Cour d'appel, chambre 1-1, 19 mai 2026 — n° 21/14598

Par ces motifs, La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, Déclare irrecevables les demandes indemnitaires formulées par M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] pour la première fois devant la cour à l'encontre de Mme [S] [X] ; Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 14 septembre 2021 en ce qu'il débouté les époux [N] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre des époux [C] ; Le confirme en ce qu'il a condamné M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] à payer à Mme [S] [X] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [C] aux dépens ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes de dommages-intérêts de M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] à l'encontre de M. [J] [C] et Mme [I] [L] épouse [C] ; Condamne M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] aux dépens afférents à leurs demandes à l'encontre des époux [C] et de Mme [Q] et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Les déboute de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] à payer à Mme [S] [X] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu'elle a été contrainte d'exposer devant la cour ; Ordonne la réouverture des débats sur les demandes formulées par M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] et les invite à s'expliquer sur la déclaration de leur créance à la procédure collective, l'appel en cause devant le premier juge du mandataire judiciaire et, à défaut de justifier de l'accomplissement de ces diligences, sur le caractère non avenu du jugement en ce qu'il statue sur les demandes formulées à l'encontre de la société Côte Provence immobilier, ainsi que de l'appel formé à l'encontre de ce jugement ; Renvoie la procédure et les parties à l'audience du mercredi 16 septembre 2026 à 9 h 15. Le greffier Le président

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique reçu le 2 novembre 2017 par Mme [S] [X], notaire, M. [P] [N] et Mme [Z] [B] épouse [N] (les époux [N]) ont acquis de M. [J] [C] et Mme [I] [L] épouse [C] (les époux [C]), au prix de 300 000 euros, un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3]. A la suite de l'apparition de fissures intérieures et extérieures, leur assureur protection juridique a mandaté un expert qui a révélé que la garantie décennale du constructeur avait été déclenchée en 2011 et donné lieu à des travaux réceptionnés le 10 mars 2014, et indemnisés par la société Mutuelles du Mans assurances, assureur du constructeur, à hauteur de 114 129,75 euros. L'expert a considéré qu'en dépit des travaux, le bâtiment, posé sur argile gonflante, continuait à évoluer, provoquant la réouverture des fissures anciennes et l'apparition de nouvelles. Il a préconisé, pour remédier au désordre, la réalisation de travaux de reprise par micro pieux, pour un coût estimé entre 200 000 et 300 000 euros. Après tentative de règlement amiable infructueuse, les époux [N] ont assigné les époux [C], le notaire et la SARL [Adresse 6], agent immobilier par l'entremise de laquelle la vente a été conclue, par actes des 4 et 6 décembre 2018, devant le tribunal de grande instance de Draguignan en résolution de la vente pour dol et dommages-intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - annulé la vente ; - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ; - condamné les époux [C] à restituer aux époux [N] la somme de 322 000 euros, versée en règlement du prix de vente, et à leur payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les époux [N] du surplus de leurs demandes ; - condamné les époux [N] à payer à Mme [X] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les époux [C] aux dépens. Pour annuler la vente, le tribunal, après avoir constaté que l'acte de vente ne mentionnait la réalisation d'aucun travaux de rénovation dans les dix ans ayant précédé la vente, a considéré que l'important sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie décennale afin de remédier aux fissures du béton cellulaire par reprise du gros 'uvre, injection de résine et réfection des peintures démontrait que les vendeurs avaient connaissance des désordres ; que s'agissant d'informations déterminantes entrées dans le champs contractuel au regard des réponses des acquéreurs dans le questionnaire d'achat, ils auraient dû les en informer et qu'à défaut, ils s'étaient rendus coupables d'un dol justifiant l'annulation de la vente. Après avoir ordonné les restitutions induites par l'annulation de la vente, le tribunal a considéré que les époux [N] ne justifiaient pas du préjudice lié à la nécessité de trouver un autre logement, de sorte que leur demande de dommages-intérêts à ce titre devait être rejetée. Par acte du 14 octobre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [N] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a condamnés à payer à Mme [X] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts et condamné les époux [C] à leur payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 février 2026.

Motifs de la décision La cour est saisie exclusivement des chefs du jugement relatifs aux dommages-intérêts réclamés par les époux [N] et aux dispositions relatives aux frais irrépétibles. 1/ Sur la demande de dommages-intérêts 1.1 Moyens des parties Les époux [N] font valoir qu'ils sont fondés à obtenir réparation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil en ce que les vendeurs du bien immobilier sont réputés constructeurs et, comme tels, responsable des désordres de nature décennale ; qu'ils ont été contraints de rechercher un nouveau logement et de déménager alors que l'état de santé de Mme [N], qui est atteinte d'un cancer, est précaire, qu'ils sont âgés de 68 et 73 ans et que le marché de l'immobilier a évolué depuis 2017 rendant très aléatoire la recherche d'un bien équivalent au même prix ; qu'après s'être investis dans l'aménagement de la maison, ils ont dû vivre dans un habitat inconfortable pendant cinq ans et qu'ils subissent une perte financière au titre de l'immobilisation de la somme correspondant au prix de vente, qui, si elle avait été placée, aurait produit des intérêts. Ils ventilent les dommages-intérêts demandés de la façon suivante : 50 000 euros au titre de leur préjudice moral, 30 000 euros au titre de leur préjudice financier (perte d'intérêts et dépenses complémentaires) et 20 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance. En réponse à la demande de la cour, ils soutiennent que leurs demandes sont recevables en dépit du caractère rétroactif de l'annulation de la vente, puisque si celle-ci fait obstacle à la poursuite d'une action en responsabilité décennale par le sous-acquéreur, la restitution du prix et des frais, qui résulte directement de l'effet rétroactif de l'annulation, n'est pas discutée, que les préjudices de jouissance, moral et financier sont des conséquences indépendantes du vice du consentement et que la partie trompée peut, au-delà des restitutions consécutives à l'annulation de l'acte, obtenir la réparation de ses dommages. Ils ajoutent que la référence dans leurs conclusions à l'article 1792 du code civil n'a pas pour effet de « fonder une action directe en garantie décennale en leur nom propre » mais permet seulement de caractériser la gravité des désordres, le caractère déterminant du vice sur leur consentement et l'étendue des dommages. 1.2 Réponse de la cour En application de l'article 1792-1 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. L'article 1792-1 du même code réputé constructeur tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Cependant, lorsque par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente pour vice du consentement, demandée à titre principal, l'acheteur a perdu sa qualité de propriétaire du bien, il est privé de la possibilité de se prévaloir des garanties dont bénéficie le propriétaire d'un bien, telle la garantie décennale. Or, dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 13 janvier 2022, les époux [N] fondent leurs demandes indemnitaires exclusivement sur les articles 1792 et suivants du code civil. L'article 1116 du code civil est visé au soutien de leurs demandes de restitution du prix de vente, des frais notariés et de la commission perçue par l'agent immobilier. Pour le surplus, ils indiquent qu'ils « sont également en droit de solliciter une indemnisation sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil », dont ils rappellent les dispositions avant de rappeler celles de l'article 1792 du même code et de détailler les différents préjudices dont il demandent réparation. En application de l'article 954 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 29 décembre 2023, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion et repris dans leurs dernières écritures. Les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures sont réputées abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Par conséquent, les époux [N] ne sont pas recevables, en réponse à une demande de la cour sollicitant leurs observations sur la recevabilité de demandes indemnitaires fondées sur les articles 1792 et suivants du code de procédure civile, à modifier le fondement juridique de leurs demandes, tel qu'il ressort de leurs dernières conclusions. N'ayant invoqué, au titre des moyens, que les dispositions des articles 1792 et suivants du code de procédure civile, la cour n'a pas à statuer sur un moyen de droit qui n'a pas été invoqué dans leurs dernières conclusions. Dès lors que la résolution de la vente exclut la responsabilité sur le fondement de la garantie décennale en faisant perdre à l'acquéreur sa qualité de propriétaire du bien, les époux [N] ne sont pas recevables à agir sur ce fondement pour réclamer des dommages-intérêts aux époux [C]. 2/ Sur la responsabilité de Mme [X], notaire 2.1 Moyens des parties Les époux [N] font valoir que le notaire, en sa qualité de conseil des vendeurs ne pouvait ignorer l'existence des vices cachés, l'indemnisation des époux [C] et la non réalisation des travaux de reprise, de sorte qu'il doit être condamné à garantir les condamnations mises à la charge des vendeurs. Sur la recevabilité de leurs demandes au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, ils soutiennent que si les parties ne sont pas recevables à formuler pour la première fois devant la cour des demandes qu'elles n'ont pas soumises à l'appréciation du premier juge, en revanche, les demandes qui tendent aux mêmes fins ou en sont le complément nécessaires sont recevables pour la première fois en appel ; que les demandes formulées devant la cour contre le notaire et l'agent immobilier tendent à leur condamnation à relever et garantir les vendeurs et à supporter tout ou partie de la charge indemnitaire, de sorte que, ces deux professionnels étant déjà en cause devant le premier juge, elles tendent aux mêmes fins de réparation du préjudice que les prétentions soumises au premier juge et en constituent le complément nécessaire. Ils ajoutent que l'absence de décision du premier juge sur ce point consacre une omission de statuer de sorte que la cour, saisie de l'entier litige doit statuer sur ces demandes. Mme [X] réplique qu'aucune demande n'a été formulée contre elle devant le premier juge, de sorte que les demandes des époux [N] à son encontre sont irrecevables et qu'en tout état de cause, les vendeurs ne l'ont pas informée de l'existence des travaux, que ce soit dans le questionnaire avant-vente, lors de la signature de l'avant-contrat, ou lors de la signature de l'acte authentique, ce que confirme un courriel que M.