Cour d'appel, 1ère chambre, 19 mai 2026 — n° 24/02117

PAR CES MOTIFS , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement du 26 juillet 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il : ' CONDAMNE Madame [L] [J] à procéder à la remise en état du mur séparatif des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au dessus du cabanon et au droit du jardin de Madame [F] [B] épouse [K] et Madame [C] [K] ; DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes' ; et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation, DEBOUTE [F] [B] épouse [K] et [C] [K] de leur demande de condamnation de [L] [O] épouse [J] à faire procéder à la remise en son état antérieur du mur séparatif des parcelles situées à [Localité 5], cadastrées section AB nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; DIT que [F] [B] épouse [K] et [C] [K] devront laisser libre accès à leur parcelle cadastrées section AB n° [Cadastre 2] afin que puissent être achevés par l'entreprise désignée par [L] [O] épouse [J] les travaux de réfection du mur séparatif, décrits au devis n° DEW53 en date du 30 janvier 2018 de la société [G] Père et fils ([Adresse 9]), éventuellement actualisé, sous astreinte de 250 € par infraction constatée à compter de la date de signification du présent arrêt ; DIT que [L] [O] épouse [J] devra : - faire constater à ses frais par un commissaire de justice l'état de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 2] propriété de [F] [B] épouse [K] et de [C] [K], au commencement des travaux, puis à leur achèvement; - informer [F] [B] épouse [K] et de [C] [K] par courrier recommandé avec accusé de réception, présenté au moins quinze jours avant la date de début des travaux, de la date de leur commencement, de leur durée, des horaires de l'entreprise intervenant et de l'identité de celle-ci ; DIT qu'à défaut pour [L] [O] épouse [J] de communiquer ces informations et de faire procéder au constat de l'état des lieux avant le début des travaux, [F] [B] épouse [K] et [C] [K] pourront refuser l'accès à leur fonds ; DIT que chacune des parties supportera la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés ; REJETTE les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES [L] [O] épouse [J] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 4] (Charente-Maritime), cadastré section AB n° [Cadastre 1]. [F] [B] épouse [K] est usufruitière, [C] [K] nue-propriétaire d'un bien immobilier situé aux 9 et 11 de la même rue, cadastré section AB nos [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Un mur sépare les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Courant 2018, ses voisines ont autorisé [L] [O] épouse [J] à pénéter sur leurs fonds pour réaliser des travaux sur le mur séparatif. Elles lui ont postérieurement refusé l'accès à leur propriété aux motifs qu'elles n'avaient pas été informées de la nature des travaux et que, sans leur accord, le mur en pierres apparentes avait été enduit, une cheminée avait été supprimée et de la végétation avait été abattue. Par courrier recommandé en date du 9 novembre 2018, [L] [O] épouse [J] a mis en demeure [F] [B] épouse [K] de laisser libre l'accès à son terrain. Un désaccord persiste sur la mitoyenneté du mur. Par ordonnance du 2 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle a, sur la demande de [L] [O] épouse [J] commis [I] [A] en qualité d'expert. La rapport d'expertise est en date du 9 mai 2020. Par acte des 13 et 16 septembre 2022, [L] [O] épouse [J] a assigné [F] [B] épouse [K] et [C] [K] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Elle a demandé de : - dire que le mur séparatif des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au dessus de la maison voisine était sa propriété et qu'il était mitoyen entre les bâtiments ainsi qu'au droit du conduit de la cheminée de la maison voisine ; - dire que ce mur au dessus du cabanon et au droit du jardin des défenderesses était mitoyen sur la partie basse et sa propriété en partie haute ; - l'autoriser à terminer la réfection du mur séparatif ; - d'enjoindre sous astreinte aux défenderesses de laisser libre accès à leur fonds jusqu'à la fin des travaux de la réfection du mur ; - dire que les frais de réfection du mur seraient répartis en application de l'article 655 du code civil. Les défenderesses ont conclu au rejet de ces demandes. Elles ont reconventionnellement demandé de condamner [L] [O] épouse [J] à faire remettre le mur en son état d'origine et à faire remettre en usage le conduit de cheminée obstrué. Par jugement du 26 juillet 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes : ' DIT que le mur séparatif au dessus de la maison de Mesdames [K] est la propriété de Madame [L] [J] et qu'il est mitoyen entre les bâtiments ainsi qu'au droit du conduit de la cheminée; DIT que le mur séparatif des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 1] appartenant à Madame [L] [J] et [Cadastre 2] appartenant à Madame [F] [B] épouse [K] et Madame [C] [K], située à [Localité 5] est mitoyen entre les bâtiments et privatif à Madame [L] [J] au dessus du bâtiment de Mesdames [K], sauf la cheminée, également mitoyenne; DIT que le mur séparatif des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au dessus du cabanon et au droit du jardin de Madame [F] [B] épouse [K] et Madame [C] [K] est mitoyen sur la partie basse et privatif à Madame [L] [J] sur la partie haute; CONDAMNE Madame [L] [J] à procéder à la remise en état du mur séparatif des parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au dessus du cabanon et au droit du jardin de Madame [F] [B] épouse [K] et Madame [C] [K] ; CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à Madame [F] [B] épouse [K] et Madame [C] [K] la somme de 2.500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation du préjudice lié à l'intervention sur les plantations; DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens; DIT que les frais de l'expertise judiciaire seront supportés par Madame [L] [J]; ECARTE l'exécution provisoire de droit'. Il a constaté que :

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LE MUR SEPARATIF L'article 653 du code civil dispose que : 'Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire'. L'article 654 du même code précise que : 'Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné. Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre'. L'expert judiciaire a indiqué en page 14 de son rapport que : 'Appartenance du mur : Accord sur les mitoyenneté : Les parties conviennent que les murs sont mitoyens entre les bâtiments, que le mur au dessus de la maison [K] est privatif à Mme [J] et qu'il est également mitoyen au droit du conduit de la cheminée [K]. Mur litigieux pour la définition de l'appartenance : Le mur litigieux comprend le mur situé au dessus du cabanon et le mur de la maison [J] au droit du jardin [K]. Mme [J] considère que le mur est mitoyen sur la partie basse et que la partie supérieure lui appartient conformément aux conclusions de Mme [Z]. Mme [K] considère que la totalité de ce mur est mitoyen en raison de l'ancienne configuration des lieux : toiture en retrait, présence de « babouette » et de pierre. Suite des opérations pour I'appartenance du mur litigieux : Pour l'appartenance du mur, on dispose, à ce jour, uniquement des présomptions résultant de la configuration actuelle des lieux s'appuyant sur les signes apparents'. Aucune des parties n'a produit son titre de propriété. Les origines de propriété n'ont pas été retracées. Le seul acte faisant mention d'un mur séparatif est un acte de donation partage du 13 janvier 1958. Il y a été stipulé que [R] [P], attributaire du lot n° 1 incluant la maison située au [Adresse 5]', et [Y] [H] épouse [T], attributaire du lot n° 3 incluant un bien immobilier situé même lieu-dit, sans précision de voie, s'engageaient à construire à frais communs un mur séparatif. Les plans cadastraux annexés au rapport d'expertise ne permettent pas de situer ces parcelles et d'établir une correspondance avec les parcelles litigieuses. Les autres actes produits aux débats ne donnent pas d'indication sur la propriété du mur séparatif. Il convient dès lors de faire application des dispositions précédemment rappelées. Les parcelles nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont bordées à l'est par la [Adresse 1] (cadastre) ou de [Adresse 6] et au nord-est par la [Adresse 7]. Ces deux voies se rejoignent au nord-ouest de la parcelle n° [Cadastre 3] pour former une patte d'oie. Le bien d'habitation des intimées, situé [Adresse 1], est accolé à celui de la maison d'habitation de l'appelante. Ces biens ont ainsi un même mur séparatif. Les photographies annexées au rapport d'expertise établissent que des poutres du logement de l'appelante sont ancrées dans le mur séparatif. Un tel ancrage dans un mur mitoyen, permis par les articles 657 et 662 du code civil, n'est pas un signe de non-mitoyenneté. Il s'ensuit que le mur séparatif est, pour sa partie constituant le mur de l'habitation de l'appelante et jusqu'à l'héberge, mitoyen aux intimées. La partie supérieure du mur est, en l'absence de marque de mitoyenneté, privative à l'appelante, sauf en ce qui concerne la partie du mur sur laquelle s'appuie le conduit de cheminée de l'habitation des intimées. Les parties en ont convenu devant l'expert. Entre la maison d'habitation des intimées et la [Adresse 7], le mur séparatif est celui d'une ancienne grange située sur le fonds de l'appelante, réhabilitée en logement. Ce mur séparatif n'est pas le prolongement du mur de l'habitation de l'appelante. Les photographies annexées au courrier précité et au rapport d'expertise établissent qu'il est une construction distincte, bien qu'accolé. Ce mur constitue celui du cabanon situé sur le fonds des intimées, bordant la [Adresse 7]. La pente du toit de l'ancienne grange est orientée vers le fonds de l'appelante, presque parallèlement à la [Adresse 7] La toiture s'achève en son sommet, du côté du fonds des intimées, par une rangée de tuiles posées dans l'alignement du mur, perpendiculairement à celles du pan de toiture. Le cabanon et l'ancienne grange sont des constructions de style similaire. Leur date de d'édification n'est pas connue. Le même raisonnement que précédemment prévaut pour la partie du mur séparatif formant celui du cabanon. Au surplus, la photographie du cabanon annexée en page 8 du rapport d'expertise fait apparaître la présence d'une 'babouette' sur le mur séparatif. Cette partie du mur, jusqu'à l'héberge du cabanon, est dès lors mitoyenne. Sa partie supérieure est privative à l'appelante. Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ces points. S'agissant de la partie du mur située au droit du jardin des intimées, [V] [Z], géomètre-expert à [Localité 6], a, dans un courrier en date du 20 décembre 2018 indiqué aux époux [E] [J] que : 'Pour faire suite à notre entrevue du 3 Décembre 2018, je vous confirme qu'au vu de la photo ci-dessous le mur de séparation entre les parcelles AB n° [Cadastre 1] et AB n° [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 5] est en partie mitoyen et en partie votre propriété. En effet, il existe une marque de mitoyenneté trois petites pierres verticales (que j'avais par ailleurs constaté en 1985 lors de mon passage chez M. [B] [S] alors propriétaire de la AB n° [Cadastre 2]), qui donc délimite la mitoyenneté en hauteur jusqu'à ces pierres, le mur est mitoyen, au-dessus il vous appartient'. Sur cette photographie apparaissent, jusqu'à mi-hauteur du mur des pierres saillantes et en pied du mur, une 'babouette'. Cette photographie permet également de constater que la partie inférieure du mur avait été recouverte d'un enduit cimenté gris Le mur apparaît ainsi mitoyen jusqu'à mi-hauteur. Il n'existe en partie haute aucune marque de mitoyenneté. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré ce mur mitoyen en sa partie basse et privatif en sa partie haute. SUR LES TRAVAUX SUR LE MUR L'article 544 du code civil dispose que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'. [L] [O] épouse [J] pouvait, en sa qualité de propriétaire exclusif du mur séparatif en ses parties supérieures, faire procéder aux travaux d'entretien de son choix sur ces parties du mur. Il n'est pas soutenu que ces travaux sont contraires aux règles d'urbanisme. Il n'est pas établi que les travaux, réalisés par une entreprise, constituaient une quelconque nuisance visuelle. Les intimées ne sont dès lors pas fondées à demander la remise en son état antérieur du mur sur ses parties non mitoyennes. S'agissant de la partie mitoyenne du mur au droit du jardin des intimés, l'article 655 du code civil dispose que : 'La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun'. L'article 656 du même code dispose que : 'Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne'. Le bénéfice de ces dernières dispositions n'est pas invoqué. Par courrier en date du 10 août 2018 adressé à [F] [B] épouse [K] résidant en Grande-Bretagne, [L] [O] épouse [J] a indiqué que : 'Nous allons faire refaire en septembre ou octobre, par les Etablissements [G], du Bois-Plage, l'enduit de notre maison, côté [Adresse 6] et le mur qui donne sur votre jardin.