Cour d'appel, chambre sociale, 13 mai 2026 — n° 24/03641

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Statuant dans les limites de l'appel partiel, Confirme le jugement entrepris, y ajoutant, Déboute M. [O] [B] de sa demande d'expertise sur la valeur locative à la date de conclusion du bail, Condamne M. [O] [B] aux dépens d'appel, Déboute M. [O] [B] de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [O] [B] à payer à Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M] la somme totale de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par eux en appel. Arrêt signé par Madame CAUTRES, Présidente, et par Madame LAUBIE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 21 juillet 2016, M. [H] [M], le bailleur, a donné à bail à ferme à M. [O] [B], le preneur, les biens suivants situées sur les communes de [Localité 5] et de [Localité 6] : - Sur la commune de [Localité 5] : Section A : -Numéro [Cadastre 1] : un bâtiment agricole à usage de bergerie d'une superficie de 1.450 m² avec usage commun avec le bailleur d'une cour d'une superficie d'environ 400m² ; -Numéro [Cadastre 2] : un terrain agricole entourant un bâtiment agricole non compris dans le bail ; -Numéros 348, 350, 351, 351, 353, 354, 385, 386, 387, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] : parcelles de terre ; -Numéros [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] : parcelles de terre ; -Numéros [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] : parcelles de terre ; Section C : -Numéros [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] : parcelles de terre ; -Numéros [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], [Cadastre 48] : parcelles de terre ; -Numéros [Cadastre 49], [Cadastre 50] : parcelles de terre ; - Sur la commune de [Localité 6] : Section D : -Numéros [Cadastre 51], [Cadastre 52], [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 57], [Cadastre 58] : parcelles de terre ; -Numéro [Cadastre 31] : parcelle de terre ; -Numéros [Cadastre 59], [Cadastre 60], [Cadastre 61], [Cadastre 62], [Cadastre 63]. Le bail porte sur une superficie globale de 58 ha 82 a et 38 ca (hors assiette du bâtiment agricole) et a été consenti pour une durée de 9 ans avec effet au 1er janvier 2016 au prix de 26.764,76 euros - soit 15.000 euros pour le bâtiment à usage de bergerie et 11.764,76 euros pour les parcelles de terre - payable à terme échu les 30 juin et 31 décembre de chaque année, soit tous les 6 mois. Un état des lieux établi le 20 juillet 2016 a été annexé à l'acte. Les parties ont convenu que le paiement du fermage de l'année 2016 sera réalisé au moyen d'un seul terme et pour sa totalité au plus tard le 15 octobre 2016. Le 18 août 2016, le preneur M. [B] a fait établir un nouvel état des lieux. Le 7 octobre 2016, le preneur a adressé une lettre de réclamation au bailleur. Le 4 juillet 2017, le preneur a fait procéder à un mesurage du bâtiment d'élevage et a sollicité la signature d'un avenant. Le preneur a consigné la somme de 17.620 euros entre les mains du notaire rédacteur de l'acte à la date du 30 octobre 2017. Le 2 avril 2018, M. [R] a adressé un nouveau courrier au bailleur. Le 14 juin 2020, M. [H] [M] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [T] [M], Mme [S] [M] et M. [N] [M]. Aux termes de l'acte de partage reçu par Maître [G] [Z] du 22 mai 2023, les terres affermées ont été attribuées à M. [N] [M]. Par acte extra-judiciaire du 26 juin 2023, M. [N] [M] a fait délivrer congé à M. [B] aux fins de reprise pour exploiter à son profit sur le fondement des dispositions de l'article L.411-59 du code rural. Par requête reçue au greffe le 17 octobre 2023, M. [O] [B] a saisi le tribunal des baux ruraux de Tarbes aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour reprise et à titre additionnel, dire que le prix du bail sera diminué depuis la date d'effet de ce dernier. Par jugement contradictoire du 17 décembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes a : Déclaré recevable la contestation de congé pour reprise formée par M. [B],

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il est précisé que l'appel de M. [B] ne porte que sur le litige relatif au montant des fermages et à l'obligation de délivrance, et que le congé délivré pour reprise des terres par M. [N] [M] n'est plus en discussion devant la cour. Sur la contestation de la clause de fixation du prix des fermages Il est constant que la fixation du prix des fermages est strictement encadrée par des règles d'ordre public, réduisant fortement la liberté de négociation, édictées à l'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime selon lequel : " Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en 'uvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé sur l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. À défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal. Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages. Cet indice est composé: a) Pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes; b) Pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente. Les modalités de calcul de l'indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire. L'indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l'agriculture. La variation de l'indice national des fermages 2020 par rapport à l'année 2019 est de 0,55 % (Arr. du 16 juill. 2020, art. 4); la variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 % (Arr. du 12 juill. 2021, art. 4); la variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 % (Arr. du 13 juill. 2022, art. 4); la variation de l'indice national des fermages 2023 par rapport à l'année 2022 est de 5,63 % (Arr. du 18 juill. 2023, art. 4); la variation de l'indice national des fermages de 2024 par rapport à l'année 2023 est de 5,23 % (Arr. du 17 juill. 2024, art. 4); la variation de l'indice national des fermages de 2025 par rapport à l'année 2024 est de + 0,42 % (Arr. du 23 juill. 2025, art. 4). Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas.» L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation. Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. À défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux > fixe le nouveau prix du bail. Les minima arrêtés par l'autorité administrative ne s'appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. " Ainsi, est irrégulier le loyer fixé en dehors des limites posées par l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Toutefois, de jurisprudence constante, la possibilité d'agir à tout moment en nullité d'un prix excessif ou sous-estimé n'est pas admise par la Cour de Cassation ( Cass. 3e civ., 18 février 1987, n°85-16.317 ; Cass. 3e civ., 7 février 1990, n°86-18.528 ; Cass. 3e civ., 20 mars 2007, n° 06-12.847 ; Cass. 3e civ., 7 janvier 2009, n° 07-18.191 ; Cass. 3e civ., 16 février 2010, n° 09-11.272). En effet, l'action visant à annuler la clause de fixation du prix du fermage au motif que ce prix est excessif car plus élevé que celui fixé par arrêté préfectoral est une action soumise aux dispositions de l'article L411-13 du code rural et de la pêche maritime. Il s'agit en effet d'une action en révision d'un fermage anormal, ouverte aux parties dès lors que le prix stipulé dans le bail est supérieur ou inférieur d'au moins 1/10 à la " valeur locative de la catégorie du particulier donné à bail ", action qui doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande introduite plus de trois ans après l'entrée dans les lieux est irrecevable. L'action en révision, qui n'a pas d'effet rétroactif car le nouveau prix ne s'applique qu'à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande, doit être distinguée d'une action en régularisation qui s'applique au loyer qui n'a pas été fixé en monnaie ou qui se réfère à une denrée non visée par l'arrêté préfectoral ( Cass. 3e civ., 13 décembre 2000, n 99-14.903) ; cette action en régularisation est soumise à la prescription quinquennale et la régularisation du fermage a un effet rétroactif. En l'espèce, M. [B] soutient que la clause relative au montant du fermage doit être déclarée nulle et non écrite, car le montant fixé dans le bail est largement supérieur au maximum fixé par l'arrêté préfectoral fixant le prix des fermages pour les Hautes-Pyrénées. Son action serait recevable car il s'agirait selon lui d'une action en régularisation, qu'il faudrait distinguer de l'action en révision du prix qui serait réservée aux fermages fixés dans la fourchette prévue par l'arrêté préfectoral mais ne correspondant pas à la réalité du bien loué. Les consorts [M], qui ne contestent pas le fait que le prix du fermage excède les plafonds préfectoraux, estiment pour leur part que l'action de M. [B] est bien une action en révision des fermages, et qu'elle est irrecevable car introduite hors du délai de trois ans après conclusion du bail. Sur ce, il résulte des textes et principes édictés ci-dessus que l'action de M.