Cour d'appel, chambre civile 1-2, 19 mai 2026 — n° 25/00849

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; Statuant à nouveau, Condamne Mme [X] [F] [D] à payer à la S.A Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine la somme de 8 115,24 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 7 avril 2025 ; Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Mme [X] [F] [D] et la S.A Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine et afférent au [Adresse 2], à [Localité 2] (92) ; Juge que Mme [X] [F] [D] [I] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d'habitation situé sis au [Adresse 2], à [Localité 2] (92) à compter de la présente décision ; Ordonne en conséquence à Mme [X] [F] [D] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de remettre les clefs dans les quinze jours de la signification du présent arrêt ; Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [X] [F] [D] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 2], à [Localité 2] (92), avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est ; Dit que par application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [X] [F] [D] à payer à la S.A Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine une indemnité mensuelle d'occupation du montant du loyer courant, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés ; Ajoutant au jugement entrepris, Condamne Mme [X] [F] [D] à payer à la S.A Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [X] [F] [D] aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement du 31 octobre 2023, et d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2024, la société SEM Seine Ouest Habitat et Patrimoine a assigné Mme [X] [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - prononcer la résiliation judiciaire du bail entre les parties portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] (92), - ordonner l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, et dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix à ses frais et risques, - condamner Mme [F] au paiement de la somme principale de 1 533, 63 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 janvier 2024, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Mme [F] au paiement d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût d'un commandement de payer. Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, Mme [F] a comparu en personne, a confirmé l'existence d'un bail, a exposé être en attente d'un nouvel emploi et a proposé de régler sa dette locative à hauteur de 100 euros par mois. Par jugement contradictoire du 5 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - constaté l'existence d'un contrat de bail conventionné entre la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine, bailleur d'une part, Mme [F], locataire d'autre part, concernant un logement d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2] (92), - rejeté les demandes de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine en paiement d'arriéré locatif, en résolution judiciaire de ce contrat et en expulsion de la locataire, - dit que la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine notifiera à ses diligences et frais à Mme [F] une proposition par un écrit sous forme d'acte sous seing privé manifestant un avenant au contrat de bail conventionné susvisé ou bien un nouveau contrat conventionné portant sur le même bien qui y sera exactement précisé et mentionnant un loyer conventionné justifié par référence avec ceux du même immeuble et les ressources de Mme [F], - dit que cette proposition locative sera pareillement notifiée par la même société au Services des Solidarités Territoriales 8, [Adresse 3], avec copie du présent jugement, - dit qu'à défaut d'accord manifesté entre les parties sur cette proposition dans les deux mois de la plus tardive de ces notifications, le bail les liant et portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] (92) sera résolu et que : - le bailleur sera alors autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues au livre IV du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [F] sera alors redevable au bailleur d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 237 euros outre les charges, calculée le cas échéant au prorata de l'occupation et due jusqu'à la libération effective des lieux, - fixé provisoirement à la somme de 237 euros le montant du loyer mensuel du bail hors charges récupérables jusqu'à accord des parties ou ladite résolution du bail, - rappelé que les parties peuvent convenir d'un meilleur accord ou d'une prolongation du délai d'acceptation ci-dessus instauré ou saisir le juge de l'exécution en cas de désaccord sur le montant de la proposition locative fournie par le bailleur,

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, il convient de rappeler que, en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur l'existence d'un contrat de bail Le premier juge a reconnu l'existence d'un contrat de bail entre Mme [F] et la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine et l'appelant sollicite la confirmation de cette décision. Cette reconnaissance de l'existence d'un contrat de bail n'étant pas contestée, elle est devenue définitive. Sur la demande de paiement des arriérés locatifs Le premier juge a rejeté la demande en paiement de l'arriéré locatif présentée par la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine au motif que le cumul de l'absence d'un contrat de bail écrit et la grande variabilité des montants figurant sur le décompte ne permettait pas de connaître le montant du loyer convenu : la bailleresse échouant ainsi à démontrer le montant du loyer convenu elle ne pouvait donc pas démontrer le montant de l'arriéré locatif. La société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine reproche au premier juge d'avoir statué ultra petita, puisque Mme [F] ne contestait ni l'existence ni le niveau de l'arriéré locatif mais demandait seulement des délais de paiement, demande à laquelle le juge des contentieux de la protection n'a d'ailleurs pas répondu, outre qu'il n'a pas respecté le principe du contradictoire puisque la question de la variabilité des montants appelés n'avait pas été posée et que la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine n'a donc pas pu fournir d'explications. S'agissant de cette question du montant du loyer convenu, la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine expose que le premier juge avait pourtant les moyens d'en connaître le montant puisqu'elle avait fourni en pièce en demande n° 5 deux avis d'échéance sur lesquels figurait ce montant, à savoir un loyer conventionné de 229,48 euros hors charges au 30 avril 2022 et de 237,50 euros hors charges au 31 décembre 2023. Devant la cour, l'appelante produit également le montant des loyers pour 2024, à savoir 248,82 euros hors charges (295,57 euros charges incluses), et pour 2025, à savoir 253,83 euros hors charges (303,58 euros charges incluses). En ce qui concerne la variabilité des loyers appelés, la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine fait valoir qu'un surloyer a été appliqué en 2024, durant trois mois, et en 2025, à partir du mois de janvier 2025, en raison de l'absence de réponse par Mme [F] à l'enquête dite SLS sur ses revenus, l'appelante rappelant qu'en cas de carence de la locataire, elle a l'obligation de pratiquer un tel surloyer. Enfin, la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine expose que l'arriéré locatif s'élève, au 7 avril 2025, à la somme de 8 115,24 euros. Sur ce, L'article 4 du code de procédure civile énonce que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. L'article 5 du même code énonce que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. C'est à juste titre que la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine reproche au premier juge de n'avoir pas tenu compte du fait que Mme [F] ne contestait pas le montant de l'arriéré locatif mais sollicitait seulement des délais pour apurer sa dette, outre que le juge des contentieux de la protection ne pouvait pas non plus débouter purement et simplement la bailleresse de sa demande en paiement sans, à tout le moins, solliciter des explications de sa part en cas d'historique obscur surtout, une fois encore, si cet historique n'était pas querellé par la locataire. Sur le fond, la cour constate que la variabilité des appels de loyers figurant dans les historiques produits (pièces appelantes n° 4, 6 et 14), variabilité dénoncée par le premier juge, s'explique de la manière suivante : - certains appels d'un montant particulièrement bas (16,43 euros, 10,33 euros, etc) sont justifiés par la prise en compte de l'APL, lorsque celle-ci était directement versée à la bailleresse ; - les appels correspondant à des montants légèrement inférieurs à 300 euros sont ceux qui correspondent à l'appel du loyer conventionné, lorsque l'APL n'était pas versée à la bailleresse ; - les appels d'un montant nettement plus important, supérieur à 1 500 euros, correspondent à l'application du surloyer, sur lequel la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine s'est expliquée. Il résulte également des avis d'échéance que, contrairement à ce qu'affirme le premier juge, le montant du surloyer conventionné était à la fois connu et régulier, sous réserve de sa lente évolution à la hausse, à chaque changement d'année civile. Il était ainsi de 229,48 euros en 2022 (pièce n° 9), de 237,50 euros en 2023 (idem), de 245,82 euros en 2024 (pièce n° 10) et de 253,83 euros en 2025. Au total, après un pointage exhaustif, la cour a pu ainsi croiser toutes les sommes figurant dans les historiques produits en pièces n° 4, 6 et 14 d'une part, avec les avis d'échéance produits en pièces n° 9, 10 et 11 d'autre part, et aucune erreur n'a été identifiée : le loyer appelé a donc toujours été celui du montant conventionné, tantôt diminué de l'APL lorsqu'elle était directement versée à la bailleresse, tantôt augmenté du surloyer en raison de la carence de Mme [F]. Le décompte produit en pièce n° 14 permet donc de vérifier que, au 7 avril 2025, Mme [F] restait bien redevable envers la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine de la somme de 8 115,24 euros. Il résulte de ce qui précède qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sem Seine Ouest Habitat et Patrimoine de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, mais également en ce qu'il lui a imposé de proposer à Mme [F] un nouveau contrat de bail avec un nouveau montant conventionné et en ce qu'il a fixé provisoirement le montant du loyer à la somme de 237 euros : en effet, le bail et le montant du loyer sont certains et connus et la procédure mise en place par le premier juge n'est donc pas nécessaire, outre qu'elle n'a pas respecté les limites du litige définies par les parties. En conséquence, les chefs de jugement suivants doivent être infirmés : - rejet de la demande de la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine en paiement d'arriéré locatif, - obligation faite à la société Seine Ouest Habitat et Patrimoine de notifier à ses diligences et frais à Mme [F] une proposition par un écrit sous forme d'acte sous seing privé manifestant un avenant au contrat de bail conventionné susvisé ou bien un nouveau contrat conventionné portant sur le même bien qui y sera exactement précisé et mentionnant un loyer conventionné justifié par référence avec ceux du même immeuble et les ressources de Mme [F], - obligation de notifier cette proposition au Services des Solidarités Territoriales 8, [Adresse 3], avec copie du présent jugement, - à défaut d'accord manifesté entre les parties sur cette proposition dans les deux mois de la plus tardive de ces notifications, la résolution du bail les liant et :