Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 19 mai 2026 — n° 24/03419

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort: Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 mai 2024, rectifié le 28 mai 2024, en ce qu'il a: - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI Urban Espace, en qualité de bailleur, et la SASU [V] [W], en qualité de preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à Bordeaux (33000) étaient réunies à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures, - condamné la SASU [V] [W] au paiement des dépens, n'incluant pas les frais de signification de l'ordonnance sur requête, les frais de constat d'huissier, le coût des des sommations interpellatives ; - condamné la SASU [V] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, Statuant à nouveau, Accorde à la société [V] [W] un délai rétroactif à compter du 12 juin 2022 jusqu'au 28 mai 2024, pour cesser la location gérance ainsi que ses activités de cuisson, Suspend les effets de la clause résolutoire acquise au profit du bailleur à la suite du commandement resté infructueux et ce jusqu'au 28 mai 2024, Constate que la société [V] [W] a cessé à compter du 27 mai 2024 les infractions reprochées dans le commandement visant à la clause résolutoire, Constate en conséquence que la clause résolutoire du bail commercial n'a jamais pris effet, Rejette les demandes de la société Urban Espace, tendant à voir ordonner l'expulsion de la société [V] que si du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] et à la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 juin 2022, Dit n'y avoir lieu à statuer sur les autres demandes subsidiaires de la société [V] [W] à l'encontre de la société [Y], Y ajoutant, Condamne la société [V] que si à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3480 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne la société [V] que si aux dépens d'appel, Condamne la société [V] que si à payer à la société [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE: 1. La SASU [V] [W], dont le siège est à [Localité 1], exerçait une activité de restauration rapide. La SCI [Adresse 1], ayant son siège à Cerons (Gironde), a pour activité la location de biens immobiliers. La SAS [Y], dont le siège était à [Localité 1], exerçait une activité de restauration rapide. Par acte du 5 septembre 2006, M. [C], aux droits duquel vient la société Urban-Espace suivant acte de cession du 16 septembre 2006, a donné à bail commercial à M. [S] un local commercial situé à [Localité 1] pour une durée de neuf années. La clause de destination stipule que les locaux sont affectés à usage de salon de thé et sandwicherie et exclut l'« usage de restauration avec cuisson d'aliments, type grande restauration, ou sandwicherie chaude, ou toute activité susceptible d'entrainer des nuisances olfactives, sonores, ou une dégradation des locaux loués ». Par attestation du 22 janvier 2013, M. [C] a autorisé l'ajout de l'activité de sandwicherie chaude à la destination intiale du bail. Par acte du 29 juin 2015, le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 4 septembre 2015. Par acte du 21 septembre 2018, à la suite de plusieurs cessions, la société [V] [W] a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux, incluant le droit au bail, et l'a donné en location gérance à la société [Y] suivant acte du 4 juin 2021. Soutenant que le fonds a été donné en location-gérance sans son accord et que l'activité exploitée n'est pas conforme à la destination des locaux, la société [Adresse 1] a obtenu sur requête une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 janvier 2022, l'autorisant à faire constater par huissier de justice les activités réalisées dans ces locaux. Sur le fondement de ce constat, la société Urban-Espace a, par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, demeuré infructueux, fait signifier à la société [V] [W] un commandement visant la clause résolutoire, en lui demandant de mettre un terme à la location-gérance et de respecter la destination des locaux dans le délai d'un mois. 2. Par exploit du 25 juillet 2022, la société [Adresse 1] a fait assigner la société [V] [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion, et condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 760,66 euros à compter du 14 juin 2022. 3. Par exploit du 24 janvier 2023, la société [V] [W] a assigné la société [Y] en intervention forcée pour la voir condamner à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations mises à sa charge au titre de la violation de la destination du bail commercial. 4. Par jugement réputé contradictoiredu 21 mai 2024, rectifié par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 4], en qualité de bailleur, et la SASU [V] [W], en qualité de preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 5] à Bordeaux (33000) à la date du 13 juin 2022 à vingt-quatre heures ; - ordonné l'expulsion du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 2] de la SASU [V] [W] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement ; - condamné la SASU [V] [W] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d'occupation à compter du 14 juin 2022 à hauteur de 760,66 euros par mois, payable le 05 de chaque mois et jusqu'à libération effective des lieux par de la SASU [V] [W] ou tout occupant de son chef ; - débouté la SASU [V] [W] de sa demande en garantie à l'encontre de la SAS [Y] ; - condamné la SASU [V] [W] au paiement des dépens, n'incluant pas les frais de signification de l'ordonnance sur requête, les frais de constat d'huissier, le coût des des sommations interpellatives ;

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la validité du commandement de payer: Moyens des parties: 11. Au visa des articles 1188 et 1190 du code civil, la société [V] [W] (ci-après désignée CQS) soutient que les clauses du bail doivent être interprétées en faveur du débiteur de l'obligation, à savoir le locataire, et qu'en l'espèce, aucune des stipulations ne lui interdisait strictement la mise en location-gérance du fonds de commerce, étant précisé qu'elle demeurait tenue à ses obligations principales de locataire et continuait, de ce fait, à exercer son activité en tant que titulaire du fonds, même si l'exploitation quotidienne était confiée à un tiers. Elle ajoute sur ce point que le fonds de commerce '[Adresse 6]' avait fait l'objet d'une location-gérance à compter du 5 décembre 2016 jusqu'au 28 février 2018, au su et au vu du bailleur, ce qui atteste de la volonté des parties de ne pas interdire la location-gérance. En second lieu, elle fait grief au jugement d'avoir, à tort, estimé que l'activité de cuisson légère était interdite par les stipulations du bail alors, selon elle, que la clause de destination du bail résultant de l'avenant en date du 24 janvier 2013 autorisait les activités de cuisson modeste ou relevant de la petite restauration; et qu'il n'existe aucune clause interdisant strictement toute activité de cuisson sans distinction. 12. Au visa des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, et de la jurisprudence de la Cour de cassation (3°civ. 6 février 2013, n°11-23479), la société [Adresse 1] réplique que la mise en location-gérance du fonds de commerce se trouvait prohibée par les stipulations du bail (pages 6 et 9), imposant au preneur d'exercer personnellement son activité de façon continue dans les lieux loués et interdisant toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers. Se fondant sur les constatations opérées par commissaire de justice, elle ajoute que le restaurant exploité en location-gérance proposait en réalité des plats relevant d'une restauration classique, ainsi que la vente de cocktails et d'alcools forts, ce qui ne peut être jugé comme connexe à l'exploitation d'un fonds de commerce de salon de thé et sandwicherie chaude. Réponse de la cour: 13. Selon les dispositions de l'article 1134 alinéa premier du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 14. Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, la société Urban espace a fait délivrer à la société [V] [W] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir, d'une part, à mettre un terme à la location-gérance, et, d'autre part, à respecter la destination du bail. Dans cet acte, le bailleur énonce de manière claire que, faute pour le locataire de satisfaire au commandement dans le délai d'un mois à compter de sa signification, il se réserve le droit de se prévaloir de la clause résolutoire. 15. Par des motifs pertinents et détaillés, qui ne sont pas utilement contestés à hauteur d'appel, et que la cour fait siens, le tribunal a retenu à bon droit que la société [V] [W] a contrevenu aux stipulations du bail commercial en concluant le 4 juin 2021, sans autorisation formelle du propriétaire, un contrat de location gérance avec la société [Y], alors que le bail lui interdisait toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, et lui faisait obligation d'exercer personnellement dans les lieux loués son activité de façon continue. Il sera seulement ajouté qu'en raison des deux clauses rappelées par le premier juge, la mise en location gérance se trouvait indirectement, mais de manière certaine, interdite par le bail commercial, puisqu'elle impliquait nécessairement, à titre accessoire, la jouissance des locaux par un tiers au contrat de bail. La seule circonstance que le fonds de commerce à l'enseigne la Bodeguita ait pu auparavant donner lieu à une mise en location gérance entre le 5 décembre 2016 et le 28 février 2018 ne vaut pas renonciation du bailleur à se prévaloir de la violation, par la société [V] [W], de la clause expresse imposant au preneur un exercice personnel de l'activité commerciale. 16. Par ailleurs, le contrat de location gérance du 4 juin 2021 a donné lieu à l'exploitation dans les locaux d'une activité de restauration classique, constatée le 8 février 2022 par commissaire de justice (avec menu comportant notamment de l'onglet de boeuf lardé, des korean burgers, confit de canard, patates douces panées) et vente de vins, alors que le bail commercial du 5 septembre 2006 renouvelé aux mêmes conditions le 30 juin 2015 stipule en page 2 (Affectation des lieux loués) que les locaux objets du bail sont affectés à usage de salon de thé, sandwicherie, que de convention expresse entre les parties, 'ils ne pourront en aucun cas être affectés à usage de restauration avec cuisson d'aliments, type grande restauration, ou sandwicherie chaude, ou toute activité susceptible d'entraîner des nuisances olfactives, sonores, ou une dégradation des locaux loués'. Le 22 janvier 2013, le bailleur n'a consenti à modifier la destination des lieux qu'en autorisant l'ajout de l'activité de sandwicherie chaude, de sorte que la clause initiale demeurait inchangée pour le surplus susvisé. Or, les plats proposés aux clients lors des constatations par commissaire de justice le 8 février 2022 ne relèvent pas de la sandwicherie chaude, mais de la restauration classique avec cuisson d'aliments. Il en est de même pour 'les coquilles [Localité 3] au parmesan in fire' et les tatakis de viande proposés aux clients sur la page Facebook publiée par l'exploitant (pièce 20 du bailleur). La seule circonstance que l'état des lieux d'entrée, réalisé le 8 août 2018 avec la société BRC, cédante du fonds, ait mentionné la présence dans les locaux d'une plaque de cuisson, d'une hotte aspirante et d'un four est inopposable au bailleur qui n'était pas présent à l'acte de vente et qui demeure en droit d'invoquer un manquement personnel de la société [V] [W] à la clause relative à la destination des lieux. Il est par ailleurs indifférent, dans le cadre du présent litige, que la réglementation relative à la sécurité incendie dans les établissements recevant du public ([Localité 4]) distingue la cuisson de grande restauration de la cuisson de petite restauration. La société [V] [W] demeurait, en qualité de preneur en place, seule responsable du respect de la clause de destination, vis à vis du bailleur. 17. Au vu des déclarations faites le 29 juin 2022 par M. [H] [J], représentant légal de la société [Y], celle-ci restait, à cette date, locataire gérant de la société [V] [W], et poursuivait son activité de restauration rapide objet du précédent constat. 18. Dès lors qu'il n'a pas été mis un terme aux contraventions au bail commercial, dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement visant la clause résolutoire, le premier juge a pu, à juste titre, constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juin 2022 à 24 heures. Sur la demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire : Moyens des parties: 19. Se fondant sur les dispositions de l'article L. 145-41 et 1343-5 du code civil, l'appelante souligne sa bonne foi dans l'interprétation du contrat, ainsi que l'absence de tout préjudice pour le bailleur, et elle sollicite à titre rétroactif le bénéfice d'un délai à compter du 12 juin 2022 jusqu'au 28 mai 2024, date à laquelle la société [Y] a cessé toute activité dans les locaux donnés à bail, en lui restituant les clés, mettant ainsi un terme au contrat de location-gérance et aux activités de cuisson légère. 20.