Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 20 mai 2026 — n° 23/02736

PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, REFORME le jugement du 23 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles seulement en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] à verser à Mme [J] [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 15 novembre 2021 ; CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau du chef réformé, CONDAMNE la société [Localité 1] à verser à Mme [J] [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 18 novembre 2021 ; Y ajoutant, CONDAMNE la société [Localité 1] à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE la société [Localité 1] aux dépens d'appel ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** FAITS & PROCEDURE Par acte authentique du 6 juillet 2021, la société [Localité 1] a consenti à Mme [T] une promesse unilatérale de vente d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le prix de 350 000 euros net vendeur. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2021 à 16 heures, et assortie d'une condition suspensive particulière d'obtention de prêt ainsi que d'autres conditions suspensives de droit commun. A cet égard, il était stipulé à la treizième page de la promesse que : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ». Les parties sont convenues de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 35 000 euros, laquelle a été versée à hauteur de 17 500 euros entre les mains de M. [L] [O], comptable de l'office notarial, désigné séquestre. En date du 4 octobre 2021, la mairie a délivré à Mme [T] un certificat d'urbanisme qui lui a révélé à cette date que : « le terrain comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d'être affecté par une demande de démolition dans le cadre d'aménagements publics ou privés ». La société [Localité 1] précise que ce certificat d'urbanisme lui a été transmis par le notaire le 5 octobre 2021. Elle indique en outre que le rendez-vous de signature de la vente, initialement prévu le 5 octobre 2021 à 11 heures, a finalement été annulé, faute pour Mme [T] de s'y être présentée. Soutenant que le certificat d'urbanisme délivré le 4 octobre 2021 faisait obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive relative à l'absence de servitudes, de charges ou de vices, Mme [T] a sollicité, par courrier recommandé du 15 novembre 2021, la restitution à son profit du montant séquestré au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par courrier du 18 novembre 2021, la société [Localité 1] s'est opposée à cette demande en considérant qu'il n'y avait pas caducité de la promesse mais renoncement unilatéral de la bénéficiaire à la vente. C'est dans ces conditions que par acte du 22 décembre 2021, Mme [T] a fait assigner la société [Localité 1] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de se voir restituer, outre les intérêts, le montant séquestré au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré irrecevable la demande présentée par la société [Localité 1] aux fins de sursis à statuer; - autorisé M. [L] [O], désigné séquestre, à restituer à Mme [J] [T] la somme de 17 500 euros versée entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - condamné la société [Localité 1] à verser à Mme [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 17 500 euros à compter du 15 novembre 2021 ; - débouté Mme [J] [T] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - condamné la société [Localité 1] aux entiers dépens ; - condamné la société [Localité 1] à payer à Mme [J] [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration en date du 21 avril 2023, la société [Localité 1] a interjeté appel. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, dans lesquelles la société [Localité 1], appelante, expose : - qu'elle n'a jamais eu connaissance, lorsqu'elle a fait elle-même l'acquisition de l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] en 2006, du projet de démolition de la Mairie dont fait état le certificat d'urbanisme qui a finalement été versé ;

MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire : La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés. Sur les demandes de la société [Localité 1] afin d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la restitution par le notaire de l'indemnité d'immobilisation de 17 500 euros qui était séquestrée, et en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] au paiement d'intérêts légaux sur cette somme : En droit : Aux termes de l'article 1113 du code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. / Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ». Aux termes de l'article 1114 du même code : « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. / A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ». Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Aux termes de l'article 1589 du même code : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. / Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. / La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte ». Aux termes de l'article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Aux termes de l'article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » Sur la validité de la promesse unilatérale de vente signée le 6 juillet 2021 et sur sa primauté par rapport à tout éventuel accord antérieur des parties concernant la vente envisagée : Il ressort de la combinaison des articles 1193 et 1124 du code civil que la signature par deux parties d'une promesse unilatérale de vente a nécessairement pour effet de remplacer tout éventuel accord de volonté antérieur relatif à la conclusion du contrat de vente envisagé (que cette promesse unilatérale de vente a justement pour objet de préparer). Quand bien même le consentement du bénéficiaire à la vente envisagée aurait-il été caractérisé préalablement à la signature d'une promesse unilatérale de vente relative au même bien, cette promesse aurait alors pour effet de caractériser la volonté réciproque des parties, à la date de sa signature, de modifier le contrat antérieur et de reconnaître que le consentement du bénéficiaire de la promesse à la vente future n'est plus acquis à ce stade. En conséquence, il convient de ne prendre en compte que le régime applicable à l'acte authentique signé le 6 juillet 2021 entre les parties, qui se présente lui-même comme une promesse unilatérale de vente, ainsi que le prévoit sa clause 'caractéristiques' (page 6), qui doit être qualifié comme tel dans la mesure où il stipule les clauses suivantes : 1) « les parties conviennent entre elles d'établir les présentes sous la forme d'une promesse unilatérale dans les termes du second alinéa de l'article 1106 du code civil » (p.6 de l'acte) ; 2) «la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2021 à seize heures»; 3) « par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant (p. 9 de l'acte) » ; 4) la somme de 17 500 euros, qui sera versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard le 16 juillet 2021 au titre de la moitié du montant de l'indemnité d'immobilisation convenue entre eux «sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes » (p. 11 de l'acte) ; 5) dans le cadre d'une clause relative aux « conditions suspensives de droit commun » située à la treizième page de l'acte, que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ». Il y a ainsi lieu de relever que les parties sont convenues qu'à la date de cet acte authentique, le consentement du bénéficiaire à la vente n'était pas caractérisé, ce qui prévaut sur tout éventuel accord antérieur contraire qui aurait pu être passé entre elles, de sorte que l'acte authentique du 6 juillet 2021 constitue bien une promesse unilatérale de vente et relève, en conséquence, du régime qui lui est applicable. Sur l'appréciation de l'accomplissement de la condition suspensive litigieuse et ses conséquences: La Cour adopte les motifs du Tribunal judiciaire de Versailles qui a justement relevé, s'agissant de la défaillance la condition suspensive et du sort de l'indemnité d'immobilisation : - que l'absence de justification de la condition suspensive à la date prévue dans une promesse unilatérale de vente entraîne de plein droit la caducité de celle-ci ; - qu'en l'espèce, la promesse de vente était assortie d'une condition suspensive en vertu de laquelle devaient être transmis divers documents (pièces d'urbanime comprises) qui ne devaient pas révéler de « servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner »; - que le certificat d'urbanisme reçu le 4 octobre 2021 mentionne, en sa troisième page, que « le terrain comporte un bâtiment ou une partie de bâtiment susceptible d'être affecté par une demande de démolition dans le cadre d'aménagements publics ou privés» ; qu'un tel risque de démolition est manifestement susceptible de diminuer significativement la valeur de l'immeuble; qu'il importe peu de savoir si ce risque est faible ou élevé dès lors qu'il est mentionné sur un document d'urbanisme en vigueur au jour prévu de réitération de la vente ; - que la promesse de vente stipulait également, en sa onzième page, que l'indemnité d'immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives.