Cour d'appel, chambre civile section b, 19 mai 2026 — n° 24/03111

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamné Mme [O] [B] à payer à la société Action logement services la somme de 595,78 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la SCI Estalex de sa demande de mise hors de cause ; Dit sans objet la demande en paiement formulée par la société Action Logement Services ; Constate que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit effet ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCI Estalex a donné à bail à Mme [O] [B] un logement situé [Adresse 4] à Beaurepaire par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, avec prise d'effet le 19 octobre 2020. Par acte de cautionnement séparé en date du 16 octobre 2020, la société Action logement services s'est portée caution solidaire des sommes susceptibles d'être dues par le locataire dans le cadre du dispositif Visale. Le 1er mars 2023, la société Action logement services a fait signifier à Mme [B] un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du contrat de bail et, par exploit de commissaire de justice du 7 juin 2023, a fait assigner Mme [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la voir condamner au paiement de diverses sommes. Le 7 mars 2024, la société Action logement services a fait assigner la SCI Estalex devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne, avec le même dispositif que celui figurant sur l'assignation délivrée à Mme [O] [B]. Par jugement du 21 juin 2024, le tribunal judiciaire de Vienne a : - ordonné la jonction de la procédure n° RG 24/00303 (impliquant la société Action logement services et la société civile immobilière Estalex) à la procédure n°RG 23/00560 (impliquant la société Action logement services et Mme [O] [B]) ; - déclaré recevable l'action en constatation de la clause résolutoire et en expulsion formée par la société Action logement services ; -'constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement le 19 octobre 2020 entre la société civile immobilière Estalex et Mme [B] à la date du 1er mai 2023 ; -'suspendu les effets de cette clause pendant un délai de 8 mois à compter du jugement sous condition que Mme [O] [B] s'acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens selon les modalités fixées ci-dessous ; - rappelé que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par le locataire ; - condamné Mme [O] [B] à payer à la société Action logement services la somme de 595,78 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; - accordé à Mme [O] [B] un délai de paiement de huit mois à compter de la signification du jugement pour s'acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versements mensuels d'au moins 100 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ; -'rappelé que pendant le cours du délai, la majoration d'intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d'être dues ; - dit que si Mme [O] [B] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l'issue du délai ne pas avoir joué ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse. Dans ce cas : - constaté la résiliation du bail conclu pour le logement le 19 octobre 2020, à la date du 1er mai 2023 ; - ordonné l'expulsion de Mme [O] [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [O] [B] d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

MOTIVATION Sur la mise hors de cause du bailleur : L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, il ressort des développements précédents et des pièces justificatives versées aux débats, notamment les quittances subrogatives des 16 février 2023 et 19 avril 2023 (pièces 7b et 9 de la société Action logement) et des décomptes produits que l'arriéré locatif a été réglé par la caution au bailleur. Partant, la société Action logement service se trouve subrogée dans les droits qu'avait la SCI Estalex contre la locataire conformément à l'article 2309 du code civil précité. Toutefois, la demande de mise hors de cause du bailleur ne saurait prospérer, sa présence à l'instance demeurant nécessaire, ne serait-ce que pour permettre de vérifier le bien-fondé de l'appel en garantie adressé à la caution. En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de mise hors de cause. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'arriéré locatif : Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 19 octobre 2020 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers (pièce 4 Action logement, page 6). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er mars 2023, pour la somme en principal de 595,70 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2023. Il ressort des pièces justificatives versées aux débats, et notamment les quittances subrogatives des 16 février 2023 et 19 avril 2023 (pièces 7b et 9 de la société Action logement), ainsi que par le décompte des sommes dues et des sommes versées, que les loyers réglés par la caution n'ont pas été régulièrement et intégralement remboursés par la locataire. En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [B] ne pouvait valablement soutenir que le bailleur avait sollicité le paiement des loyers auprès de la garantie Visale pour la période sous arrêté préfectoral d'insalubrité. Il résulte en effet des arrêtés préfectoraux des 17 décembre 2021 et 19 mai 2022 (pièces 1 et 2 appelante) que son obligation de paiement des loyers a été suspendue pour la période courant du 1er janvier 2022 au 31 mai 2022 inclus. Or, les quittances subrogatives portent sur des périodes distinctes, à savoir les mois de juillet 2021, août 2021, novembre 2021, juin 2022 et de janvier à avril 2023. La société Action logement services verse aux débats une quittance subrogative ainsi qu'un décompte (pièce 10) permettant de fixer sa créance locative, après déduction des frais de procédure, à la somme de 595,78 euros arrêté au mois d'avril 2023. Par ailleurs, le décompte versé aux débats par Mme [B] en pièce n°7, faisant état d'une dette locative de 128,40 euros arrêtée au 6 août 2024, confirme que les loyers susmentionnés n'ont pas été réglés par la locataire, ou seulement de manière partielle, et que l'appel en garantie de la caution par le bailleur était dès lors justifié. Faute pour Mme [B] d'avoir justifié du paiement des causes du commandement durant le délai imparti, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mai 2023. Le jugement sera confirmé de ce chef. Toutefois, la société Action logement services fait valoir que la dette a été intégralement soldée en exécution de la décision contestée, qui prévoyait une suspension de la clause résolutoire, de sorte que la demande relative à la dette locative est devenue sans objet en cause d'appel. Il convient, dès lors, de constater que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit effet. L'équité et le sens de l'arrêt commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.