Cour d'appel, chambre civile section b, 19 mai 2026 — n° 24/03244

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement en ce qu'il a : - constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2023 ; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ; - condamné Mme [L] à payer à M. [D] [U] une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné Mme [L] au paiement des dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [E] [L] à payer à M. [D] [U] la somme de 5 129 euros au titre des arriérés locatifs et indemnité d'occupation arrêtée au 20 juin 2024 avec intérêts au taux légal ; Condamne M. [D] [U] à payer à Mme [E] [L] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son trouble de jouissance ; Ordonne la compensation de ces condamnations ; Rejette toutes les autres demandes ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat en date du 8 janvier 2015, M.[D] [U] a consenti un bail au profit de Mme [W] portant sur un logement situé à [Localité 4], [Adresse 2]. Par avenant au contrat de bail initial en date du 24 septembre 2020, Mme [E] [L] est devenue colocataire de Mme [W]. Mme [E] [L] est seule titulaire du bail depuis le 31 mars 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, le bailleur a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner au paiement de diverses sommes. Par jugement du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2023 ; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ; - condamné Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 5 496 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 août 2023 et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; - condamné Mme [L] à payer à M. [U] une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ; - dit que Mme [E] [L] devra libérer les lieux ; - ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de Mme [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique du logement sis à [Localité 4] [Adresse 2] ; - débouté Mme [L] de toutes ses demandes ; - condamné Mme [L] au paiement des dépens ; - reçu Mme [L] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ; - constater l'exécution provisoire de droit ; - débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 septembre 2024, Mme [L] a interjeté appel de l'entier jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025, l'appelante demande à la cour de dire recevable et bien fondé son appel, d'infirmer le jugement entrepris, et en conséquence, statuant à nouveau, de : à titre principal : - juger recevable et bien fondée l'exception d'inexécution soulevée par Mme [L] ; - juger que Mme [L] n'était pas tenue au paiement des loyers depuis au moins septembre 2022 ; - en conséquence, débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes ; à titre principal et reconventionnel : - dire que Mme [L] et Mme [W], puis Mme [L] seule, n'étaient redevables d'aucun loyer à compter de la prise d'effet du bail et que Mme [L] ne l'était pas non plus pour l'avenir jusqu'à son départ du logement par application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'arrêté préfectoral du 4 août 2023 ; À titre subsidiaire, sur l'application de l'article 20-1 : - dire que le loyer résiduel dû par Mme [L] et Mme [W], puis par Mme [L] seule, était d'au plus 200 euros par mois à compter de la prise d'effet du bail et pour l'avenir jusqu'à son départ du logement, par application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve de la période de suspension de tout paiement en raison de la survenance de l'arrêté préfectoral du 4 août 2023 ; - en conséquence, condamner M. [U] au paiement à Mme [L] de la somme 9 721,64 euros correspondant au trop-perçu de loyer sur une période de 23 mois ; - dire que ladite condamnation ne purge pas les droits d'action en paiement de Mme [L] à l'encontre de M. [U] dans l'hypothèse d'une répétition d'indu d'APL de la CAF à son encontre en raison de la réduction rétroactive du montant du loyer par décision de justice. à titre subsidiaire, sur la condamnation au remboursement :

MOTIVATION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Moyens des parties Mme [L] soulève l'exception d'inexécution et indique qu'en regard de l'indécence et de l'insalubrité du logement depuis l'entrée dans les lieux, elle n'était redevable d'aucun loyer. M. [U] réplique que l'exception d'inexécution ne peut être retenue que si le locataire s'est trouvé dans l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle ou encore que le logement est devenu inhabitable. Réponse de la cour Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. En outre, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (3e Civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135). La preuve de l'inexécution de l'obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution (3e Civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194). Il appartient donc à Mme [L] de démontrer que le bailleur a failli à son obligation de lui délivrer un logement décent. Au cas d'espèce, elle verse notamment au débat : - le compte rendu de sortie de Mme [W] (ancienne colocataire) du 6 avril 2021 (pièce 4) faisant notamment état 'de moisissures sur les murs du salon, douche du haut humide et moisie' ; - le rapport de l'organisme SOLIHA du 1er juin 2023 (pièce 9) faisant état d'un état des lieux non conforme : 'les chambres et bureaux dans les combles ne peuvent être considérés comme tels, carence du système de ventilation, installation électrique dangereuse, absence de garde-corps, remontées d'odeurs, travaux de salle de bain avec des malfaçons susceptibles d'être à l'origine des dégâts des eaux' ; - le courrier du 7 août 2023 de notification à Mme [L] de l'arrêté de danger imminent pour la santé et la sécurité du Préfet de l'Isère et arrêté du 4 août 2023 (pièce 11) faisant état de nombreuses anomalies sur l'installation électrique, l'absence de garde-corps conformes au niveau de l'escalier menant au 2ème étage ainsi que sur les menuiseries des pièces du 2ème étage, ne protégeant pas contre les risques de chute. Il convient de constater que la plupart des éléments produits par la demanderesse afin de démontrer l'inhabitabilité du logement au soutien de l'exception d'inexécution sont postérieurs au commandement de payer en date du 24 janvier 2023. En tout état de cause, le seul compte rendu de sortie de l'ancienne colocataire antérieur à ce commandement mentionne la présence de moisissures sur les murs. Toutefois, cet élément, qui peut avoir de multiples origines, pas plus que les pièces postérieures au commandement, ne permet d'établir une impossibilité totale d'utiliser les lieux, condition nécessaire pour invoquer utilement l'exception d'inexécution. Dès lors, la demanderesse est mal fondée à se prévaloir de ce moyen pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties (pièces 2 et 3 intimé) comporte une clause résolutoire qui stipule qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit. Il ressort des pièces du dossier qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [L] le 24 janvier 2023 pour un montant au principal de 2 672,55 euros arrêté 16 janvier 2023. Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai imparti. Partant, la clause résolutoire s'est trouvée acquise au 24 mars 2023 en confirmation du jugement. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Moyens des parties M. [U] sollicite la somme de 14 192,21 euros au titre de l'arriéré locatif. Mme [L] fait valoir qu'elle ne doit rien en soulevant l'exception d'inexécution et à tout le moins sollicite la réduction du loyer en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 200 euros de la prise d'effet du bail jusqu'au départ. Elle ajoute qu'en tout état de cause, aucun loyer et indemnité d'occupation n'était dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté relatif au danger imminent du 4 août 2023 et jusqu'à son départ, puisqu'aucune mainlevée de l'arrêté n'est intervenue. Réponse de la cour Il n'est pas contesté que Mme [L] a quitté les lieux le 20 juin 2024 (pièce 47 intimé). Ayant quitté les lieux, elle a renoncé à ses demandes relatives à la réalisation de travaux (page 16 de ses conclusions) qui en tout état de cause seraient devenues sans objet. Il résulte des développements précédents que Mme [L] échoue à apporter la preuve d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux, condition nécessaire pour invoquer utilement l'exception d'inexécution, de sorte que la demande tendant à voir écarter le paiement de la dette locative et la réduction de l'indemnité d'occupation à la somme de zéro euro sur ce fondement doivent être rejetées. Subsidiairement, Mme [L] sollicite la réduction du loyer en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 200 euros de la prise d'effet du bail jusqu'au départ. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, comme prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.