Cour d'appel, 2ème chambre, 19 mai 2026 — n° 24/00672

PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, - Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a : - débouté [U] [J] de sa demande tendant à condamner la SARL [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'à complète libération des lieux ; - rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL [O] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N] Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, - Condamne la SARL [O] à verser à [U] [J] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération complète des lieux - Condamne in solidum la SARL [O] et [U] [J] à verser 2500 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL [N] - Confirme le jugement pour le surplus - Condamne in solidum la SARL [O] et [U] [J] aux dépens de première instance et d'appel - Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel en en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente .

Exposé des faits et de la procédure : Par acte authentique en date du 22 avril 2014, Madame [U] [J] a donné à bail commercial à la SARL Mhc 31 : - un ensemble de caves ou réserves qui pourront être aménagées en vue d'une exploitation commerciale et les 117/1000émes des parties communes générales, correspondant au lot n° 01 d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;` - deux caves correspondant aux lots n° 1 et 2 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Les 17 et 29 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait procéder, par huissier, au constat de l'activité exercée par la société Mhc 31, à savoir l'exploitation d'une activité de bar sous l'enseigne commerciale « Chupitos'', et au constat de la présence de bruit. Par courrier du 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], par l'intermédiaire de son syndic la SARL [N], a mis en demeure [U] [J] d'imposer à son locataire le respect des dispositions du modi'catif du règlement de copropriété qui limitait l'activité du local à la restauration. Par courrier du 14 avril 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure [U] [J] d'avoir à justifier, par la production du bail commercial, qu'elle avait imposé à son locataire le respect des dispositions du règlement de copropriété et de sa modification en date de 7 mars 2002 et, d'autre part, de faire cesser les troubles subis par la copropriété en imposant notamment à son locataire de cesser l'activité de bar non autorisée par le règlement de copropriété. [U] [J] a répondu le 16 avril 2020 en indiquant avoir mis en demeure son locataire commercial dès le 17 janvier 2020 d'avoir à se conformer au règlement de copropriété et de fixer une date de reprise possible de son activité initiale de restauration, interrompue depuis trois ans en raison l'infiltrations rendant impossible l'utilisation de la cuisine, et en joignant un courriel daté du 5 février 2020 du gérant de la SARL [O] annonçant la reprise de « l'activité de restauration très prochainement comme convenu ''. Par ordonnance du 10 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en date du 22 juin 2020, a : - condamné Mme [U] [J], propriétaire du local n°1 dans la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1], à faire cesser l'activité de bar exercée par sa locataire commerciale, la SARL Mhc 31 dans les lieux donnés à bail, dès signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 200 euros par infraction constatée par commissaire de justice - dit n'y avoir lieu-de statuer sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance des copropriétaires qui relève de l'appréciation du juge du fond ; - condamné Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (cpc) ainsi que la somme de 516,09 euros au titre du coût du constat réalisé ; - condamné Madame [J] aux dépens. Par ordonnance sur requête datée du 16 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé Maître [H] [Y], huissier de justice, à pénétrer au sein du local commercial appartenant à [U] [J] et exploité par la SARL [O] sous l'enseigne « [Adresse 6] '' sis [Adresse 1] à Toulouse (31000) durant les heures ouvrables aux fins de constat d'infractions au règlement de copropriété en application de l'ordonnance du référé du 10 novembre 2020 et à prendre des photographies. Maître [H] [Y] a dressé un procès-verbal de constat le 1er octobre 2021.

Motifs de la décision : Préalablement, la cour rappelle qu'elle ne peut trancher que des litiges opposant des parties régulièrement appelées dans la cause. Dès lors que maître [V], notaire, n'est pas partie au litige et que la jonction avec l'instance le concernant n'a pas été ordonnée, toute demande de la SARL Mhc 31 à son encontre dans la présente instance est irrecevable. En cause d'appel, les débats portent en principal sur le caractère infondé de l'action oblique initiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par la SARL [N], en vue d'obtenir la résiliation du bail consenti par [U] [J] à la SARL Mhc 31 le 22 avril 2014 et l'expulsion de la SARL [O] qui demande à être indemnisée, à titre reconventionnel, du préjudice qu'elle a subi du fait de l'expulsion. Subsidiairement, la SARL Mhc 31 recherche le manquement aux obligations de délivrance et de bonne foi de sa bailleresse et à être indemnisée du préjudice qui en résulte. De son coté, la bailleresse demande subsidiairement en cas de résiliation du bail commercial à être relevée et garantie par le preneur la SARL Mhc 31 des condamnations prononcées à son encontre et de voir fixer l'indemnité d'occupation. - Sur le bien fondé de l'action oblique et la demande de résiliation du contrat de bail commercial liant la SARL Mhc [Cadastre 1] et [F] [I] [J] par le syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la résiliation du bail commercial souscrit par la SARL [O] pour non-respect du règlement de copropriété et pour trouble du voisinage et considère son action oblique fondée dès lors que la bailleresse [U] [J] n'a pas fait le nécessaire auprès de son preneur pour faire cesser les manquements contractuels constatés de la part du preneur. La SARL [O] conteste le bien fondé de l'action oblique mais non sa recevabilité. [U] [J] considère que les critères de l'action oblique ne sont pas remplis. La SARL [O] invoque deux conditions nécessaires pour voir aboutir l'action oblique en application de l'article 1341-1 du code civil, les carences de son débiteur dans l'exercice de ses droits et actions et le fait que ces carences compromettent les droits du créancier. [U] [J] y ajoute la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d'établir un préjudice collectif. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la défaillance de Madame [J] dans l'exercice de ses droits et actions à l'encontre de son preneur à bail présumé fautif ni du fait que ces carences compromettent les droits du syndicat, c'est-à-dire qu'il subit un préjudice découlant de la violation alléguée du règlement ou du bail. Par ailleurs, la SARL Mhc 31 conteste la réalité des troubles du voisinage dénoncés. L'article 1341-1 du code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». Concernant l'exercice par le syndicat des copropriétaires d'une action oblique, la Cour de cassation, a par un arrêt de principe, énoncé qu'en l'état d'un règlement de copropriété déclarant chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires, le syndicat des copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété (cf. 3ème Civ., 14 novembre 1985, n°84-15.577, Bull n °143). Par la suite, elle a réaffirmé à plusieurs reprises, tout en la précisant, sa jurisprudence : - Dans une affaire où la mise en demeure du bailleur n'avait pas permis de mettre fin à l'exercice, dans les lieux loués, d'une activité nuisant à la tranquillité des copropriétaires, en contravention aux clauses du bail et au règlement de copropriété, a légalement justifié sa décision une cour d'appel qui, après avoir relevé que la carence du bailleur était une condition de recevabilité de l'action exercée par voie oblique, a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires, dans les seuls droits du copropriétaire-bailleur, en résiliation du bail et l'expulsion du locataire (cf. 3ème Civ., 20 décembre 1994, n° 92-19.490, Bull n 225) ; - Ayant relevé une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété dans l'exercice d'une activité de carrosserie-peinture et dans la modification des parties communes par le percement d'un mur-maître et le creusement d'une fosse de décantation sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et caractérisé les nuisances que cette activité engendrait, la cour d'appel a pu prononcer la résiliation du bail (cf. Civ 3 ème, 22 juin 2005, n° 04-12.540) ; - Ayant relevé que l'exercice d'une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter, non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes, une cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété (cf.3ème Civ., 19 novembre 2015, n° 14-18.752). De même, ce droit d'agir appartient à tout copropriétaire dès lors que la carence du débiteur est de nature à compromettre ses droits (cf 3ème civ 12 juillet 2018 n° 17 20680) et tout copropriétaire peut, par la voie de l'action oblique, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (cf 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 20-18.327). Le nouvel article 1341-1 du code civil est venu préciser que l'action oblique était soumise à la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial de nature à compromettre les droits de son créancier. Le constat de cette carence relève toutefois du pouvoir souverain des juges du fond (1ère Civ. 4 décembre 2013, n° 12-22.870 ; 1ère Civ. 26 juin 2013, n°11-19.409) qui ont, dans ce cadre, estimé que des diligences insuffisantes pouvaient établir cette carence (1ère Civ., 21 novembre 2018, n°17-26.245). [F] [T] invoque l'exigence pour le syndicat des copropriétaires d'établir un préjudice collectif sans justifier la nécessité de ce critère alors que la SARL [O] se fonde sur un arrêt Cass 3eme civ du 26 avril 2006 (n°05-10500) dans le seul but de contester l'indemnisation alléguée. En effet, cette exigence ne peut porter que sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires et non sur la recevabilité de son action oblique. De plus selon la jurisprudence citée sur la qualité à agir, le préjudice collectif allégué par la bailleresse concerne uniquement les préjudices liés aux atteintes aux parties privatives des copropriétaires et non les atteintes aux parties communes. Or en l'espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des préjudices liés aux parties communes de la copropriété. Par conséquent, pour être recevable, le demandeur à l'action oblique doit uniquement établir les carences du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions et le fait que ces carences compromettent ses droits de créancier.