Cour d'appel, chambre commerciale, 20 mai 2026 — n° 25/01343

PAR CES MOTIFS La cour, statuant en référé et dans la limite de l'appel, par arrêt rendu en dernier ressort et par défaut, par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance de référé, sauf en ce qu'elle a rejeté la nullité du commandement de payer en date du 21 février 2025 ; Statuant des chefs infirmés et y ajoutant, Constate l'existence d'une contestation sérieuse ; Dit, en conséquence, n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de M [M] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail, à l'expulsion de la SARL [K], à sa condamnation au paiement d'une provision au titre d'un arriéré locatif et à toutes celles qui dépendent de celles-ci (demandes d'indemnité d'occupation, et en dommages-intérêts au titre du préjudice de la résiliation) ; Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de la SARL [K] en dommages et intérêts au titre de la réparation des conséquences de l'inexécution de bonne foi du contrat de bail commercial ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M [M] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier La présidente

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 17 mai 2010, M [M] [I] et Mme [S] [F] épouse [I] ont loué un local commercial à la SARL [Localité 4] [R] pour un montant annuel de 36 588 euros HT soit 3 049 euros HT par mois. Par acte en date du 11 décembre 2013, le bail a été cédé à la SARL [K]. Le loyer a été fixé à la somme de 3 257,16 euros HT par mois en décembre 2013, outre 300 euros d'avance sur charges soit 4 208.59 euros TTC. Suite à des impayés de loyers, M et Mme [I] ont sollicité le règlement des loyers amiablement à de nombreuses reprises par mail puis lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence de réponse, ils ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 février 2025. Ce commandement étant resté infructueux, M et Mme [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay aux fins d'obtenir que soit constatée la résiliation du bail à la date du 21 février 2025, l'expulsion immédiate de la SARL [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ainsi que la condamnation de la SARL [K] à leur payer la somme de 36 858.83 euros à titre de provision sur les loyers impayés, outre la somme de 1000 euros à titre de provision sur le préjudice subi du fait de la résiliation et à titre de provision à la somme de 4 208.59 euros TTC par mois d'indemnités d'occupation à échoir postérieurement à la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux. Par ordonnance du 17 juillet 2025, le juge des référés a : - rejeté la demande de nullité du commandement de payer en date du 21 février 2025 ; - dit que la SARL [K] ne démontre pas l'existence d'une contestation sérieuse ; - rejeté les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par la SARL [K] ; - en conséquence, - constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 22 mars 2025 à 0 heure ; - dit que la SARL [K] devra libérer les lieux situés [Adresse 3] dès la signification de la présente décision ; - ordonné à défaut de départ volontaire son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la SARL [K] à payer à M et Mme [I] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer TVA comprise, soit 4.208,59 euros par mois, à compter du 22 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné la SARL [K] à payer à titre provisionnel à M et Mme [I] la somme de 29.339,71 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés dus jusqu'au 31 mars 2025 inclus, en deniers et quittances valables, outre intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 ; - rejeté la demande formée au titre du préjudice de la résiliation présentées par M et Mme [I]; - condamné la SARL [K] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; - condamné la SARL [K] à payer à M et Mme [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil. La SARL [K] a interjeté appel de cette ordonnance le 29 juillet 2025. Par conclusions déposées au greffe le 2 mars 2026, l'appelante demande à la cour de : - la juger recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé du 17 juillet 2025; - débouter M et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions contraires En conséquence, - in limine litis réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la nullité du commandement de payer en date du 21 février 2025 ; - juger que la signification du commandement de payer en date du 21 février 2025 est entachée de nullité ;

MOTIFS Sur la nullité du commandement de payer : Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, la SARL [K] fait valoir, en premier lieu, que la signification a été faite à domicile de sorte qu'en application des dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, l'envoi de la lettre après le passage de l'huissier devait être fait au plus tard le 22 février 2025 alors que cet envoi a été effectué le 24 février 2025. Cet envoi tardif lui cause nécessairement un grief en ce qu'il a porté atteinte à son droit de se défendre en temps utiles. En second lieu, la SARL [K] soutient que le commandement en date du 21 février 2025 était dénué de tout décompte relatif aux sommes réclamées et n'opère pas de ventilation entre le montant du loyer et des charges sollicités de sorte que cette absence de décompte ne lui a pas permis d'identifier la cause des sommes réclamées, leur bien-fondé et leur date d'échéance. Elle souligne que le commandement délivré ne fait pas référence au décompte qui aurait été annexé. Cette absence de décompte et de ventilation des sommes réclamées lui cause un grief, ces irrégularités la plaçant dans l'impossibilité d'être en mesure de comprendre les sommes réclamées. Enfin, elle ajoute que la clause résolutoire contenue au bail n'y est pas reproduite. En réplique, M et Mme [I] affirment qu'aucune nullité sur le fondement de l'article 658 du code de procédure civile n'est encourue dès lors que la lettre simple a été adressée à la SARL [K] le lundi 24 février 2025, que cet envoi n'est donc pas tardif et ne lui cause pas de grief, celle-ci ne justifiant pas en quoi cela l'aurait empêchée de se défendre utilement. Sur les irrégularités du commandement invoquées, ils font valoir que la SARL [K] est de mauvaise foi dès lors que le décompte était annexé au commandement, lequel détaillait les loyers et charges dues (ta xe foncière) par date d'échéances et rappelle qu'aucune disposition légale ou contractuelle n'impose la reproduction in extenso de la clause résolutoire. Sur ce, En application des dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant, si la copie de l'acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l'article 656. La lettre contient en outre une copie de l'acte de signification. Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale. Le cachet de l'huissier est apposé sur l'enveloppe; Aux termes de l'article 693 alinéa 1 du même code, l'inobservation des dispositions de l'article 658 est prévu à peine de nullité. Enfin, en application des dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré par la SCP [Z] le vendredi 21 février 2025. La lettre simple a été adressée à la SARL [K] le lundi 24 février 2025 alors que le premier jour ouvrable suivant était le samedi 22 février 2025. Néanmoins, si la SARL [K] fait valoir que cet envoi tardif lui a causé un grief l'empêchant d'agir dans les meilleurs délais pour défendre ses intérêts, l'assignation étant intervenue le 20 mai 2025, la SARL [K] disposait d'un temps nécessaire pour organiser sa défense et le dépassement du délai d'une journée n'était donc pas de nature à lui causer un grief. Aucune nullité de ce chef n'est donc encourue. Ensuite, la SARL [K] soulève la nullité du commandement de payer au motif qu'il ne comportait pas de décompte des sommes dues permettant d'identifier la cause des sommes réclamées et la reproduction de la clause résolutoire. En application des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, le commandement doit mentionner que la clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le commandement délivré reproduit les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et aucune disposition n'impose de reproduire la clause résolutoire du contrat de bail in extenso. Enfin, comme relevé par l'ordonnance déféré, le bailleur justifie avoir annexé au commandement un décompte précis et explicite des sommes dues détaillant les loyers et les charges dues par date d'échéances, le dit commandement mentionnant la somme totale sollicitée soit une somme de 20 922,53 euros en principal. L'ordonnance qui a rejeté la demande de nullité de commandement sera donc confirmée. Sur le moyen tiré d'une contestation sérieuse : La SARL [K] fait valoir que lorsque le litige ne porte pas simplement sur un retard de paiement incontesté mais sur le principe et le montant même de la créance, il relève alors exclusivement de la compétence du juge du fond. En premier lieu, l'appelante soutient qu'en vertu du contrat de bail, le loyer s'élevait à la somme de 3 908,59 euros TTC et que les bailleurs, dans leur dernier décompte, font état d'un montant erroné de 4 208,59 euros TTC. Ensuite, elle indique que les parties avaient convenu d'abaisser le loyer à la somme de 2 000 euros HT soit 2 400 euros TTC suivant facture établie par le bailleur en date du 3 juin 2024 pour les mois de juin, juillet et août 2024 alors que les bailleurs revendiquent pour ces trois mois un loyer complet sans appliquer la baisse qui avait été consentie. En outre selon le courrier du bailleur du 10 janvier 2024 il existait un excédent en sa faveur de 748,43 pour l'année 2023 et de 6 605,88 euros pour l'année 2021, sommes qui n'ont pas été déduites dans le commandement. Enfin, elle affirme qu'un débat au fond est indispensable dans la mesure où elle a dû engager de nombreux travaux importants (enrobé parking, mise en conformité du dispositif de désenfumage images, travaux électriques, mise en place de détecteurs de fumée) de sorte que la clause litigieuse du bail commercial qui met à sa charge tous les travaux sans exception a un caractère abusif. En second lieu, elle affirme qu'il existe une obligation sérieusement contestable concernant les charges dès lors que de janvier à décembre 2024 elle a versé en plus des loyers la somme de 2 700 euros au titre des charges réclamées par les bailleurs alors qu'en vertu du contrat de bail seule la taxe d'ordures ménagères demeure à sa charge et non la taxe foncière. À cet égard, elle souligne que l'acte portant cession du fonds de commerce en date du 11 décembre 2013, qui mentionne que la taxe foncière et à sa charge, ne peut se substituer au bail lui-même dès lors qu'il est le seul acte contractuel qui s'impose entre le bailleur et le preneur. Ainsi, les provisions sur charges facturées à hauteur de 3 600 euros par an, soit 17'100 euros sur les cinq derniers exercices, excèdent très largement le montant réel de la taxe d'ordures ménagères qui seule était due et qui, après proratisation, ne serait pas supérieure à 500 euros par an. En réplique, les intimés font valoir que s'agissant du loyer les factures font systématiquement apparaître le loyer (3908,59 euros TTC) et la provision de charges (300 euros) soit un total de 4 208,59 euros TTC de sorte que l'appelante est de mauvaise foi lorsqu'elle indique que le loyer sollicité comporte un montant erroné de 4 208,59 euros TTC. S'il a été accordé ponctuellement une baisse de loyer, il était convenu qu'elle soit régularisée en septembre.