Cour d'appel, chambre 1-1, 19 mai 2026 — n° 21/14544

PAR CES MOTIFS La cour, Déclare irrecevable la demande formée par la Sci Le Jardin des Arellas en paiement de sommes correspondant aux loyers perçus antérieurement au 13 juin 2014 ; Déclare irrecevable la demande indemnitaire formée par la Sci Le Jardin des Arellas comme étant prescrite ; Déclare irrecevable la demande formée par M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] tendant à être relevé et garanti par la Sci [Y] ; Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M.[L] [O], et la Sci [P] in solidum à payer à la Sci Le Jardin des Arellas la somme de 107 280 euros au titre des loyers indument perçus entre le 4 juin 2013 et le 31 mai 2019 ; Statuant à nouveau, Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 89 400 euros au titre des loyers perçus entre le mois de juin 2014 et le mois de mai 2019 ; Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] la créance de la société Le Jardin des Arellas à hauteur de 89 400 euros au titre des loyers perçus entre le mois de juin 2014 et le mois de mai 2019 ; Y ajoutant, Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] et la Sci [P] aux dépens d'appel à hauteur de la moitié et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [F] [Q] représenté par son curateur M. [L] [O] et la Sci [P] à régler à la Sci Le Jardin des Arellas la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] les dépens de d'appel à hauteur de la moitié. Fixe au passif de la procédure collective de la société [P] la créance de la société Le Jardin des Arellas à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour le surplus. Le greffier Le président

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 7 novembre 2000 reçu par Me [N], notaire à Mandelieu, la Sci Le Jardin des [Adresse 8] a acquis des parcelles de terrain situées à [Adresse 9], cadastrées AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lesquelles se trouve édifiée une maison. La Sci [P] est associée de la Sci Le Jardin des [Adresse 8] pour moitié des parts composant son capital social, M. [F] [R] en détenant l'autre moitié. Suivant contrat du 4 juin 2013, la Sci [P] a consenti un bail à M. [I] [T] et Mme [E] [U] sur une partie de la propriété, moyennant un loyer de 1 490 euros par mois outre 20 euros de charges. Le bail a été établi par l'intermédiaire de la Sarl [Y], exerçant sous l'enseigne agence immobilière Mercure. Un avenant à ce contrat a été signé le 14 décembre 2016 par M. [Q], gérant de la société [P], représenté par la même agence Mercure, substituant Mme [M] [Z] à Mme [E] [U] en qualité de locataire. M. [Q] a été placé sous curatelle renforcée par un jugement du tribunal d'instance de Cannes en date du 26 Mars 2018. Contestant la qualité de propriétaires de la Sci [P] et de M. [Q], la Sci Le Jardin des Arellas les a fait assigner, ainsi que la société [Y], M. [T] et Mme [Z], en remboursement des loyers et paiement d'une indemnité d'occupation par exploits d'huissier et date des 13, 17 et 18 juin 2019, devant le tribunal judiciaire de Grasse. Par jugement en date du 8 juin 2021, cette juridiction a : - Reçu l'intervention volontaire de M. [L] [O], es qualité de curateur renforcé de M. [F] [Q] ; - Dit n'être pas valablement saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement des loyers antérieurs au 7 juin 2014 ; - Condamné M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M.[L] [O], et la Sci [P] in solidum à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 107 280 euros au titre des loyers indument perçus entre le 4 juin 2013 et le 31 mai 2019; - Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de ses demandes formées à l'encontre de la Sarl [Y] ; - Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de sa demande tendant au versement d'une indemnité équivalente au montant du loyer à compter du 1er juin 2019 et jusqu'à restitution des lieux ; - Débouté la Sci Le Jardin des Arellas de ses demandes formées à l'encontre de M. [I] [T] et Mme [K] [C] ; - Condamné in solidum M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M. [L] [O], la Sci [P] et la Sarl [Y] à payer à la Sci Le Jardin des [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [F] [Q], représenté par son curateur renforcé M. [L] [O], la Sci [P] et la Sarl [Y] aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Ordonné l'exécution provisoire Le tribunal a considéré en substance que la prescription invoquée par M. [Q] dans le c'ur de ses écritures et non réitérée au dispositif ne le saisissait pas, seule une demande tendant au débouté des demandes adverses y étant formulée. Sur les demandes formées par la société Le Jardin des Arellas à l'encontre de M. [Q] et de la Sci [P], le tribunal a considéré que ceux-ci avaient commis un détournement fautif des fruits produits par la location de la propriété immobilière au préjudice de la demanderesse, ceux-ci ne pouvant prétendre à totalité des loyers perçus, sans que les troubles psychiatriques affectant M. [Q] ne soient de nature à l'exonérer de sa responsabilité civile.

MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé, au regard des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond mais que le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. 1. Sur la demande en paiement des loyers a. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande relative aux loyers antérieurs au mois de juin 2014 Moyens des parties La société [Y] expose que cette demande est prescrite, considérant que celle-ci aurait dû connaître les faits dès le mois de janvier 2011, date de signature du mandat de gestion et au plus tard à l'entrée dans les lieux des locataires. En réponse à la société Le Jardin qui dit avoir appris la présence des locataires à l'occasion de sa convocation devant le tribunal correctionnel de Grasse en janvier 2016 pour des faits de construction sans autorisation, elle relève que cette société a été condamnée, le tribunal et la cour exposant que M. [R], fils de la gérante et co associé, était à l'origine de ces travaux. M. [Q] et son curateur invoquent la prescription de la demande formée par la société Le Jardin des Arellas pour tous les loyers antérieurs au mois de juin 2014, soit la somme de 17 880 euros, celle-ci n'expliquant pas pour quel motif elle aurait attendu le mois de juin 2019 pour délivrer une assignation alors qu'elle indique avoir appris l'occupation du bien en octobre 2018, ni comment elle l'aurait appris si tardivement. Me [V] ès qualités expose que la prescription est acquise pour une partie des loyers courant du mois de juin 2013 au mois de juin 2014, correspondant à la somme de 17 880 euros et ajoute que cette fin de non-recevoir ne peut être déclarée irrecevable, n'étant pas constitué en première instance. En réponse à la société Le Jardin des Arellas qui invoque n'avoir été informée des faits qu'à l'occasion d'une procédure pénale en janvier 2016, il expose que Mme [H], gérante de la société et son fils M. [R], associé de cette même société, ce dernier résidant sur la propriété, ont été mis en cause par cette procédure pour des faits de travaux non autorisés par permis de construire sur cette même parcelle, M. [R] et la société ayant été définitivement condamnés par arrêt du 30 octobre 2017 pour ces faits. La Scp Ezavin-[L] ès qualités expose en premier lieu que la demande est prescrite pour tous les loyers sollicités en remboursement avant le mois de juin 2014 au regard de la date de l'acte introductif d'instance, ce qui correspond à la somme de 17 880 euros. La société Le Jardin des Arellas conteste toute prescription, indiquant n'avoir eu connaissance de l'existence du bail qu'à l'occasion de la citation à comparaître devant le tribunal correctionnel de Grasse en janvier 2016 de la gérante, de M. [R] et de la société [P], en raison de travaux non autorisés sur le bien, à la suite de laquelle elle a contesté cette location. Réponse de la cour Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La société Le Jardin des Arellas invoque avoir eu connaissance de l'occupation de son bien à l'occasion de la procédure pénale ayant conduit à l'arrêt rendu par la cour d'appel du 30 octobre 2017. A l'occasion de cette procédure, la société appelante, ainsi que M. [F] [R] (associé) et Mme [D] [H] (gérante statutaire) étaient poursuivis pour avoir rénové et aménagé un entrepôt situé sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 5], sans avoir obtenu au préalable un permis de construire les autorisant à y procéder, le bail litigieux étant précisément conclu sur ces parcelles, situées au [Adresse 10]. Or, il résulte de l'arrêt invoqué par la société appelante que la procédure avait été initiée par les agents de police municipale qui se sont déplacés sur les lieux, en présence de M. [R], le 28 décembre 2011, pour constater la présence d'une construction non autorisée ; que le chalet aménagé servait d'habitation aux enfants de celui-ci, comme l'avait indiqué Mme [H], mère de M. [R], lors de son audition en 2012. Il apparaît par ailleurs à la lecture du jugement que ce dernier était domicilié à cette même adresse. Il résulte de ces éléments que, conformément à la lettre de l'article 2224 du code civil sus cité, la société Le Jardin des Arrelas a su, ou aurait dû savoir, par le truchement de son associé, que le bien était occupé dès le mois de juin 2013. Par conséquent, l'assignation ayant été délivrée les 13, 17 et 18 juin 2019, la société Le Jardin des Arrelas n'est plus recevable à solliciter le paiement de sommes correspondant aux loyers perçus antérieurement au 13 juin 2014. b. Sur le fond Moyens des parties La société Le Jardin des Arellas invoque la responsabilité délictuelle de M. [Q] et de la société [P] considérant que le manquement commis est extérieur au contrat de société, en se prévalant d'une qualité de propriétaire qu'ils n'avaient pas, en toute connaissance de cause. Elle estime que l'évolution du litige justifie la demande d'augmentation du quantum en raison de la persistance des agissements fautifs. M. [Q] et son curateur exposent ne pas contester que la société Les Jardins des Arellas est seule propriétaire du bien objet du contrat de bail, mais estiment que les troubles psychiatriques de M. [Q] sont de nature à atténuer sa responsabilité, ledit trouble ayant entaché la validité de l'acte passé bien qu'ayant été placé sous tutelle plusieurs années après la signature de cet acte. Ils considèrent qu'ayant laissé M. [Q] gérer les affaires alors qu'ils avaient connaissance de son état de santé, Mme [H] gérante de la société a commis une inertie fautive justifiant la diminution de son préjudice. Me [V] ès qualités expose à titre principal que toute demande de fixation de créance doit être rejetée en raison de la méconnaissance du destinataire des loyers, en ce que l'on ignore qui de la société [P] ou de M. [Q] a perçu les loyers versés. Il expose que la société Les Jardins des Arellas ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, celle-ci, donc l'un des associés est domiciliés sur les lieux, et connaissant M. [Q], et donc ses difficultés personnelles, de longue date. La Scp Ezavin-[L] ès qualités estime que par son attitude, la société Les Jardins des Arellas a contribué à créer son préjudice, ayant connaissance de la situation (connaissant parfaitement les troubles de M. [Q]) et en étant malgré ce, restée dans une inertie quasi-fautive, justifiant la diminution de son préjudice. Réponse de la cour Aux termes des l'article 546 du code civil, la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il n'est pas discuté au cas d'espèce que seule la société Le Jardin des Arellas est propriétaire du bien objet du contrat de bail litigieux, selon acte authentique du 7 novembre 2000. Il est tout aussi établi que ledit bail a été consenti par la société [P] représentée par son gérant M. [Q] à M. [T] et à Mme [U] par contrat du 4 juin 2013, par l'entremise de la société [Y] exerçant sous l'enseigne Agence Mercure. Il est ainsi démontré que la société [P], par son gérant M. [Q], a mis en location un bien ne lui appartenant pas. La circonstance que M.