Cour d'appel, chambre-1 civile et com., 19 mai 2026 — n° 25/00192

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement querellé dans toutes ses dispositions soumises à la cour'; Y ajoutant, Condamne la SCI des [K] aux dépens d'appel'; Condamne la SCI des [K] à payer à Mme [Z] [R] et M. [Q] [P] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; La déboute de leur demande formée à ce titre. Le greffier La présidente de chambre

* * * * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Suivant ace authentique du 12 février 2021, Mme [Z] [R] et M. [Q] [P] ont acheté à'la SCI des [K] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à Sainte-Savine (Aube) au prix de 190 000 euros hors frais de notaire. Les acquéreurs ont réalisé des travaux de rénovation et constaté la présence d'infiltrations, d'humidité et d'insectes xylophages. Ils ont fait dresser le 22 mars 2021 puis le 28 mai 2021 des constats par commissaire de justice et fait réaliser deux diagnostics révélant plusieurs désordres. Par ordonnance du 22 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes, faisant droit à leur demande, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Y] [V], lequel a rendu son rapport le 11 octobre 2022. Deux nouveaux constats par commissaire de justice ont été dressés à leur demande les 15 février et 5 mars 2023 pour d'autres désordres. Par exploit du 9 août 2023, ils ont fait assigner la SCI des [K] aux fins de réfaction du prix de vente. Par jugement du 6 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Troyes a': - dit que l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] est atteint de vices cachés, - condamné la SCI des [K] à payer à Mme [R] et M. [P] la somme de 100 000 euros à titre de réfaction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - débouté la SCI [D] [K] de l'ensemble de ses demandes, - condamné celle-ci à payer à Mme [R] et M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 11 février 2025, la SCI des [K] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 7 mai 2025, elle demande à la cour de': - la dire recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au versement des sommes de 100 000 euros au titre de la réfaction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, statuant à nouveau, - débouter M. [G] et Mme [R] de l'ensemble de leurs prétentions, - les condamner au versement d'une indemnité de 5 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle se prévaut de la clause excluant toute garantie pour les vices cachés stipulée dans l'acte de vente laquelle est applicable, n'ayant pas la qualité de vendeur professionnel. Elle relève pour ce faire que': - le fait qu'elle soit une SCI ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de l'immobilier, - la société a été constituée par les membres d'une même famille pour l'acquisition et la mise en location du lien litigieux et n'a réalisé aucune autre opération, - ses associés ne sont pas soumis à l'impôt sur la plus-value ce qui confirme qu'elle n'a pas pour activité habituelle la réalisation de transactions immobilières. Elle conteste toute mauvaise foi de sa part permettant d'écarter la clause litigieuse observant que le vice en cause ne consiste pas dans la simple humidité affectant l'immeuble mais dans la présence d'insectes xylophages. Elle affirme que la connaissance par la SCI d'un phénomène d'humidité ne peut suffire à démontrer qu'elle savait que la structure de l'immeuble était menacée par une attaque d'insectes.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l'article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Selon l'article 915-2 de ce même code, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent. Il incombe à l'appelant qui souhaite obtenir l'infirmation des chefs du dispositif du jugement mentionnés dans la déclaration d'appel d'énoncer dans le dispositif de ses conclusions les prétentions qui sont relatives à ces chefs. A défaut, la cour ne peut statuer ni sur un moyen de défense procédural, ni sur une prétention sur le fond qui ne figure pas au dispositif des conclusions de l'appelant. En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, la SCI des [K] a entendu dévoluer à la cour les chefs du dispositif du jugement querellé suivants : - dit que l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] est atteint de vices cachés, - condamné la SCI des [K] à payer à Mme [R] et M. [P] la somme de 100 000 euros à titre de réfaction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - débouté la SCI [D] [K] de l'ensemble de ses demandes, - condamné celle-ci à payer à Mme [R] et M. [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Dans ses seules conclusions, notifiées le 7 mai 2025, la SCI des [K] demande à la cour de': - la dire recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au versement des sommes de 100 000 euros au titre de la réfaction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, statuant à nouveau, - débouter M. [G] et Mme [R] de l'ensemble de leurs prétentions, - les condamner au versement d'une indemnité de 5 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il s'en déduit que, faisant usage des dispositions de l'article 915-2 susvisé, l'appelante a réduit le périmètre de l'appel dans le dispositif de ses premières conclusions. Seules les dispositions «infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au versement des sommes de 100 000 euros au titre de la réfaction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens» sont donc soumises à la cour. L'existence de vices cachés affectant l'immeuble vendu, caractérisés, comme le relève le premier juge, par l'existence de moisissures, d'insectes xylophages et l'humidité des poutres est acquise aux débats. La société appelante se prévaut de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du bien en cause. Il résulte de l'article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En l'espèce, l'acte de vente mentionne en page 14 que «'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison': - des vices apparents, - des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas': -si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, -ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'». Il résulte de l'article 1645 du code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. Il ne peut donc pas se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés vis-à-vis d'un acquéreur non professionnel. Par ailleurs le vendeur non professionnel de mauvaise foi ne peut se prévaloir d'une telle clause. Cette mauvaise foi est caractérisée par sa connaissance du vice de la chose au moment de la conclusion du contrat. Les intimés ont laissé le tribunal apprécier la qualité de vendeur professionnel de la SCI des [K]. Une SCI n'est pas automatiquement un vendeur professionnel du seul fait de sa forme sociale ou de l'objet social mentionnant l'acquisition, la gestion, la mise en valeur et la location d'immeubles. Le simple fait que le vendeur soit une SCI ne suffit donc pas à lui conférer la qualité de vendeur professionnel présumé connaître les vices. Il convient d'analyser l'activité effectivement exercée par la SCI sans s'arrêter à la seule rédaction de son objet social. En l'occurrence, ses statuts (pièce 8 de l'appelante) précisent qu'elle a pour objet «'l'acquisition, la mise en valeur, l'administration, l'exploitation la location, la vente, l'échange de tous terrains et immeubles en France et à l'étranger'». Aucune activité de vente habituelle de biens n'étant cependant démontrée, la SCI en cause doit être qualifiée de non-professionnelle s'agissant de la vente ponctuelle d'un immeuble. Il est en outre constant que cette société a été constituée entre M. [X] [S] et ses deux enfants exclusivement pour l'acquisition et la mise en location du bien litigieux et qu'elle n'a pas réalisé d'autres opérations ce qui vient confirmer la qualité de vendeur non professionnel de celle-ci.