Cour d'appel, 1ère chambre civile, 19 mai 2026 — n° 24/04471

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 6 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, sauf en ce qu'il a condamné la société Patrimoine immobilier à payer à Mme [X] [E] la somme de 2 335,34 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute Mme [X] [E] de sa demande en paiement de la somme de 19 584 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ; Déboute Mme [X] [E] de sa demande de délais de paiement ; Condamne Mme [X] [E] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [X] [E] à payer à la société Action logement services la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles ; Déboute Mme [X] [E] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 24 janvier 2025, Mme [X] [E] demande à la cour de : -infirmer le jugement en ce qu'il a : -constaté la résiliation à la date du 8 janvier 2023 du contrat de bail conclu entre la société Patrimoine immobilier et Mme [X] [E] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], -condamné Mme [X] [E] à payer en deniers ou quittances à la société Action logement services la somme de 12 277,89 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation pour les mois d'août 2022 au 12 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, -condamné la société Patrimoine immobilier à payer à la société Action logement services la somme de 328, 87 euros avec intérêts au taux légal en restitution de l'indu, -condamné la société Patrimoine immobilier à payer à Mme [X] [E] la somme de 2 335,34 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, -débouté les parties du surplus de leurs prétentions, -condamné Mme [X] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement, -condamné Mme [X] [E] à payer à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, A titre principal, -prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation aux torts exclusifs de la société Patrimoine immobilier à compter du départ de Mme [E] du local loué, soit à compter du 28 juillet 2022, -condamner la société Patrimoine immobilier à verser à Mme [E] la somme de 11 016 euros en réparation de son préjudice de jouissance, -débouter la société Patrimoine immobilier et la société Action logement services de toutes leurs demandes, A titre subsidiaire, -condamner la société Patrimoine immobilier à payer la somme de 19 584 euros à Mme [E] en réparation de son préjudice de jouissance, -ordonner la compensation des créances réciproques, En tout état de cause, -condamner la société Action logement services et la société Patrimoine immobilier à verser à Mme [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique pour la première instance et à la somme de 1 000 euros pour la procédure d'appel et aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, -octroyer à Mme [E] un délai de paiement de trois ans, conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par conclusions notifiées le 27 janvier 2025, la société Action logement services demande à la cour de : A titre principal, -confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail, -débouter Mme [X] [E] de l'ensemble de ses demandes, -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [E] à payer à la société Action logement services la somme de 12 277,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Subsidiairement, -condamner la société Patrimoine immobilier à restituer à la société Action logement services tout ou partie de la somme de 12 606,76 euros de façon qu'au total, elle soit entièrement remboursée, -en tant que de besoin, condamner la société Patrimoine immobilier à relever la société Action logement services indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens, En tout état de cause, -confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [E] à payer à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, Y ajoutant, -condamner solidairement Mme [E] et/ou la société Patrimoine immobilier à payer à la société Action logement services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner in solidum Mme [E] et/ou la société Patrimoine immobilier en tous les dépens d'appel.

MOTIFS 1. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Mme [E] soutient qu'en raison de l'humidité, des moisissures, du manque de chauffage, de l'impossibilité de fermer la porte d'entrée et une fenêtre, le logement était inhabitable. Elle explique avoir été contrainte de quitter les lieux le 28 juillet 2022 pour ce motif, ayant donné congé au bailleur sans respecter les formes de la lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fait valoir que son bailleur n'a jamais demandé de récupérer les clés, ni mis en 'uvre un état des lieux de sortie alors qu'il était parfaitement informé de son départ. Elle indique que son bailleur n'est pas en mesure de fournir un état des lieux d'entrée alors qu'il est un professionnel de l'immobilier, ce qui démontre que l'état du logement était déjà indécent à son entrée dans les lieux. Elle demande à la cour à titre principal de condamner la société Patrimoine immobilier à lui payer la somme de 11 016 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et à titre subsidiaire, la somme de 19 584 euros du fait de l'indécence du logement, et d'ordonner la compensation des créances réciproques. La société Action logement services demande la confirmation du jugement ayant constaté l'application de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers par Mme [E]. Elle précise qu'elle peut obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail puisqu'elle est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Elle soutient que le commandement de payer vise expressément d'une part la clause résolutoire insérée au bail, d'autre part les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ajoute que les causes du commandement n'ont pas été réglées par Mme [E] dans le délai de deux mois imparti. La société Patrimoine immobilier ayant fait jouer l'engagement de caution, elle lui a réglé le montant des sommes dues, soit 12 606,76 euros. La caution soutient que si Mme [E] a quitté matériellement les lieux le 28 juillet 2022, elle ne les a pas pour autant restitués au bailleur en bonne et due forme et restait redevable des loyers. Elle estime par ailleurs que les défauts de conformité et de décence allégués par Mme [E] ne rendaient pas impossible son maintien dans les lieux. Sur ce, Il résulte de l'article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, dont il résulte que le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Par application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 8.1 de l'acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « paiement par la caution et subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 6, alinéas 1 et 2, de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable au litige, précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter attente à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : -il assure le clos et le couvert ; le gros 'uvre du logement et ses accès sont en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, -les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, -la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, -les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, -les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, -les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Par ailleurs, l'article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : -une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, -une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires, -des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, -une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées, -une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ; l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, -un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.