à minuit. Selon l'extrait du grand livre de la comptabilité du bailleur produit par le preneur, qui porte sur la période allant jusqu'au 31 décembre 2025, au 18 décembre 2022, il restait dû au bailleur la somme de 1 606,80 euros. Les mouvements enregistrés au débit et au crédit figurant à cet extrait ne sont pas contestés par les parties. Ils ne tiennent pas compte de l'indemnité de procédure de 2 500 euros allouée au bailleur par le premier juge. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a fixé l'arriéré locatif à la somme de 4 251,49 euros. Cet arriéré doit être fixé à la somme de 1 606,80 euros. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Le bailleur, appelant incident, fait valoir que le premier juge a fixé cette indemnité d'occupation à la somme qui aurait été due si le bail n'avait pas été résiliée ; que toutefois, la valeur locative des locaux est autre, ainsi qu'en atteste le bail que la société Poster Expo a elle-même souscrit à effet du 1er juillet 2026 pour l'occupation de locaux d'une surface équivalente situés dans le même ensemble immobilier ; que ce contrat permet d'apprécier la valeur locative réelle des locaux en cause, qui est de près du double du loyer initialement convenu. Le preneur soutient que le montant de l'indemnité d'occupation a été fixé conformément aux stipulations du contrat, au regard de la valeur locative des locaux ; que les locaux dans lesquels elle emménage seront entièrement neufs, contrairement aux locaux en cause. Réponse de la cour Le preneur se maintenant dans les lieux après la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire stipulée au bail ou d'une décision de justice, devenu occupant sans droit ni titre, est débiteur envers le bailleur d'une indemnité d'occupation de droit commun, souverainement fixée par le juge du fond et qui peut être supérieure à la valeur locative du bien (3e Civ., 14 septembre 2017, n°16-21.459 ; Avis, 4 juillet 2017, n°17-70.008, publié). Le bail en cause stipule, en son article 18, qu'en cas de jeu de la clause résolutoire, le preneur ne quittant pas les lieux sera débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location. Le bailleur ne propose aucune raison de retenir que cette clause lui serait inopposable, alors qu'elle est pourtant incompatible avec son argumentation reposant sur la valeur locative réelle des lieux. Au reste, il ne produit pas d'éléments probants relatifs à l'état des locaux en cause et respectivement de ceux que la société Poster Expo a pris à bail à compter du 1er juillet 2026 d'où il pourrait être tiré que la valeur locative des premiers est équivalente à celle des seconds. C'est donc à juste titre que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Sa décision sera confirmée de ce chef. Sur le dépôt de garantie L'appelante soutient que si le bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail aux torts du preneur « à titre de premiers dommages et intérêts », le bailleur n'établit pas le montant de son préjudice ; qu'il s'agit en tout cas d'une clause pénale manifestement excessive. Le bailleur prétend que cette clause doit recevoir application et qu'elle ne constitue pas une clause pénale ; qu'il n'a pas à prouver un préjudice ; qu'il en subit pourtant un, la valeur locative du bien étant très supérieure au montant du loyer stipulé. Réponse de la cour L'article 1231-5 du code civil dispose en ses trois premiers alinéas : Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Le bail stipule en son article 16 que pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur versa au bailleur une somme de 60 000 euros à titre de dépôt de garantie, remboursable sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux éventuels de remise en état. Il est constant que ce dépôt a été effectivement versé ; les parties ne s'expliquent pas sur son montant actuel compte tenu des réajustements auxquels il a pu être procédé en application du 3e alinéa de l'article 16 précité du contrat. L'article 16 du contrat stipule enfin qu'en cas de résiliation du bail par suite d'inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts. Cette dernière stipulation constitue une clause pénale, dès lors qu'elle a pour objet de fixer forfaitairement et à l'avance le montant de l'indemnité due au bailleur en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Il résulte du contrat et des dispositions non contestées du jugement entrepris que le bail a reçu exécution du 1er novembre 2020 au 18 décembre 2022 ; qu'il a été résilié en raison du manquement du preneur à acquitter le loyer. La pénalité stipulée est manifestement excessive au regard de la durée limitée de l'occupation des lieux, qui aura été inférieure à six années au total, du montant du loyer convenu, à quoi la valeur locative du bien est indifférente, enfin de la modicité de la dette locative ayant conduit au constat de la résiliation du bail. Cette pénalité sera en conséquence supprimée et la demande du bailleur tendant à la conservation de l'intégralité du dépôt de garantie fondée sur le dernier alinéa de l'article 16 du contrat rejetée. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a accueilli sa demande de ce chef. Le dépôt de garantie sera toutefois pour l'heure conservé par le bailleur jusqu'à la libération des lieux, notamment pour garantie d'une éventuelle dégradation des lieux, conformément au deuxième alinéa de l'article 16 du contrat. Sur les demandes accessoires L'équité commande d'allouer au preneur l'indemnité de procédure prévue au dispositif.