Cour d'appel, 1ère chambre civile, 19 mai 2026 — n° 25/03287

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance rendue le 30 janvier 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis, Statuant à nouveau, et y ajoutant, Déclare recevables les prétentions indemnitaires formées par M. [Y] [X] et Mme [J] [N] contre la société Khor immo au titre des désordres affectant la charpente, les tuiles et les panneaux solaires de l'immeuble situé à [Localité 5] acquis en l'état futur d'achèvement ; Déclare irrecevables les prétentions indemnitaires formées par M. [Y] [X] et Mme [J] [N] contre la société Khor immo au titre des désordres affectant la porte de distribution de la salle de bains et le réservoir des WC ; Condamne la société Khor immo aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne la société Khor immo à payer à M. [Y] [X] et Mme [J] [N] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'incident ; La déboute de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions remises au greffe le le 16 janvier 2026, la société Khor Immo demande à la cour de : -infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis le 30 janvier 2025 dans l'instance n° 23/02151 en tant qu'elle a : - dit M. [X] et Mme [N] prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ; - dit que les dépens suivront ceux de l'instance au fond ; - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires d'incident ; Statuant à nouveau, -prononcer la forclusion de l'action en réparation des désordres et de leurs conséquences indemnitaires initiée par les consorts [X] [N] ; -rejeter toutes demandes plus amples et contraires ; En tout état de cause, -condamner les consorts [X] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions remises au greffe le 16 décembre 2025, les consorts [X] [N] demandent à la cour de : -infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle les a dits prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ; -confirmer l'ordonnance dont appel pour le surplus ; Statuant à nouveau, -débouter la société Khor Immo de toutes ses demandes formées dans le cadre du présent incident ; -condamner la société Khor Immo à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la société Khor Immo aux dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 février 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 10 mars 2026, lors de laquelle les parties n'ont pas comparu. Par message adressé le 13 avril 2026, la cour a été contrainte de réclamer son dossier de plaidoiries au conseil des consorts [X] [N], non déposé dans le délai de l'article 914-5 du code de procédure civile, lequel lui a finalement été remis le 20 avril 2026.

MOTIFS 1. Sur la prescription de l'action La société Khor immo plaide que l'ensemble des désordres et non-conformités dont les consorts [X] [N] sollicitent la réparation ont été dénoncés soit à la livraison, soit dans le délai d'un mois, ou à tout le moins dans le délai d'un an suivant la livraison. Leur assignation en référé du 24 juin 2022 est manifestement tardive et n'a pas interrompu le délai de forclusion d'un an. La société appelante rappelle que la responsabilité contractuelle de droit commun ne saurait être mobilisée, puisqu'en matière de VEFA, sont applicables : - la garantie des désordres et non conformités apparents, visée à l'article 1642-1 du code civil, laquelle couvre les désordres apparents à la livraison ou dénoncés dans le délai d'un mois suivant la livraison ; - la garantie décennale pour les désordres de nature décennale non réservés, le demandeur à une action en responsabilité décennale dirigée contre un constructeur devant rapporter la preuve du caractère caché des désordres lors de la réception. Elle souligne que les consorts [X] [N] ont dénoncé, dès le 30 novembre 2020, l'absence d'attestation RT 2012, pièce qu'ils ont à nouveau réclamée par courrier du 2 mai 2021 en se plaignant d'un manque d'isolation. Elle en conclut que l'éventuelle non-conformité du bien à la RT 2012 et ses conséquences étaient connues des acquéreurs pour avoir été dénoncées à la livraison, ainsi que dans le délai d'un an ayant suivi la livraison. Ce désordre suit donc le régime des désordres apparents. Elle soutient de même que les désordres affectant les tuiles ont été dénoncés avant la livraison, et étaient donc nécessairement apparents lors de la livraison. Elle considère que l'expert judiciaire a, en outre, cantonné la nature de ce désordre à l'esthétisme, excluant tout caractère décennal. Elle rapporte encore que le désordre concernant la charpente a été dénoncé par les acquéreurs selon des courriers du 26 mars 2020 et du 30 novembre 2020, la note de calcul ayant été sollicitée le 3 mai 2021, les consorts [X] [N] admettant donc que certains problèmes étaient visibles avant même la livraison. Elle soutient que le désordre ainsi que son ampleur et ses conséquences étaient connus des acquéreurs avant la livraison. Elle observe également que l'absence de notice des panneaux solaires a été dénoncée selon un courrier du 3 mai 2021. Elle conclut que les désordres concernant la porte de distribution ont été dénoncés dans le mois suivant la livraison du bien, le 30 novembre 2020, tandis que les rayures du réservoir des WC ont été dénoncées le jour de la livraison. En réponse, les consorts [X] [N] plaident que la société Khor immo ne leur a toujours pas communiqué l'attestation RT 2012 du bien et que les désordres relatifs aux tuiles, à la charpente et aux panneaux solaires ont été révélés dans le cadre des opérations d'expertise et ne sont pas uniquement esthétiques. Ils exposent que les tuiles ont été découpées sans respecter les règles de l'art, les 24 et 25 janvier 2022, soit après la livraison du bien et que le rapport d'expertise conclut à un manque de fixation. Ils reconnaissent qu'avant même la livraison, certains problèmes affectant la charpente étaient visibles, mais soulignent que l'expertise judiciaire a mis en évidence des difficultés qui n'avaient pas été évoquées au moment de la livraison. Ils ajoutent que la difficulté concernant les panneaux solaires ne se résume pas à la communication de la notice mais concerne l'absence de compteur d'énergie, mis en évidence par l'expertise. Sur ce, Aux termes de l'article 1646-1, alinéa 1er, du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. En application des articles 1792 à 1792-3 du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1er, du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Aux termes de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Il est jugé que l'acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d'immeuble à construire, qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d'ordre public des articles 1642-1 et 1648 (Civ. 3e, 17 novembre 2004, n° 03-13.187 ; 15 septembre 2011, n° 10-13.778 ; 6 avril 2022, n° 21-13.179). Il résulte de l'application combinée de ces textes que la garantie de parfait achèvement, prévue par l'article 1792-6, alinéa 2, du code civil, n'est pas applicable à la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à la différence de la garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents prévue par l'article 1642-1 du même code. La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a dit M. [X] et Mme [N] prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement. Les parties s'accordent à hauteur d'appel sur une date de livraison de l'immeuble au 2 novembre 2020. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats, contrairement à ce que plaide la société Khor immo, que les consorts [X] [N] aient dénoncé des désordres spécifiques aux tuiles avant la livraison du bien. Leur courrier du 3 février 2020 n'évoque pas spécifiquement la couverture, mais uniquement une « toiture gondolée », sans autre précision. Ils ont par ailleurs saisi le juge des référés en invoquant une toiture « non conforme au PLU », cette difficulté concernant manifestement les tuiles de rives à rabat initialement posées comme le confirment leur courriel et leur courriers préalables de réclamation des 24 et 25 janvier 2022. En réalité, ce sont les investigations menées par l'expert judiciaire qui ont montré un grave problème de fixation de ces tuiles, après qu'elles ont été tronçonnées. Ce n'est donc qu'à compter de la notification de son rapport que les acquéreurs ont pu avoir une connaissance certaine de ce vice, incontestablement caché lors de la livraison.