Cour d'appel, 3ème chambre, 19 mai 2026 — n° 23/02029

PAR CES MOTIFS La cour, - Confirme le jugement rendu le 09 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, sauf en ce qu'il a : * fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022, * fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros, * condamné M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 1 144,03 euros au titre des impayés de loyers et charges au 30 mars 2023 incluant le mois d'avril 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 605,21 euros à compter du 20 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés : - Déclare irrecevable la demande en diminution du loyer formée par M. [C] [M], - Rappelle que le montant du loyer s'élevait à 500 euros par mois, outre 20 euros au titre des charges à compter du mois de juin 2020, - Condamne M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 4 161,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2025, - Déboute M. [C] [M] de sa demande de délais de paiement, Y ajoutant : - Condamne M. [C] [M] aux dépens d'appel, - Condamne M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT K.MOKHTARI E.VET

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE Par contrat du 11 février 2017, la SCI AML a donné à bail à M. [C] [M] un logement situé [Adresse 1] (étage 2 porte 4). En août 2020, M. [M] s'est plaint auprès de l'agence gestionnaire du bien du fait que la surface du logement de 65 m² décrite dans le bail n'était pas conforme à la réalité. Le bailleur a fait procéder à un mesurage et a proposé une réduction du loyer. Suivant exploit d'huissier du 20 mai 2022 notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions par la voie électronique le 23 mai 2022, la SCI AML a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 605,21 euros en loyers et charges impayés au 12 mai 2022 visant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans les suites de ce commandement, la SCI AML a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres statuant en référé suivant acte du 27 juillet 2022 notifié au préfet du département par la voie électronique le 28 juillet 2022, aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion sous astreinte du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement par provision de la somme de 671,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juillet 2022, outre une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, ainsi que la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Suivant exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2022, M. [I] [M] a fait assigner la SCI AML devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres aux fins de voir : - condamner la SCI AML à verser à M. [C] [M] la somme de 3 099,66 au titre de la diminution de loyer correspondant à la diminution de surface constatée dans l'appartement, - dire et juger que l'indexation qui aurait pu être réclamée à M. [C] [M] ne sera pas due et sera abandonnée au locataire à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi, - condamner la bailleresse à mettre l'appartement en conformité par rapport aux règles en vigueur, - condamner la SCI AML aux entiers dépens. Dans le cadre de cette instance engagée par le locataire, la SCI AML a formé des demandes reconventionnelles identiques à celles objet de la procédure engagée par elle en référé. Par jugement du 9 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres a : - fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022, - fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2017 entre la SCI AML d'une part et M. [C] [M] d'autre part relatif à un logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 juillet 2022, - ordonné en conséquence à M. [C] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [C] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI AML pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [C] [M] à payer à la SCI AML la somme de 1 144,03 euros (mille-cent-quarante-quatre euros et trois centimes) au titre des impayés de loyers et charges au 30 mars 2023, incluant le mois d'avril 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 605,21 euros (six-cent-cinq euros et vingt centimes) à compter du 20 mai 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus, - condamné M.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer La SCI AML indique souscrire à la motivation de l'arrêt de réouverture des débats rendu le 02 juillet 2025 et soulève une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande en réduction du loyer formée par M. [M], sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. L'intimée expose qu'au regard de l'analyse des échanges entretenus avec le locataire au sujet de la réduction du loyer, celui-ci a formé sa demande postérieurement à l'expiration du délai dont il disposait à cette fin, fixée au 14 décembre 2020 par référence à la date de sa demande amiable. Pour soutenir que sa demande est recevable, M. [M] fait valoir que selon l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, son action ne se heurte pas à une irrecevabilité au motif qu'elle a été engagée plus de quatre mois après sa demande amiable, mais que l'expiration de ce délai n'a d'influence que sur la date à laquelle la diminution du loyer prend effet, à savoir à la date de la demande. Sur ce, L'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Ainsi qu'il a déjà été souligné dans l'arrêt rendu par cette cour le 02 juillet 2025, il découle de ces dispositions que le délai de 4 mois qu'elles prévoient est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Civ. 3ème, 09 novembre 2022). Que le bail ait été conclu plus ou moins de six mois lorsque la demande amiable en diminution du loyer est faite par le locataire au bailleur, seule cette demande constitue le premier terme du calcul du délai de forclusion de 4 mois. En l'espèce, l'analyse que livre le locataire de ces dispositions est erronée et quand bien même il a sollicité la diminution amiable du loyer plus de 6 mois après la conclusion du bail, il restait soumis au respect du délai de 4 mois pour saisir le juge à compter de sa demande. Il ressort des éléments produits par les parties que le bail conclu le 11 février 2017 mentionne une superficie de 65 m² et que le montant du loyer a été fixé à la somme de 500 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges. M. [M] s'est pour la première fois plaint d'une superficie moindre par un courrier du 04 août 2020. Se fondant sur des diagnostics qu'il indiquait avoir reçus, il soulignait que la surface du bien s'établissait à 48,29 m² selon la loi Carrez, soit 25,7% de réduction de la superficie. Il sollicitait expressément une régularisation du 'montant du loyer en proportion de la vraie surface'. L'agence gestionnaire du bien loué a répondu à ce courrier le 14 août 2020 en indiquant mandater un expert aux fins de mesurage, lequel a eu lieu le 11 septembre 2020. Par courrier du 15 septembre 2020, l'agence a indiqué qu'il ressortait du diagnostic de l'expert que la surface habitable du bien s'établissait à 58,77 m² au lieu des 65 m² annoncés dans le bail et a proposé une diminution du loyer à 480 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges. M. [M] a répondu à cette proposition par courrier du 1er octobre 2020 en indiquant qu'il lui paraissait 'opportun que le propriétaire propose une réduction de loyer à savoir une diminution proportionnelle à l'écart de superficie en rapport à la loi Carrez', précisant qu'à défaut de réponse au 1er novembre 2020, il serait obligé de s'adresser au tribunal pour faire valoir ses droits. Le bailleur a répondu par un courrier de son conseil en date du 16 novembre 2020 en précisant que selon la loi du 06 juillet 1989 la surface habitable devait être retenue et non celle utilisée pour les métrés 'Loi Carrez' et en formulant une proposition de réduction du loyer, après y avoir appliqué une révision, proportionnellement à la surface, pour le porter à 488,88 euros. M. [M] ne prétend pas avoir répondu à ce courrier. Dans la mesure où la superficie réelle du bien de 58,77 m², qui ne fait l'objet d'aucune contestation des parties, n'a été connue de façon certaine qu'à compter du 15 septembre 2020, la première demande de diminution du loyer formée par le locataire ne saurait s'analyser en la demande prévue par les dispositions sus-visées et seul son courrier du 1er octobre 2020 constitue la demande en diminution du loyer prévue par ces dispositions. Cette demande a fait courir un délai de 2 mois au profit du bailleur pour y apporter une réponse, ce à quoi il a été satisfait par le courrier du 16 novembre 2020. Elle a également fait courir un délai de 4 mois expirant au 1er février 2021 pour que le locataire saisisse le juge à défaut de réponse ou dans l'hypothèse d'une réponse insatisfaisante. Or, en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres par une assignation délivrée le 30 septembre 2022, M. [M] a manqué au respect de ce délai. Il s'ensuit que la décision entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a fixé la date de diminution du loyer au 1er octobre 2022 et fixé le montant du loyer, hors charges, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 468,88 euros et que la demande en diminution du loyer formée par M. [M] doit être déclarée irrecevable par l'effet de la forclusion. 2. Sur la résiliation du bail et la dette locative Pour constater la résiliation du bail au 21 juillet 2022 par l'effet du jeu de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 20 mai 2022, le premier juge a retenu que ce commandement est resté infructueux pendant plus de 2 mois. Il en a déduit l'expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef, sans qu'il soit nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. L'appelant soutient que le premier juge a à tort constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient acquises en faisant valoir qu'en première instance, la SCI AML prétendait que la dette locative s'élevait à la somme de 1 144,03 euros en y intégrant la diminution du loyer, que la société bailleresse a sollicité la résiliation du bail pour une somme modique et qu'il conteste les sommes réclamées en ce qu'elles ne procèdent selon lui que d'une augmentation arbitrairement décidée par le bailleur. Il indique : -ne plus contester le montant du loyer initial tel que fixé au bail à 500 euros outre 20 euros à titre de provision sur charges, - que la réduction du montant du loyer à 468,88 euros conformément à la proposition du bailleur en date du 15 septembre 2020 tenant compte de la surface réelle du bien doit prendre effet à compter du mois d'août 2020, - que depuis le 24 octobre 2022, la hausse des loyers concernant des logements dont l'installation électrique est classée F est interdite, - que le bailleur doit être tenu de recalculer le montant du loyer réellement dû en tenant compte du fait qu'en 2020 le loyer était encore fixé à 490 euros et majoré de 20 euros de charges, de sorte qu'aucune indexation ne pouvait s'appliquer à cette date. M. [M] fait valoir que : - en toutes hypothèses, sur une période de 31 mois, sa créance s'élève à 1 541,01 euros,